L'HABITAT SOUS TOUS LES ANGLES

Copropriété : comment changer de syndic ?

Par Rouba Naaman-Beauvais
,
Mis à jour le 4 janvier 2018
Copropriétaires, vous n'êtes plus satisfaits du travail du syndic chargé de votre immeuble ? Il est peut-être temps d'en changer. La démarche, loin d'être anodine, nécessite une préparation en amont et, une vigilance accrue avant et pendant le vote des copropriétaires. Zoom sur une procédure à ne pas prendre à la légère.
Manque de transparence dans les comptes, cabinet difficilement joignable, gestionnaire peu coopérant, honoraires jugés trop élevés, travaux mal gérés... Les raisons qui poussent à changer de syndic de copropriété sont nombreuses. Si vous et vos voisins copropriétaires avez usé de toutes les techniques pour tenter d'améliorer la situation avec votre syndic, il est peut-être temps d'envisager le changement.
Un changement... qui ne s'improvise pas. Le syndicat de copropriétaires (c'est-à-dire l'ensemble des copropriétaires de votre immeuble) est en contrat avec le syndic. A moins que ce dernier n'ait commis une faute grave, le contrat court jusqu'à la date d'échéance. Et les démarches pour voter le remplacement du syndic sont très précises.
Comment procéder pour changer de syndic ? Quels sont les délais à respecter ? Combien de candidats mettre en concurrence et, sur quelques critères, avant de choisir un nouveau syndic ? Nos réponses.
Copropriété : comment changer de syndic ?

Changer de syndic : une décision qui se réfléchit

Qui peut décider de changer de syndic ?
"La mise en concurrence du syndic peut émaner de n'importe quel copropriétaire", explique Christophe Grand, porte-parole de l'Association des responsables de copropriétés (ARC). L'idée du changement n'émane pas nécessairement du conseil syndical : légalement, donc, un copropriétaire seul peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'élection d'un syndic concurrent.
Cependant, si votre objectif est de proposer une alternative au syndic actuel, mieux vaut vous organiser en amont. "Pour éviter l'éparpillement des voix et le fort absentéisme lors de l'assemblée générale, il est judicieux de discuter avec les copropriétaires en amont, pour expliquer son idée", conseille Christophe Grand. Réunissez-vous de manière officielle ou non, pour débattre du fond (changer ou non de syndic, trouver des candidats) et de la forme (répartition des rôles, etc.).

Comment préparer l'assemblée générale de copropriétaires ?

A chaque immeuble sa méthode. Vous pourrez vous retrouver pour discuter des candidats au remplacement de votre syndic, en amont de l'assemblée générale où le changement de syndic sera voté. En effet, cela permettra de gagner du temps lors du vote. Vous devrez également penser à contacter les copropriétaires habituellement absents lors des assemblées, afin de les convaincre de se déplacer - ou, à défaut, d'envoyer leur pouvoir au conseil syndical (pour qu'ils puissent voter par procuration).
 
Le conseil du pro : "Faites en sorte d'éviter les fuites", souligne Christophe Grand. Certains syndics malveillants, prévenus de la mise en concurrence de leur contrat, avancent la date prévue de l'assemblée générale. Ils empêchent, ainsi, la copropriété de leur envoyer dans les temps la notification par lettre recommandée avec accusé de réception qui permet de présenter à l'ordre du jour la demande de vote pour changer de syndic.
Changer de syndic : une décision qui se réfléchit

Choisir les candidats et trouver le bon syndic

Comment choisir les candidats ?
Vouloir changer de syndic est une chose, encore faut-il trouver un bon candidat pour remplacer votre actuel syndic ! La démarche peut prendre du temps, prévoyez donc de vous intéresser à la question plusieurs mois avant la date prévue de l'assemblée générale où le changement de syndic sera décidé.
L'ARC conseille aux copropriétaires de commencer par lister les besoins spécifiques de la copropriété : nombre de visites du gestionnaire dans l'immeuble par an, horaires de l'assemblée générale annuelle, durée du contrat, etc. L'association propose aussi une fiche d'identité de la copropriété, à remplir pour faciliter l'échange avec les syndics candidats.

Qu'est-ce qui fait un bon syndic ?

La qualité et le bouche-à-oreille sont plus importants que le prix : "Démarchez les syndics qui ont donné satisfaction à d'autres copropriétés semblables à la vôtre de par leur taille et leurs caractéristiques, conseille Christophe Grand. Posez des questions, sans vous limiter aux tarifs". Les gestionnaires sont-ils réactifs ? Se déplacent-ils lors des travaux ? L'objectif est de trouver le syndic qui conviendra le mieux à votre copropriété, pas nécessairement le moins cher. D'ailleurs, pourquoi ne pas envisager le choix d'un syndic bénévole ?
"Limitez-vous à un ou deux candidats, pour ne pas risquer un éparpillement des voix lors du vote", ajoute-t-il. Une fois ces candidats choisis, faites établir des contrats, que vous analyserez ensuite en détails. Méfiez-vous des dispositions illicites, encore trop courantes dans les contrats de syndic. Et n'hésitez pas à négocier les contrats qui vous sembleraient incomplets ou trop chers.
Vous pouvez également faire appel à un courtier en syndic pour vous faciliter la tâche.
 
