L'HABITAT SOUS TOUS LES ANGLES

Racheter ses combles, combien ça coûte ?

Par Jorge Carasso
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le 12 janvier 2009
aménagement combles
aménagement combles © RR - Fotolia
Vus les prix atteints par l'immobilier, racheter ses combles paraît bien tentant pour gagner de l'espace sans se ruiner. Voici les clés pour réussir votre opération.
Comment gagner quelques précieux m2 à moindre coût lorsque l'on habite un dernier étage ? En rachetant ses combles. Les acheteurs potentiels l'ont bien compris : "lorsque l'on met en vente un appartement au dernier étage, un appel sur trois concerne la possibilité de racheter ces parties communes", raconte Jacques Massard directeur de l'agence Orpi Parc Immo dans le XIXe arrondissement. "Cela fait deux ans que des clients me contactent avec cet objectif, poursuit Sylvie Cahen, architecte D.P.L.G, spécialisée dans l'aménagement intérieur. J'exerce pourtant depuis dix ans! Au vu des prix parisien une telle opération revient souvent moins cher que d'acheter des vrais mètres carrés.» Tout cela reste vrai. Toutefois, cette opération est plus coûteuse qu'il n'y parait et les démarches à entreprendre sont parfois jugées complexes. "Certains choisissent de s'en passer et annexent ces parties communes, sans en référer à la copropriété. Ils s'exposent à un vrai casse-tête le jour où ils souhaiteront vendre. Sans existence juridique, la surface annexée ne peut pas être vendue. Ce qui veut dire que les quelques mètres carrés supplémentaires liés au rachat des combles n'auront pas de valeur marchande, explique Maître Grégoire Ozanne, notaire à Rouen.
Si vous habitez un dernier étage ou si vous convoitez ce type de produit, il est primordial d'évaluer l'espace qu'il sera possible de dégager. Tous les combles ne se ressemblent pas! 1,30 m2 de hauteur sous plafond sont nécessaires pour rendre cet espace habitable. « En dessous, l'opération ne vaut pas le coup. Une bonne partie de l'espace sera mangé par le volume nécessaire à l'isolation de la toiture », indique l'architecte Sylvie Cahen.
Il est ensuite nécessaire d'estimer le coût de l'opération. Il faudra compter entre 1.200 et 1.400 euros le m2, hors honoraires d'architecte, pour un aménagement et une isolation de qualité. Faire appel à un architecte n'est généralement pas obligatoire pour ce type de volume, bien que ce soit souvent conseillé pour optimiser l'espace (pour un coût oscillant entre 12 et 20 % du montant des travaux). Dans cet ordre d'idée, un chantier sur 15 m2 coûtera aux environs de 20.000 euros. Si la surface aménagée est inférieure à 20m2 habitables, une déclaration de travaux est obligatoire. Au dessus, vous serez contraint de demander un permis de construire.
L'opération vous paraît jouable financièrement ? Reste donc à racheter les combles à la copropriété. Il n'existe pas de barème de prix pour ce type d'acquisition. Tout est donc affaire de négociation entre vous et les copropriétaires. « Le rachat de combles peut très bien se faire pour 1 euro symbolique. Il arrive toutefois que les copropriétés exigent jusqu'à 5 000 euros pour céder les communs», constate Grégoire Ozanne.
Une fois le prix fixé, l'achat doit être voté par l'ensemble des copropriétaires : une double majorité est nécessaire pour avaliser un rachat de combles(2/3 des millièmes (en valeur absolue) ainsi que la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l'AG). Selon les cas, l'unanimité peut aussi être demandée. Un peu de lobbying auprès de vos voisins est donc fortement conseillé. Plus les copropriétaires sont nombreux, plus la tâche est compliquée...
Les frais induits par cette acquisition seront probablement à votre charge (La copropriété n'aura aucune envie de les payer). Ces frais annexes sont coûteux : entre 4.000 et 10.000 euros selon la complexité du chantier futur. La facture inclus le travail du géomètre (pour le calcul de la surface du lot) ainsi que les frais notariés liés à la création d'un nouveau lot, de la transformation des règles de copropriété et de la vente. Ce n'est pas tout : certaines taxes viendront alourdir ce coût. La plus chère étant la taxe locale d'équipement, nécessaire pour toute création de lot inférieure à 80 m2. "Elle peut coûter jusqu'à 366 euros par m2", témoigne Grégoire Ozanne. Enfin, sachez qu'en augmentant la surface de votre appartement, vous augmenterez dans la même proportion le montant des charges à payer. Il en va de même pour les taxes indexées sur la superficie de votre logement, comme la taxe d'habitation et la taxe foncière. Un surcoût finalement mineur au regard du bénéfice potentiel de cette opération.
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