Immobilier : un marché qui n'attend plus que ses acheteurs

Alors que les prix continuent de se stabiliser sur ce dernier mois avec des évolutions à Rennes de +0,1%, +0,2% à Nantes et Lyon et +0,3% pour Lille et Montpellier, certaines autres métropoles continuent de bien reculer avec -0,9% à Bordeaux et -0,8% à Strasbourg et Toulouse. "Les prix de l'immobilier sur l'ensemble de la France suivent cette logique de stabilisation avec -0,1% de baisse en février contre -0,3% en décembre et -0,1% en janvier", indique le communiqué de Meilleurs agents. En revanche, dans la capitale, les espoirs d'un ralentissement de la baisse s'éloignent. "Paris poursuit sa chute avec -0,7% sur le mois de février (-6,6% sur un an), un rythme mensuel de baisse encore plus élevé que l'année dernière où Paris baissait de -0,5% en moyenne par mois." En ce qui concerne les zones rurales, le mois de février 2024 confirme un véritable cycle baissier avec un recul des prix sur six mois (-1,7%), une première depuis 2015. "Si les prix de ces logements situés majoritairement à la campagne profitaient d'une embellie suite de la crise sanitaire, ils semblent désormais faire face à un retour à la normale dans un contexte bancaire qui demeure tendu."

Des délais de vente plus longs

Dans ce contexte, les vendeurs acceptent-ils les négociations menées par les acheteurs ? Le niveau très élevé des délais de vente moyens sur l'ensemble des onze plus grandes villes de France laisse penser que ce n'est pas le cas. "En effet, le délai moyen pour vendre un bien dans ces villes au 1er mars 2024 est de 77 jours contre 59 il y a un an, soit près de 18 jours en plus. Plus aucune de ces métropoles n'enregistre un délai de vente moyen inférieur à deux mois !" Sur le dernier trimestre, les métropoles de Bordeaux et Toulouse ont vu leurs délais de vente moyens augmenter respectivement de 15 et 10 jours. "Montpellier, avec ses 14 jours supplémentaires sur le trimestre, détient actuellement le record du délai de vente le plus long parmi les onze plus grandes villes de France : compter en moyenne trois mois (90 jours) pour y vendre un bien, contre deux mois et demi (76 jours) il y a un an." Bien que les prix aient augmenté de +2% sur un an à Montpellier, de tels délais pour vendre ne permettent pas d'envisager des perspectives positives. "Si les conditions pour retrouver un pouvoir d'achat immobilier intéressant côté acheteurs tardent à revenir, certains vendeurs ne pourront plus se permettre d'attendre et seront de facto contraints d'accepter de baisser leurs prix."

Vers un retour du pouvoir d'achat immobilier ?

La revalorisation salariale opérée dans certaines organisations au début de l'année, suivant l'inflation, combinée à une légère amélioration des conditions d'accès au crédit (baisse de 0,25 points de pourcentage entre décembre 2023 et février 2024 - source Empruntis) permettent aux ménages français de regagner quelques mètres carrés de pouvoir d'achat. Bordeaux, Toulouse et Paris enregistrent les meilleures augmentations de pouvoir d'achat (+9,6%, +9,3% et +8,7%) par rapport à leur point le plus bas atteint au dernier trimestre 2023. A long terme, la correction des prix observée depuis la hausse des taux d'intérêt dans certaines villes contribue de manière significative à rattraper le pouvoir d'achat de 2022. "Suite à une baisse de plus de 10% depuis janvier 2022, Paris affiche un pouvoir d'achat immobilier de 28m2 au 1er mars 2024, une surface qui n'est plus qu'à 1 m2 de son niveau de début 2022. De même, Lyon et Bordeaux, après avoir atteint des baisses de -7% et -7,2% (depuis le 1er janvier 2022), ne sont plus qu'à 4 m2 de leur niveau de 2022", note Meilleurs agents avant de conclure : "Mais la route est encore longue : le pouvoir d'achat des ménages s'est tellement dégradé en deux ans que seulement deux des plus grandes métropoles françaises (Toulouse à 52 m2 et Nantes à 55 m2) ne disposent pas d'un pouvoir d'achat supérieur à 50 m2 alors qu'elles étaient au nombre de six (Rennes, Lille, Nantes, Toulouse, Montpellier et Marseille) en janvier 2022. Sur le plan national, il faudrait que les prix baissent encore de 17% pour retrouver le niveau initial de pouvoir d'achat immobilier des ménages français avant la hausse des taux."