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Transmettre son bien immobilier : les options

Par Rouba Naaman-Beauvais
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le 9 novembre 2018
Comment transmettre votre patrimoine immobilier de votre vivant, de la manière la plus favorable pour vos enfants ? Que dit la loi si vous ne prévoyez pas cette succession ? Les explications de notre expert.
Sans pour autant être un grand propriétaire terrien, vous vous posez peut-être la question de la transmission de votre résidence principale ou secondaire à vos enfants ou à votre conjoint. Une démarche saine, à en croire l'analyse de Maître Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu (31).
"Il y a trois types de raisons qui poussent à s'interroger sur sa succession : des raisons fiscales ; des raisons humaines ou juridiques, pour éviter les disputes familiales par exemple ; mais aussi des raisons subjectives, car l'on constate souvent un besoin de transmission chez les personnes qui prennent de l'âge", analyse-t-il, interrogé par Maison à part.

Transmettre son patrimoine de son vivant, bonne ou mauvaise idée ?

Le notaire insiste sur une première étape indispensable avant de choisir la solution juridique pour transmettre son patrimoine de son vivant : faire un grand bilan, à la fois personnel, professionnel, familial, humain, médical. L'objectif ? Vérifier si l'on a les moyens de se séparer des ses biens immobiliers de son vivant, anticiper les éventuels besoins liés à l'âge (dépendance, EHPAD, etc.) et lister les donataires (ceux qui recevront la donation) et leurs moyens financiers personnels. "Avant de parler technique, on parle humain", insiste Me Vienne.
Si ce bilan laisse apparaître que vous pouvez transmettre vos biens immobiliers sans risquer de précariser votre situation, alors il conviendra de trouver, avec votre notaire, la meilleure solution parmi les suivantes.

La donation simple

Vous pouvez choisir de donner une partie de vos biens (somme d'argent dans la mesure du plafond légal, objet ou meuble, bien immobilier) à l'un ou l'autre de vos enfants, de votre vivant. C'est ce que l'on appelle une donation.
La donation est exonérée d'impôt pour le ou les donataires. S'il s'agit d'un bien immobilier, vous devrez nécessairement faire appel à un notaire pour signer un acte. "Prenons l'exemple d'une personne possédant 3 maisons et ayant 3 enfants. Elle peut donner une maison à chaque enfant, par le biais de 3 actes distincts qui n'ont pas besoin d'être signés le même jour", nous explique Me Vienne.
L'inconvénient majeur de la donation simple, c'est qu'elle ne fige pas le don dans le temps. En effet, au décès du donateur, la situation des donataires est réexaminée. Reprenons l'exemple précédent : si le bien donné à l'un des enfants a pris de la valeur, par rapport aux deux autres biens donnés aux deux autres enfants, les donataires lésés recevront une compensation de la part du donataire favorisé. Ce dernier devra donc verser une somme d'argent compensatoire à ses frères et sœurs.
"La donation est intéressante si je veux avantager, au moins momentanément, l'un de mes enfants par rapport aux autres, s'il a des difficultés passagères par exemple", précise Me Vienne.

La donation-partage

A l'inverse de la donation simple, la donation-partage se fait en une seule fois : toujours dans notre exemple, les 3 enfants reçoivent chacun une maison en un seul et même acte, signé chez le notaire.
Et, contrairement à la donation simple, ici la transmission est définitive. Pas de rééquilibrage des dons à la mort du donataire, même si la valeur des 3 biens a changé. Si l'un des enfants a été lésé, il ne peut faire valoir ses droits une fois l'acte signé.
Attention, précise notre notaire : "dans la donation-partage, il faut autant de biens que de donataires". A considérer, donc, uniquement si votre patrimoine est important.

Le don d'usufruit

Dans les deux cas précédents, la donation est dite en pleine propriété, c'est-à-dire que le bien est transmis dans son intégralité. Mais il est également possible de démembrer un bien, c'est-à-dire de séparer sa propriété et son usage. On parle alors de nue-propriété et d'usufruit.
Vous pouvez choisir de léguer à vos héritiers, non pas la pleine propriété de votre maison, mais seulement la nue-propriété. Le donataire devient ainsi nu-propriétaire du bien, tandis que vous en devenez l'usufruitier, et gardez ainsi la jouissance des locaux. Le jour de votre décès, l'usufruitier récupère le bien sans frais. Si, au contraire, c'est votre héritier qui décède avant vous, vous récupérez la pleine propriété du logement sans frais.
Concrètement, vous pouvez continuer de vivre dans la maison, mais vous ne pouvez plus la vendre. "Il faut donc vous assurez en amont que vos liquidités sont suffisantes pour couvrir vos besoins à l'avenir, sans que vous n'ayez besoin de vendre votre bien immobilier", souligne Me Vienne.
En pratique, les travaux d'entretien et de rénovation de l'habitation sont à la charge du nu-propriétaire, d'après l'article 605 du Code civil. "Mais l'on peut préciser dans l'acte que l'usufruitier garde à sa charge les dépenses de ces travaux", ajoute le notaire. A vous, donc, de vous assurer que le ou les donataires ont la capacité financière d'assumer le bien que vous souhaitez leur léguer.
L'acte peut également préciser que le nu-propriétaire versera à l'usufruitier une rente viagère, "mais sa valeur ne doit pas équivaloir au prix de vente théorique de la maison", précise Me Vienne.

