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Comment devenir propriétaire d'un terrain abandonné depuis trente ans ?

Par P.P.
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le 23 septembre 2010
terrain oliviers la fe
terrain oliviers la fe © PP-DR
La Cour de Cassation rappelle dans une décision du 14 septembre dernier, les conditions requises pour bénéficier d'une prescription acquisitive, soit la possibilité de devenir propriétaire d'une parcelle abandonnée, par exemple, que l'on utilise sans être inquiété depuis trente ans.
La coutume populaire a fait son chemin. Pour beaucoup, l'on devient propriétaire d'un bien que l'on utilise, si personne ne s'y oppose et que l'on se comporte comme tel - en l'entretenant et en payant toutes les charges - au bout de trente ans. C'est la "prescription acquisitive", appelée aussi "usucapion", prévue par le Code Civil (article 2258*). Mais attention, le droit de propriété étant un droit fondamental, les conditions de cette prescription sont très précises.
Ce qui a été rappelé encore dernièrement par la Cour de cassation, dans une décision rendue le 14 septembre, reprise par l'AFP. Dans cette affaire, un homme revendiquait la propriété d'une parcelle de terrain de son voisin, qu'il utilisait depuis 1963. Personne n'étant venu lui réclamer ou lui demander de partir, pour lui, il y avait "possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire." (article 2261 du Code Civil)

La bonne foi

Mais pour la Cour de Cassation, il avait oublié un élément essentiel : la "bonne foi". L'article 2258 est très clair : "La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi". Son erreur ? L'homme avait présenté au vrai propriétaire du terrain, durant cette période de trente ans, au moins une demande d'achat. Ce qui "montrait qu'il avait toujours eu conscience qu'il s'agissait d'une terre appartenant à autrui" et qu'il n'était donc pas occupant "à titre de propriétaire".
Pour bénéficier de la prescription acquisitive, il faut donc posséder de manière continue, paisible et publique, non équivoque et à titre de propriétaire, sans oublier... en toute bonne foi. Un notaire établira un acte de notoriété acquisitive qui, publié au bureau des hypothèques, deviendra le titre de propriété. A noter que l'article 2272 du Code civil prévoit que "Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans."
Décision n°1034 de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, du 14 septembre 2010. Site de la Cour de Cassation

Que dit le Code Civil ?

Article 2258 : "La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi."
Article 2261 : "Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire."
Article 2227 : "Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer."
Article 2272 : "Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans."
Section 2 : "De la prescription acquisitive en matière immobilière" sur le site de Légifrance
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