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Les aides financières pour acheter un bien immobilier

Par Rouba Naaman-Beauvais
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Mis à jour le 26 février 2018
Acquérir son logement est un objectif phare pour de nombreux ménages. Entre prêts à taux privilégiés et incitations financières, plusieurs aides existent pour concrétiser ce projet. Découvrez les modalités des différentes solutions dans notre guide pratique.
Chute des prix de l'immobilier, baisse des taux d'intérêt, éclatement de la bulle immobilière... Quelle que soit la conjoncture du marché, l'achat d'une maison ou d'un appartement reste l'un des principaux objectifs dans la vie des Français. Acquérir son logement est toujours considéré comme un gage de sécurité, la création d'un patrimoine pour soi mais aussi pour ses descendants... mais les freins notamment financiers sont monnaie courante.
Il existe pourtant de nombreux aides pour encourager les particuliers à devenir propriétaires. Prêts à taux zéro ou subventionnés, plan d'épargne, TVA réduite, incitation à l'investissement locatif, apprenez-en plus sur les différentes aides au financement d'un achat immobilier, dans notre guide.
Les aides financières pour acheter un bien immobilier

Le prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf et l'ancien

Vous pouvez en bénéficier si... vous êtes primo-accédant, c'est-à-dire que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les deux années précédant l'émission de l'offre de prêt. Il existe plusieurs exceptions, notamment pour les titulaires d'une carte d'invalidité.
Les revenus de votre foyer fiscal (revenu de référence à l'année N-2) ne doivent pas dépasser un plafond de ressources, fixé par arrêté et variable d'une année sur l'autre. Ce montant dépend de la zone géographique et de la composition du ménage.
 
Exemple : Un couple avec trois enfants souhaitant acheter un bien à Nantes doit avoir des revenus annuels inférieurs à 59.300 € pour pouvoir contracter un prêt à taux zéro. Un célibataire à Lyon, 36.000 €.
De même, vos revenus ne doivent pas être inférieurs à un revenu plancher, qui est égal au coût total de l'achat (tous frais compris) divisé par neuf. Plus de détails dans notre article dédié.
Le bien acheté doit être... destiné à devenir votre résidence principale exclusivement. Jusqu'à la fin du remboursement du prêt, il ne pourra être mis en location que dans des cas très précis (divorce, chômage, mobilité professionnelle).
Le bien doit être un logement neuf ou assimilé (logement rendu neuf par de lourds travaux, dont le montant minimal et la nature sont fixés par décret), et situé dans les zones géographiques A, Abis, B1 ou B2. le PTZ peut également permettre de financer l'achat d'un logement ancien avec travaux. Le bien doit se trouver en zone B2 ou C, et le montant des travaux doit représenter 25% au moins du coût total.
Le montant total de l'opération (achat, frais et travaux) ne doit pas dépasser un plafond, fixé entre 100.000 et 354.000 €, en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.
Montant de l'aide : le montant du prêt ne peut dépasser 40% du coût total, ni un plafond défini par décret en fonction de la zone géographique.
Conditions : le prêt à taux zéro est souscrit auprès de la banque qui finance le reste de l'opération. Sa durée est variable, de 12 à 25 ans en fonction du quotient familial et de la zone géographique. Dans certains cas, le remboursement est différé, de 8 à 14 ans.
Validité du dispositif : jusqu'au 31 décembre 2021.
 
Bon à savoir : Si vous vendez un bien pour lequel vous aviez déjà souscrit un PTZ, pour racheter un nouveau bien, vous pouvez demander un "transfert de prêt", c'est-à-dire que le montant du PTZ vient couvrir l'achat de la nouvelle maison.
Pour cela, la nouvelle opération doit remplir les conditions d'octroi du PTZ à la date du transfert (plafond de revenus, qualité du bien), et vous devez obtenir l'autorisation de la banque émettrice du PTZ.
Le prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf et l'ancien

Le prêt conventionné (PC)