La création d'une SCI

Pour transmettre votre patrimoine immobilier, vous pouvez également créer une société civile immobilière, ou SCI. Comme pour toute société, il convient de créer des statuts avec l'aide d'un professionnel du droit, et de déposer un dossier aux greffes. Vous y indiquerez les associés de la SCI (vous, votre conjoint, vos enfants, ou toute autre personne) ainsi que les détails du ou des biens immobiliers concernés. "Il est plus intéressant que la SCI soit, dès sa création, propriétaire de ces biens", insiste Me Vienne.
Le principe de la SCI est plutôt complexe, mais assez flexible, ce qui peut être intéressant si les partenaires sont nombreux, en particulier pour éviter le problème de l'indivision (voir plus bas). Chaque associé possède un nombre précis de parts et, lorsque l'ascendant associé décède, ses descendants associés héritent de ses parts, parfois sans verser de frais de succession.
L'inconvénient ? Le donateur n'a plus la main sur ce qui advient de ses biens immobiliers, puisque chaque associé peut vendre ses parts. "On privilégie le bâtiment plutôt que l'humain", regrette le notaire. Par ailleurs, les associés sont solidaires et engagent leurs biens propres en cas de dette de la SCI.
Toutefois, la SCI est une bonne solution pour un couple non marié et non pacsé. Considérons deux conjoints qui créent une SCI pour partager la propriété d'un appartement. Chacun d'eux sera nu-propriétaire de la moitié des parts sociales de la société, et usufruitier de l'autre moitié des parts sociales. Ainsi, au décès de l'un d'eux, le conjoint survivant récupère la pleine propriété de l'appartement, sans payer de frais de succession.

Le testament

Vous pouvez rédiger un testament avec l'aide de votre notaire pour décider du devenir de vos bien immobiliers. Toutefois, la loi est supplétive, précise Me Vienne. Par exemple, elle vous interdit de déshériter vos enfants. Une part de votre patrimoine, appelée réserve, leur est consacrée : la moitié si vous avez un enfant, les deux-tiers si vous en avez deux, les trois-quarts si vous en avez trois ou plus.
Le reste de votre patrimoine, appelé quotité disponible, peut être donnée à qui vous le souhaitez... même vos enfants. "Je peux déshériter totalement mon conjoint au profit de mes enfants", ajoute le notaire, qui préconise de rédiger un testament, au contraire, lorsque l'on n'a pas de descendant.

Et si je meurs intestat ?

Si vous décédez sans avoir précisé vos volontés dans un testament, et sans avoir fait don de vos biens immobiliers de votre vivant, c'est alors la loi qui s'applique. Et elle est très claire : ce sont les membres de la famille les plus proches du défunt qui héritent. Avec, toutefois, des ordres de priorité qui favorisent les enfants. Voici quelques exemples :
> Si vous avez des descendants : vos enfants (ou vos petits-enfants si vos enfants sont décédés) deviennent tous propriétaires à parts égales de chacun de vos biens immobiliers, sous le régime de l'indivision. Ce régime est très contraignant puisque chaque bien est alors possédé comme une copropriété par vos héritiers. "Il leur faudra donc créer un cahier des charges, trouver un gérant... La mésentente conduit souvent à la vente", témoigne Me Vienne.
> Si vous avez un conjoint légal mais pas de descendant : votre conjoint hérite de votre patrimoine, y compris si vous êtes séparés ou en instance de divorce. Tant que le divorce n'est pas prononcé, votre conjoint est votre héritier de plein droit. Si vos parents sont vivants, ils héritent chacun d'un quart du patrimoine, et votre conjoint de la moitié.
> Si vous avez un conjoint légal et des descendants : si vos descendants sont des enfants issus de ce couple, votre conjoint a le choix entre deux possibilités : devenir propriétaire de plein droit d'un quart de votre bien, ou devenir usufruitier de la totalité du bien. Si les enfants sont d'une première union, il ne peut pas opter pour l'usufruit.
> Si vous n'avez ni conjoint légal ni descendant : les héritiers de plein droit sont vos ascendants (parents, grands-parents, arrières-grands parents) ; s'ils sont tous décédés, votre patrimoine est partagé entre vos collatéraux (oncles, tantes, cousins, cousines, etc.).
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