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Contrat de construction de maison individuelle : obligations et interprétations

Par Ganaëlle Soussens
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le 17 décembre 2012
maison individuelle
maison individuelle © MD
Le législateur a édicté des règles spécifiques applicables en ce qui concerne les intérêts d'un particulier qui fait construire une habitation. Ainsi, le contrat (CCMI) conclu entre ces deux parties répond aux exigences fixées par les dispositions de l'article L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation. Explications avec Ganaëlle Soussens, avocat au Barreau de Paris.
Soucieux de protéger les intérêts des particuliers qui confient la construction de leur logement à un professionnel, le législateur a édicté des règles spécifiques applicables à ce type d'opération. Ainsi, le contrat que concluent le particulier acquéreur et le professionnel constructeur répond aux exigences fixées par les dispositions de l'article L. 232-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le contrat doit ainsi mentionner :

a) La désignation du terrain ;
b) La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ;
c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l'exécution des travaux ;
d) Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;
e) La référence de l'assurance de dommages (...) ;
f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel (...) lors de la réception (...) ;
g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.

Interprétation de ces dispositions

Dans un arrêt du 24 octobre 2012 dernier, la Cour de cassation a apporté des précisions fort utiles quant à l'interprétation de ces dispositions. Plusieurs points sont détaillés :
- Souplesse contractuelle quant au délai
En premier lieu, la Cour rappelle le principe selon lequel les signataires d'un CCMI ont la faculté, d'un commun accord, de modifier le délai de livraison. Dès lors, les acquéreurs ne peuvent réclamer de pénalités de retard alors qu'ils ont signé un avenant au contrat initial prévoyant le report de la date d'achèvement de leur maison. Ainsi les parties doivent mentionner au contrat initial le délai de livraison convenu et les pénalités de retard applicables mais ce délai peut être modifié par leur commune intention.
- Rigueur légale quant aux prescriptions techniques et au prix
En revanche, la Cour se montre plus stricte s'agissant de la définition des caractéristiques techniques de l'ouvrage et des modalités et limites de fixation et de révision du prix de vente. Sur ces thèmes, la liberté contractuelle se trouve "entravée" par le caractère d'ordre public des dispositions protectrices précitées.
C'est ainsi que, fort logiquement, la Cour exclut expressément qu'un C.C.M.I. puisse prévoir "que le maître de l'ouvrage doit fournir une étude de sol". En effet, si le contrat stipule la fourniture ultérieure par le maître d'ouvrage de l'étude de sols, comment le professionnel pourrait-il alors définir les caractéristiques techniques de l'ouvrage qui doivent impérativement figurer au contrat ?
Dans le même esprit, et alors même que dans l'affaire qui lui était soumise les acquéreurs avaient la majoration du prix de vente par le coût de la modification des fondations, la Cour pose le principe selon lequel : "le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage".
La Cour n'exclut toutefois pas l'application de "stipulation expresse contraire dans les formes prescrites" par l'article L. 232-1 du Code de la construction et de l'habitation. Mais cette exception ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce puisque le prix initial a été fixé sans que le constructeur ait eu connaissance des conclusions de l'étude de sols.
En définitive, la Cour de cassation exclut la faculté pour le constructeur de maison individuelle de se retrancher derrière l'existence d'éléments inconnus au jour de la signature du contrat pour réviser le prix de vente. L'étude de sols et le chiffrage de l'adaptation au sol de la maison à construire doivent donc être réalisés préalablement à la signature du C.C.M.I.
- Enfin, et c'est là un des enseignements de l'arrêt peu mis en exergue par ses commentateurs, "le solde du prix n'est dû au constructeur qu'à la levée de l'intégralité des réserves" de sorte qu'une levée partielle des réserves ne peut entraîner l'obligation pour le maître de payer une partie du solde du prix.
Contrat de construction de maison individuelle : obligations et interprétations
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