Devenir propriétaire ou rester locataire, quel est le plus avantageux ?

En France, la propriété immobilière a toujours été valorisée face à la location, et devenir propriétaire est un rêve pour de nombreux de Français. Au 1er janvier 2018, 58 % des ménages métropolitains étaient ainsi propriétaires de leur résidence principale. Cette part n'a cessé de croître des années 1980 jusqu'en 2010, et reste stable ces dernières années (Source : INSEE).

Mais est-ce que devenir propriétaire est toujours plus avantageux qu'être locataire ? La réponse n'est pas si simple, car beaucoup de critères de comparaison doivent être pris en compte. Investir dans la pierre apparaît toujours comme un placement sûr, mais implique aussi un budget important. La location, elle, est généralement jugée plus souple, mais peut aussi être perçue comme un investissement à perte... Pas simple de s'y retrouver. Voici quelques éléments de réflexion pour y voir plus clair.

Être propriétaire, synonyme de sécurité ?

La propriété immobilière est souvent vue comme un signe de stabilité et de sécurité financière. Acquérir un bien immobilier permet en effet de se rassurer, mais aussi de prévoir l'avenir. Être propriétaire n'a cependant pas que des avantages, et la charge financière qu'elle implique peut parfois se révéler très lourde.

• Être propriétaire : les avantages

Faire l'acquisition de sa résidence principale est tout d'abord la garantie de se constituer un patrimoine. De quoi se rassurer, en particulier dans un contexte d'inflation et d'incertitude sur les retraites. Lorsque l'emprunt est remboursé, les charges financières mensuelles diminuent et, ainsi, le niveau de vie devient plus important. Un avantage certain lorsque les revenus viennent à baisser une fois que l'on a quitté la vie active.

Se constituer un patrimoine immobilier peut aussi être intéressant dans le cadre d'une future transmission à ses proches.

Un propriétaire est également libre d'investir dans son logement et d'y faire des travaux (de rénovation, d'aménagement, d'isolation...), ce qui n'est pas possible lorsque l'on est locataire. Des améliorations qui permettent, à court terme, de gagner en confort, mais également, à long terme, d'espérer faire une belle plus-value à la revente.

• Être propriétaire : les inconvénients

L'accès à la propriété nécessite cependant un budget conséquent. En effet, pour toute acquisition, il faut généralement constituer un apport personnel (entre 10 et 20 % du capital) afin de pouvoir contracter un prêt immobilier auprès d'un organisme prêteur. Il faut également prévoir les frais dits de notaire, à la charge de l'acquéreur (environ 7-8 % dans l'ancien).

Après l'achat, il faudra prévoir le remboursement du prêt immobilier de façon mensuelle (incluant également les intérêts et l'assurance emprunteur). A noter tout de même : les mensualités restent ici constantes durant toute la durée du prêt (si le prêt est à taux fixe) alors que dans le cadre d'une location, le loyer est régulièrement revu à la hausse.

A cela, il faut aussi ajouter la taxe foncière, qui peut s'avérer élevée selon la zone géographique, les éventuelles charges de copropriété, si le bien immobilier est en copropriété, les frais d'entretien du logement, ainsi que les éventuelles réparations qui peuvent être plus ou moins lourdes.

Il existe aussi d'autres risques à être propriétaire : mauvaise évolution du quartier, problèmes de voisinage, revente à perte... Le choix de la localisation du bien sera donc primordiale.

A noter : Les taux d'emprunt augmentent ces derniers mois et vont, a priori, continuer à augmenter. D'après l'observatoire Crédit Logement /CSA: au 4ème trimestre 2022, le taux moyen des crédits était de 2,22 %.

Être locataire, synonyme de souplesse et de liberté ?

Souvent perçue comme un investissement à perte, la location ne comporte pas que des inconvénients. Être locataire signifie en effet profiter d'une plus grande souplesse et avoir moins de responsabilités.

• Être locataire : les avantages

Le principal avantage du locataire est sa grande liberté. En effet, quitter un logement en tant que locataire est simple et rapide. Le seul délai à respecter est celui du préavis (en principe 3 mois, sauf s'il s'agit d'un logement meublé, il n'est alors que d'un mois). Une personne susceptible de déménager régulièrement en raison de sa profession par exemple, a donc intérêt à privilégier la location.

Hormis l'obligation de payer son bailleur chaque mois (loyer + charges), un locataire a moins de contraintes financières. La taxe d'habitation sur la résidence principale a définitivement été supprimée en 2023, et le coût de l'assurance habitation sera toujours moins élevé que des charges de copropriété par exemple.

N'étant pas redevable d'un prêt immobilier, un locataire aura également plus de facilités pour souscrire un crédit pour l'achat de biens mobiliers (véhicule, électroménager, création de société, etc.).

• Être locataire : les inconvénients

Le contrat de bail prévoit souvent que le loyer du logement peut être révisé chaque année (il est en effet indexé sur l'Indice de référence des loyers, qui évolue tous les ans). Au fil du temps, cette hausse peut s'avérer conséquente.

Dans le cadre d'une location, il faut également prévoir d'autres coûts que le loyer et les charges, comme les frais dʼagence, le dépôt de garantie au moment de l'entrée dans le logement... Il s'agit cependant de sommes ponctuelles et bien moins importantes que les frais à payer dans le cadre d'une acquisition immobilière, mais qui peuvent malgré tout peser sur les petits budgets.

Autre inconvénient à ne pas oublier : il peut être difficile de trouver un logement en location car le marché est tendu, en particulier dans les grandes villes. Il faut de plus, bien souvent, pouvoir présenter de nombreuses garanties de sa solvabilité, ce qui peut être un frein supplémentaire.

Un locataire ne peut pas non plus réaliser de travaux dans son logement (sauf accord du propriétaire). Il est donc ici tributaire de son bailleur, tant pour l'entretien que pour l'amélioration de son confort.

Surtout, la location peut être perçue comme un investissement à perte. Si le locataire règle bien son loyer tous les mois, cet argent ne lui permet pas de se constituer un patrimoine. Et au bout d'un certain nombre d'années, il n'est pas rare de constater que le montant cumulé des loyers versés aurait permis d'acquérir un bien immobilier.

Propriétaire ou locataire, comment choisir ?

Il n'y a bien sûr pas de réponse simple à cette question. La décision dépend de la situation de chacun, mais aussi de ses projets, à court et à long terme. Devenir propriétaire n'est pas à la portée de tous les ménages, et si acquérir un bien immobilier suppose d'investir l'intégralité de votre épargne, mieux vaut peut-être rester locataire encore quelques temps pour pouvoir constituer un meilleur apport.

La situation est également très différente que l'on vive dans une grande ville, ou en région rurale. Le prix de l'immobilier n'est en effet pas le même, aussi bien à l'achat qu'à la location. L'exemple est encore plus criant en région parisienne, où le montant des loyers donnent le tournis, et les mensualités pour acquérir un logement peuvent elles aussi atteindre des sommets.

Si vous souhaitez assurer votre avenir, acheter votre résidence principale est en revanche une bonne idée. Dans tous les cas, il est essentiel de ne pas négliger certains critères, notamment le choix de l'emplacement du bien.

Autre solution : vous pouvez également opter pour de l'investissement locatif, une autre façon d'investir et de se constituer un patrimoine. Les options sont nombreuses, reste donc à trouver celle qui vous correspond.