Vous pouvez en bénéficier si... vous achetez votre résidence principale uniquement, mais aussi si vous envisagez des travaux dans votre bien déjà acquis. Vous ne pourrez pas mettre ce bien en location pendant les 6 premières années du prêt.
Le bien acheté doit être... un logement ancien ou neuf, un terrain en vue de construire une maison, ou encore un local destiné à devenir un logement. Le prêt conventionné peut également permettre de financer des travaux d'agrandissement (extension ou surélévation), d'amélioration, d'adaptation (handicap) ou d'économies d'énergie de votre logement.
Montant de l'aide : le montant du prêt conventionné peut couvrir jusqu'à 100% du montant total de l'opération, même si vous n'avez pas d'apport. Ce prêt aidé par l'Etat est proposé dans plusieurs établissements bancaires, à des taux différents mais qui ne peuvent pas dépasser un taux maximum réglementé (entre 3,10 et 3,55% en 2018 en taux fixe, en fonction de la durée du prêt). Le prêt ouvre droit à l'Aide personnalisée au logement (APL).
Conditions d'attribution : le prêt conventionné est accessible sans conditions de ressources. La durée du prêt varie entre 5 et 30 ans, avec possibilité de la rallonger jusqu'à 35 ans maximum. Toutes les banques ne proposent pas ce prêt aidé, n'hésitez pas à vous renseigner avant de choisir votre financement.
Le prêt conventionné (PC)

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Vous pouvez en bénéficier si... vous achetez votre résidence principale uniquement, mais aussi si vous envisager des travaux dans votre bien déjà acquis. Les ressources du ménage ne doivent pas dépasser un plafond de ressources fixé par arrêté, variable en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone géographique.
Le bien acheté doit être... un logement neuf, un terrain en vue de construire une maison, ou un logement ancien (pour financer l'achat et les travaux le cas échéant). Le PAS peut également permettre de financer des travaux d'un montant minimum de 4.000 € dans votre actuelle résidence principale.
Montant de l'aide : le montant du PAS peut couvrir jusqu'à 100% du montant total de l'opération, même si vous n'avez pas d'apport. Ce prêt aidé par l'Etat est proposé dans plusieurs établissements bancaires, à des taux différents mais qui ne peuvent pas dépasser un taux maximum réglementé (entre 3,10 et 3,55% en 2018 en taux fixe, en fonction de la durée du prêt).
Le PAS vous permet de bénéficier de frais de dossier limités à 500 €, d'une réduction sur les émoluments du notaire, d'une garantie hypothécaire (plutôt qu'un cautionnement) et ouvre droit à l'Aide personnalisée au logement (APL).
Conditions d'attribution : la durée du prêt varie entre 5 et 30 ans, avec possibilité de la rallonger jusqu'à 35 ans maximum. Toutes les banques ne proposent pas ce prêt aidé, n'hésitez pas à vous renseigner avant de choisir votre financement.
Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt Action Logement

Vous pouvez en bénéficier si... vous êtes salarié d'une entreprise privée non agricole employant 10 salariés au moins. Vous devez être primo-accédant, en mobilité professionnelle, ou vous porter acquéreur du logement dont vous êtes déjà locataire.
Vos revenus ne doivent pas déplacer le plafond de ressources du prêt locatif intermédiaire (PLI), variable en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique.
Le bien acheté doit être... un logement neuf destiné à devenir votre résidence principale, ou un terrain à bâtir. Il peut également s'agir d'un bien non résidentiel à transformer en logement, avec travaux de rénovation, pour atteindre le niveau de la RT2012.
Montant de l'aide : le prêt Action Logement (ancien "1%-Logement") peut couvrir jusqu'à 30% du montant total de l'opération, avec un maximum variable en fonction de la zone géographique (entre 7.000 et 25.000 €). Plusieurs cas de majoration sont possibles en fonction de la situation personnelle du salarié.
Conditions d'attribution : le prêt Action Logement est accessible par le biais de votre employeur, dans le cadre de la participation de l'entreprise à Action Logement. Renseignez-vous auprès de lui pour connaître les modalités propres à votre société. La durée du prêt ne peut dépasser 20 ans. Si vous quittez l'entreprise avant la fin du remboursement de ce prêt, rien ne vous oblige à un remboursement anticipé.
Le prêt Action Logement

Le prêt du Plan d'épargne logement (PEL)

Vous pouvez en bénéficier si... vous avez ouvert un Plan d'épargne logement (PEL) auprès de votre banque. L'épargne, bloquée pendant 4 à 10 ans à un taux de rémunération de 1%, peut être utilisée pour un achat immobilier et, dans ce cas, elle ouvre droit à un prêt à un taux préférentiel.
Le bien acheté doit être... destiné à devenir votre résidence principale, qu'il soit ancien ou neuf. Le PEL peut également permettre le financement de travaux dans l'habitation principale.
Montant de l'aide : le prêt obtenu grâce au PEL est d'un montant maximum de 92.000 €. Son taux est variable (2,5% depuis 2003). Pour un PEL ouvert avant 2018, il est aussi possible de bénéficier d'une prime d'État, d'un montant variable (1.525 € maximum, en fonction de la date d'ouverture du plan), si le PEL est utilisé pour obtenir un prêt de 5.000 € minimum.
Conditions d'attribution : la durée du prêt est comprise entre 2 et 15 ans.
 
