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Acheter un logement occupé, une bonne affaire ?

Par Propos recueillis par Pauline Polgar
,
le 8 février 2008
Ces dernières années, l'investissement dans le neuf et ses avantages fiscaux ont été privilégiés par rapport à l'achat d'un logement occupé. Pourtant cet investissement présente de nombreux avantages et se démocratise. Le point avec le PDG et le responsable d'études du conseil en immobilier Ad Valorem.
Le saviez-vous ? Acheter un logement occupé permet de le payer moins cher. Un avantage non négligeable parmi d'autres. Pourtant, le poids de la vente occupée dans le marché actuel présente une décrue depuis deux ans, selon une étude menée conjointement par le conseil en immobilier Ad Valorem et le Conseil supérieur du notariat présentée début février. Elle atteint aujourd'hui 5% des transactions enregistrées par les Notaires de France, après avoir connu son plus haut niveau en 2005. Une baisse des volumes due notamment à un environnement réglementaire plus contraignant - réglementation de la vente à la découpe oblige -, des taux de rendement confrontés à une hausse des taux d'intérêt et une préférence des investisseurs pour le neuf et son avantage fiscal. Alors, pourquoi se lancer aujourd'hui dans ce type d'achat ? Cela vaut-il encore le coup ? "Oui" selon Stéphane Imowicz et Christophe Volle, respectivement PDG et Directeur des Etudes et de la Recherche d'Ad Valorem que Maison à part a interrogé, d'autant plus pour des investisseurs particuliers à revenus moyens.
Avantages et inconvénients, démocratisation et localisation, conseils à destination des particuliers, cliquez sur suivant pour faire le point avec eux sur le logement occupé.
Acheter un logement occupé, une bonne affaire ?

Avantages et inconvénients

immeuble neuf
immeuble neuf © MAP
Les avantages à acheter occupé
"Le fait qu'il y ait une décrue sur ce type de produit aujourd'hui ne signifie en aucune manière qu'il y ait moins d'intérêt à y recourir" explique Stéphane Imowicz. Les avantages sont toujours là. En premier lieu, une décote non négligeable. Acheter occupé permet d'espérer entre 7 à 15% de baisse par rapport au prix initial. De plus, l'investissement locatif dans un appartement occupé doit permettre une plus-value substantielle : "l'achat étant moins cher au départ, la plus-value est quasiment certaine", assure le PDG d'Ad Valorem, grâce notamment à la hausse des prix. Et si le locataire part, le revendre vide permet encore d'y gagner.
Ensuite, son rendement peut être assuré si le taux d'intérêt de son emprunt est inférieur. "Par exemple, explique Stéphane Imowicz, si votre rendement est de 4% et que le taux d'intérêt de votre emprunt est de 3,5% vous y gagnez." En revanche, et c'est là où le bât blesse actuellement, si les taux sont trop hauts, le rendement du bien diminue : les loyers perçus connaissent, eux, une évolution plus modeste puisqu'elle est réglementée. Reste que sur le neuf, le produit est plus cher et la plus-value moins certaine.

Choisir entre ancien et neuf

Alors pourquoi cette préférence actuelle pour le neuf ? "La principale différence, explique Christophe Volle, tient surtout dans le fait qu'il n'existe pas de politique fiscale adaptée dans l'ancien, sauf le dispositif 'De Robien' qui est assez compliqué à mettre en œuvre." Non seulement il y a peu d'incitation fiscale, mais l'espace réglementaire dans le logement occupé est également plus contraignant. En amont, en ne permettant pas la mise sur le marché de suffisamment d'offres et en aval, du fait du statut de bailleur. "Il y a un effort à faire, nécessaire voire indispensable, sur la politique du logement", insiste Christophe Volle. "46% du parc locatif appartient à des particuliers : il faut les inciter à le remettre sur le marché." Et d'ajouter que l' "empilement législatif" de ces dernières années n'a fait que compliquer les choses. La confiance des propriétaires a été encore refroidie par les dernières mesures prises, notamment concernant le dépôt de garantie. "La stabilité réglementaire, comme l'aide aux bailleurs - par exemple en baissant les frais de charges - est nécessaire à un retour de la confiance !" pour que les biens reviennent sur le marché.
Avantages et inconvénients

Démocratisation et localisation

Immeuble
Immeuble © MAP
Faut-il avoir un profil-type pour acheter occupé ?
Enseignement important de l'étude publiée début février, on assiste à une "démocratisation" de ce type d'investissement. Là où l'on pourrait le croire réservé à une classe aisée, on s'aperçoit du contraire. La part des professions intermédiaires et des ouvriers côté acheteurs a en effet augmenté plus rapidement que celles des autres secteurs. "L'immobilier reste une valeur refuge pour les ménages", explique Stéphane Imowicz. "Pour les classes populaires les prix ont tellement augmenté que le seul moyen d'investir en ayant recours au crédit est d'acheter ce type de produit." Et, par ce type d'investissement, poursuit Christophe Volle, "les classes intermédiaires se constituent un patrimoine et accède à la propriété sans avoir à payer l'intégralité du remboursement : ils se constituent ainsi un patrimoine et l'effort financier est plus facile."
Y a-t-il des meilleures affaires à Paris ou en Province ?
"Tout dépend de ce que l'on recherche," selon Christophe Volle. "Les grandes métropoles régionales offrent des possibilités intéressantes, comme Strasbourg ou encore Bordeaux, où les prix ont augmenté mais moins vite qu'à Paris. Le marché des ventes occupées présente ainsi des offres intéressantes, avec une décote importante et des prix sages." Reste que dans la capitale, les volumes sont plus importants qu'en province, où il y a moins d'immeubles mis en vente lot par lot.
Démocratisation et localisation

Quelques conseils pour investir dans un logement occupé

visuel a vendre immeuble
visuel a vendre immeuble © DR
Pour Christophe Volle, en premier lieu, "il ne faut pas oublier de déterminer un budget et de choisir une localisation que l'on connaît. Maîtriser le lieu et le quartier." Il faut ainsi se renseigner sur son évolution notamment en termes de transports collectifs et de facilités d'accès. "Il faut pouvoir s'assurer de la qualité du produit que l'on achète" conseille ainsi Stéphane Imowicz, tout en ajoutant : "l'idée est que tout dépend de ce que l'on veut." Il ne faut donc pas perdre d'esprit qu'"acheter dans le VIIIe arrondissement de Paris ou dans une tour à Nanterre peuvent se révéler toutes deux de bonnes affaires !" Ainsi, acheter un huit pièces dans une ville où il y a une demande de studio, cela ne vaut pas le coup ! Sans omettre de réfléchir au rapport surface et nombre de pièces : un 70m2 de deux ou trois pièces ne se loue pas forcément aussi facilement. "Il faut toujours analyser la profondeur du marché prévient Stéphane Imowicz, et s'assurer que l'on n'aura pas de difficultés à relouer plus tard." Enfin, point extrêmement important : "la qualité du locataire en place, c'est l'assurance de percevoir ses loyers." Dernier conseil : "attention au niveau des charges récupérables : elles ont un impact sur le rendement !" L'immeuble ne doit pas nécessiter de travaux ou d'entretien trop contraignants.

Le mot de la fin ?

Christophe Volle insiste : "Même si l'on doit le faire bien sûr de manière réfléchie, n'ayez pas peur de foncer ! L'investissement dans la pierre est le plus pérenne et le plus intéressant !"
Pour en savoir plus :
www.advalorem.com
www.notaires.fr
Quelques conseils pour investir dans un logement occupé
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