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Vendre et acheter un logement occupé

Par Rouba Naaman-Beauvais
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le 17 février 2014
Il arrive parfois qu'un bailleur privé cherche à vendre son bien immobilier alors que celui-ci est toujours occupé par un locataire. Vendeur, acheteur et locataire ont alors des obligations dans le cadre de la mise en vente. Découvrez lesquelles dans notre guide pratique.
Si la vente d'un bien immobilier libre n'est déjà pas de tout repos, imaginez à quel point cette d'un logement occupé est complexe ! Outre le fait que le bien est moins attrayant, notamment pour des acheteurs qui cherchent à s'installer et non à mettre en location, il peut connaître une certaine décote, en fonction de la durée restante du bail du locataire.
Le vendeur doit suivre un certain nombre de règles avant de mettre son bien sur le marché, mais c'est aussi le cas du locataire et de l'acheteur. Découvrez lesquelles ci-dessous.

Les obligations du vendeur : le droit de préemption du locataire

Un bailleur privé qui souhaite mettre en vente son bien immobilier, alors qu'un locataire y habite toujours, a l'obligation légale de proposer ce logement en priorité à l'occupant. C'est le droit de préemption du locataire.
Concrètement, le propriétaire doit adresser un congé pour vente à son locataire, six mois au moins avant la fin du bail. "L'idéal est de faire réaliser un courrier par voie d'huissier, dans lequel le congé doit être justifié par la volonté de vendre le bien" nous explique Grégory Moreaux, directeur adjoint d'Ad Valorem Résidentiel.
Dans ce courrier, le propriétaire doit proposer un prix de vente du bien. Le locataire a ensuite deux mois pour faire jouer son droit de préemption, s'il souhaite acheter le logement au prix indiqué. Passé ce délai, il n'a plus priorité à l'acquisition à ce prix.

De l'importance de bien estimer la valeur du bien

Si le locataire refuse l'achat au prix indiqué, le propriétaire est ensuite libre de mettre le bien sur le marché à ce même montant. Mais, s'il décide par la suite de faire baisser le prix de vente, il doit en aviser à nouveau le locataire, même si celui-ci a quitté le logement entre temps. C'est le droit de préemption subsidiaire. Si le compromis de vente a déjà été signé avec un potentiel acheteur, c'est le notaire qui se charge de prévenir le locataire qui a, alors, un mois pour répondre au vendeur.
 
Le conseil du pro :
"L'acheteur le plus évident, c'est l'occupant" soutient Grégory Moreaux. En effet, il est déjà séduit par le bien, et la vente sera logiquement plus rapide que si le logement doit être mis en vente sur le marché.
Il est donc plus malin pour le propriétaire de réfléchir au juste prix à proposer au locataire, afin d'écourter la démarche - "quitte à revoir ce montant à la baisse pour solder la vente au plus vite" ajoute-t-il.

Le prix de vente d'un logement occupé : la décote

Lorsqu'un logement occupé est mis en vente, le locataire ne peut pas être congédié avant la fin prévue de son bail par le vendeur. L'acheteur, lui non plus, ne peut ni modifier ni terminer le bail en cours, mais il peut choisir de ne pas le renouveler s'il souhaite, par exemple, s'installer lui-même dans le logement, ou y faire des travaux.
En d'autres termes, ce sont à la fois le bien immobilier et le bail signé avec l'occupant actuel qui sont vendus en même temps. L'existence de cet engagement entraîne le plus souvent une décote du prix du logement vendu, par rapport aux prix du marché.
Concrètement, "elle s'élève entre 8 et 12% environ dans le secteur privé" indique Grégory Moreaux, tout en précisant que cette dévaluation dépend de nombreux autres critères : localisation géographique, état du bien et, surtout, durée restante du bail en cours. "Plus l'échéance est lointaine, plus la décote est importante car la possibilité de récupérer le logement s'éloigne" explique-t-il.
 
Attention ! Certains locataires sont plus protégés par la loi que d'autres. C'est le cas, notamment, des personnes âgées de plus de 70 ans, et dont les revenus ne dépassent pas une fois et demi le Smic. "Elles ont le droit de refuser le congé, et leur bail est obligatoirement renouvelé, sauf si le propriétaire lui-même est une personne âgée" nous explique Grégory Moreaux. Il ne faut donc pas espérer acheter un tel bien pour autre chose qu'un investissement locatif... Dans ce cas, la décote peut atteindre les 15%.

Les obligations du locataire : permettre les visites

S'il refuse de faire jouer son droit de préemption (voir page 2), le locataire renonce à la possibilité d'acheter le bien, qui est donc mis en vente. Il en reste l'occupant, au moins jusqu'à la fin de son bail en cours - et au-delà, si le nouveau propriétaire accepte de renouveler son bail après la vente de l'appartement.
Le locataire s'engage, alors, à permettre les visites dans son logement, selon les conditions indiquées dans son bail : nombre d'heures par jour, en sa présence ou non, etc.
S'il ne peut s'opposer aux visites, il n'a aucune obligation, en revanche, de nettoyer ou ranger son logement, et encore moins d'accepter la réalisation de travaux. "Au vendeur de mettre son locataire en bonnes conditions, et de négocier avec lui en bonne intelligence, quitte à faire appel à un professionnel" conseille Grégory Moreaux.
Notez, cependant, qu'en cas de force majeure - si des travaux urgents ou imposés par la copropriété doivent être réalisés dans le bien, par exemple - l'occupant peut être obligé de donner accès à son logement si le propriétaire entame une procédure judiciaire.

Conseils aux potentiels acheteurs de biens occupés

Que vous soyez à la recherche d'un investissement locatif, ou que vous ayez eu le coup de c½ur pour un bien encore occupé, voici quelques conseils à suivre avant de vous lancer dans l'achat d'un logement occupé :
- Assurez-vous que le locataire paye bien son loyer : réclamez au vendeur des relevés justificatifs sur les douze derniers mois. "C'est une étape très importante si l'on veut opter pour la garantie loyers impayés", précise Grégory Moreaux.
- Apprenez à connaître l'occupant : jusqu'à la fin de son bail au minimum, il deviendra votre locataire ! Prenez le temps de lui demander s'il espère renouveler ou non son bail, pour savoir si vous devrez rechercher un nouveau locataire dans les années à venir. Par ailleurs, si le locataire est une personne âgée, elle pourra refuser un éventuel congé et faire renouveler automatiquement son bail.
- Une fois la vente signée, vérifiez que le dépôt de garantie a été transféré par le notaire du compte de l'ancien propriétaire vers le vôtre.
- Demandez au notaire de prévenir le locataire de la finalisation de la vente, et de lui transmettre vos coordonnées.
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