Attention ! Pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018, les intérêts sont imposés à hauteur de 12,8%, et l'utilisation de la somme bloquée pour un achat immobilier n'ouvre plus droit à l'aide d'Etat.
Le prêt du Plan d'épargne logement (PEL)

Le Compte épargne logement (CEL)

Vous pouvez en bénéficier si... vous avez ouvert auprès de votre banque un compte épargne logement (CEL), rémunéré à 0,5%. L'épargne peut être utilisée pour un achat immobilier et, dans ce cas, elle ouvre droit à un prêt à un taux préférentiel.
Le bien acheté doit être... destiné à devenir votre résidence principale, qu'il soit ancien, neuf, ou qu'il s'agisse d'un projet d'achat d'un terrain et de construction d'une maison. Le CEL peut également permettre le financement de travaux dans l'habitation principale.
Montant de l'aide : le prêt obtenu grâce au CEL est d'un montant maximum de 23.000 €. Son taux est variable et dépend de la durée de l'épargne. Pour les CEL ouverts avant 2018, il est aussi possible de bénéficier d'une prime d'État, d'un montant variable (1.144 € maximum).
Conditions d'attribution : le CEL doit avoir été ouvert depuis 18 mois au moins, et avoir produit un minimum d'intérêts (de 22,50 € à 75 € en fonction du projet à financer). La durée du prêt est comprise entre 2 et 15 ans.
 
Attention ! Pour les CEL ouverts depuis le 1er janvier 2018, les intérêts sont imposés à hauteur de 12,8%, et l'utilisation de la somme bloquée pour un achat immobilier n'ouvre plus droit à l'aide d'Etat.
Le Compte épargne logement (CEL)

Les autres prêts existants

D'autres prêts existent, dont vous pouvez bénéficier dans le cadre d'une acquisition, en fonction de la nature de votre projet, de vos revenus et de votre situation personnelle.
Prêt aux fonctionnaires : il est accordé uniquement aux agents de la fonction publique et aux personnels des communes et des départements, c'est-à-dire aux salariés qui ne peuvent pas bénéficier du prêt Action Logement, sous réserve qu'ils ne bénéficient pas d'un logement de fonction. Il permet d'acheter un logement neuf ou ancien, uniquement en complément d'un prêt conventionné (PC) ou d'un prêt à l'accession sociale (PAS), sans condition de ressources. Son montant varie (de 1.220 à 3.886 €) en fonction de la taille du bien et de la zone géographique.
Prêts des collectivités locales : certaines collectivités territoriales (conseils généraux, communautés d'agglomération, etc.) proposent des prêts pour l'achat d'un logement neuf ou ancien. Les modalités sont variables en fonction des communes. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre Agence département pour l'information sur le logement (ADIL).
Prêts des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles : comme les collectivités locales, certaines caisses proposent des prêts à des taux privilégiés. Renseignez-vous auprès de la vôtre pour connaître les conditions, taux et montant.
Les autres prêts existants

La TVA réduite dans le neuf

Vous pouvez en bénéficier si... vous êtes primo-accédant, c'est-à-dire que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les deux années précédant l'émission de l'offre de prêt. Vos revenus annuels ne doivent pas dépasser un plafond de ressources, défini par décret.
 
Exemple : Un couple avec trois enfants souhaitant acheter un bien neuf à Nantes doit avoir des revenus annuels inférieurs à 59.336 € pour pouvoir bénéficier de la TVA à taux réduit. Un célibataire à Paris, 29.925 €.
Le bien acheté doit être... un logement neuf (c'est-à-dire construit depuis moins de 5 ans) ou un projet de construction (VEFA), situé dans un des 1.300 quartiers prioritaires, ou à moins de 300 mètres d'un quartier prioritaire. Le permis de construire doit avoir été déposé à partir du 1er janvier 2015. Le prix du bien ne doit pas dépasser un plafond, révisé chaque année et variable en fonction de la zone géographique (de 2.123 € à 4.579 € en 2015).
Montant de l'aide : pour l'achat du bien neuf, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est réduite de 20% à 5,5%.
Conditions d'attribution : vous devez vous engager à conserver le logement pendant dix ans au moins. Dans le cas contraire, vous devrez verser un complément d'impôt d'un montant correspondant à la différence entre la TVA normal et le taux réduit.
La TVA réduite dans le neuf
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