Le conseil du pro : "Soyez réalistes !" tempère Christophe Grand. Le syndic parfait n'existe pas, les gestionnaires sont humains et peuvent faire des erreurs. L'objectif de votre démarche doit être de trouver un syndic adapté à vos besoins, à un tarif raisonnable, en évitant les abus.
Choisir les candidats et trouver le bon syndic

Envoyer sa demande de changer de syndic dans les temps

Quand choisit-on le nouveau syndic ?
C'est au moment de l'assemblée générale annuelle que se déroule le vote pour choisir le nouveau syndic. L'assemblée générale annuelle correspond à la fin du mandat de votre syndic actuel. En général, ces mandats durent un an (c'est pourquoi l'assemblée générale est dite "annuelle"), et ne peuvent excéder 36 mois. En outre, le conseil syndical doit obligatoirement organiser tous les 3 ans une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, que le syndic vous convienne ou non.

Comment prévoir le vote d'un nouveau syndic ?

Pour que le syndicat des copropriétaires choisissent son syndic (qu'il s'agisse de renouveler l'actuel ou d'en élire un nouveau), plusieurs votes doivent avoir lieu : d'une part, un vote pour ou contre la désignation du syndic actuel A, d'autre part un vote pour ou contre la désignation d'un syndic concurrent B (et, éventuellement, autant de vote qu'il y a de candidats).
Ces votes doivent être inscrits à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle par le syndic. Pour cela, vous devez envoyer au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception, lui indiquant que vous souhaitez ajouter ces deux votes à l'ordre du jour. Vous précisez les noms et désignation du syndic candidat B, et joignez le contrat de ce syndic, qui sera ensuite joint à la convocation envoyée par le syndic à tous les copropriétaires.

Quand envoyer la demande ?

"Si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante", précise le décret du 17 mars 1967. Il vous faut donc envoyer votre demande suffisamment tôt pour que le syndic ne puisse pas refuser de l'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. "Au plus tard 6 semaines avant la fin du mandat du syndic", conseille Christophe Grand, porte-parole de l'Association des responsables de copropriétés (ARC).
Envoyer sa demande de changer de syndic dans les temps

L'assemblée générale de copropriété : les étapes du vote

Les étapes de vote lors de l'assemblée générale de copropriété sont cruciales. L'ARC rappelle que les abus sont courants. Président de séance et scrutateurs (choisis en début de séance) doivent s'assurer du bon déroulement des votes.

Que dit la loi ?

La désignation du syndic se fait à la majorité absolue (article 25) des copropriétaires, qu'ils soient ou non présents. Si aucun syndic n'obtient cette majorité absolue, un second vote a lieu, uniquement sur les projets de contrat de syndic ayant obtenu au moins un tiers des voix. C'est alors la majorité simple (article 24) des copropriétaires présents ou représentés qui suffit à élire le nouveau syndic.

Qu'est-ce que cela veut dire ?

Concrètement, voici le déroulé des étapes :
- Vote pour la désignation du cabinet actuel A
- Vote pour la désignation du cabinet concurrent B
- Le cas échéant, vote pour la désignation d'un autre concurrent C
- Si l'un des trois candidats obtient une majorité absolue des voix, il est élu
- Si aucun des candidats n'obtient cette majorité absolue, les candidats ayant obtenu au moins un tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires (par exemple, A et B) sont en lice pour un "second tour" qui a lieu immédiatement
- Second vote immédiat pour la désignation du cabinet A
- Second vote immédiat pour la désignation du cabinet B
- Celui des deux candidats A et B qui récolte la majorité simple des voix est élu
 
Attention : vous devez voter une première fois pour ou contre chacun des trois projets de contrat de syndic A, B et C, avant de voter une seconde fois, quel que soit le nombre de copropriétaires présents lors de l'assemblée. Dans le cas contraire, le vote n'est pas valide, et le syndic lésé peut se retourner... contre le syndicat des copropriétaires ! "C'est au président de séance de reformuler éventuellement les questions avant le vote pour éviter les erreurs, intentionnelles ou non", insiste Christophe Grand.
L'assemblée générale de copropriété : les étapes du vote

Révoquer son syndic s'il a commis une faute grave

Comment faire pour changer de syndic avant la fin de son mandat ?
Les démarches précédentes s'entendent dans le cas où l'on laisse courir le contrat du syndic actuel jusqu'à échéance. Mais, vous pouvez souhaiter vous séparer du syndic avant ce terme, si vous estimez qu'il a commis des fautes graves ou répétées : erreurs lourdes de gestion, défaut d'exécution des décisions prises en assemblée générale, etc.
Si ces accusations sont fondées, il vous est possible de révoquer le syndic en cours de mandat. Vous (que vous soyez représentant du conseil syndical ou simple copropriétaire) demandez au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, de mettre la question de sa révocation à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Il vous faudra peut-être convoquer une assemblée extraordinaire pour débattre de ce point.
Ensuite, comme pour une procédure simple en fin de contrat, les copropriétaires votent la révocation du syndic à la majorité absolue (article 25) de tous les copropriétaires de l'immeuble. Si le projet ne recueille pas cette majorité, mais au moins un tiers des voix, un second vote se déroule, et la révocation est votée à la majorité simple (article 24). Si le projet recueille moins d'un tiers de voix, vous pourrez convoquer une nouvelle assemblée 3 mois plus tard.
 
Attention à être bien sûrs de la gravité des erreurs que vous reprochez au syndic : il n'existe pas de liste exhaustive des fautes considérées comme graves. Si le syndic considère vos critiques injustifiées, il peut se retourner contre votre syndicat de copropriétaires et le poursuivre pour obtenir des dommages et intérêts. Ce sera, alors, à un juge de trancher sur la sévérité des erreurs et la validité de la révocation du syndic.
Révoquer son syndic s'il a commis une faute grave
 
Recevez gratuitement
La newsletter Maison à Part
L'e-magazine de l'habitat sous tous les angles
Vous pouvez vous désabonner en un clic