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Crédits immobiliers : la dégringolade

Par Sébastien Chabas
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le 24 juillet 2012
Le montant des crédits accordés par les banques a chuté sur le premier semestre 2012 de 33,1% par rapport à la même période de 2011, révèle une étude publiée mardi par l'Observatoire Crédit Logement/CSA. La fin du prêt à taux zéro (PTZ) ainsi que les conditions d'attribution des banques plus sévères auraient contribué à ce repli très marqué. Décryptage.
Les taux des crédits immobiliers accordés par les banques au premier semestre 2012 ne cessent de freiner : de 3,95 % en février, ils sont revenus à 3,59 % en juin (3,61 % dans le neuf, 3,57 % dans l'ancien), selon les données publiées, mardi 24 juillet, par l'Observatoire Crédit Logement et l'Institut CSA. En effet, les taux d'intérêt reculent depuis mars et ne sont plus très loin de leur plus bas niveau historique depuis 1945 (3,25 % en moyenne) atteint en novembre 2010.
En juin, le total des prêts accordés est aussi en recul : - 21,4 %, en rythme annuel (année glissante), contre + 24,7 % en juin 2011. Et ces prêts sont de moins en moins longs (207 mois). Globalement, le montant des crédits immobiliers a enregistré un très fort recul au premier semestre, avec une baisse de 33,1 % par rapport au premier semestre 2011. "L'année 2012 n'a pas bien commencé. Et, dans un contexte économique morose, le contrecoup du mouvement d'anticipation de la fin 2011 a pesé dès janvier 2012", souligne l'analyste financier des marchés résidentiels du Crédit Logement.
Et de poursuivre : "La baisse du principal taux de refinancement de la BCE à 0.50 % prévue pour l'automne devrait permettre au taux des crédits immobiliers aux particuliers de se stabiliser à bas niveau d'ici la fin de l'année. Et le taux moyen devrait ainsi s'établir à 3,60 % d'ici la fin 2012 : plus ou moins vite, du fait de la déformation de la production selon la duration des crédits à l'origine."

Les ménages modestes en première ligne

Trois phénomènes de conjoncture prennent de l'ampleur au second semestre 2012, nous explique Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest et auteur de l'étude: "La demande a fortement chuté, les aides publiques à l'image du prêt à taux zéro dans l'ancien, le recul de l'accession des ménages modestes sur tous les marchés, et l'offre de crédit s'est réduite en raison des problèmes de refinancement des banques, en vue de l'entrée en vigueur du nouveau cadre réglementaire dit de Bâle III."
Par conséquent, les primo-accédants ont de plus en plus de difficultés à obtenir les financements nécessaires à l'acquisition de leur bien. Pourquoi ? Les prix de l'immobilier restent élevés et les banques ont tendance à sélectionner les profils des emprunteurs. Autre évolution ? La renégociation des prêts existants. Nombreux sont ceux qui cherchent à bénéficier de la baisse des taux d'intérêt.
Pour le seul deuxième trimestre, la dégringolade est encore plus marquée avec une "accélération" de la baisse de 39,2 % par rapport au trimestre correspondant de 2011. "Toutefois, le mois de juin marque une très légère amélioration, avec un total des prêts accordés en baisse de 21,4 % par rapport à juin 2011", observe l'économiste. Cependant, la différence est conséquente avec le mois de juin de l'an dernier, qui enregistrait un bond des prêts de 24,7 % comparé à juin 2010. Le chiffre à retenir ? Sur cette année, les établissements financiers anticipent, en effet, un recul d'environ 25% des crédits accordés...
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Crédits immobiliers : la dégringolade

L'ancien souffre plus que le neuf

taux credits
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Une chute des transactions de logements anciens de 25 % sur l'ensemble de l'année est à prévoir, confirme également l'Observatoire Crédit Logement et l'Institut CSA.
En conséquence, le nombre de transactions immobilières en pâtit : le marché du neuf, -21% au premier semestre, surtout dans la région francilienne est par ailleurs moins impacté que l'ancien (-43%). "C'est un gros choc pour le marché de l'ancien, commente le spécialiste. Nous sommes revenus à trois années en arrière car le nombre de transactions est ainsi tombé à son plus bas niveau depuis 2009, durant la crise financière." Michel Mouillart prédit, par la même occasion, une chute des transactions de logements anciens de 25 % sur l'ensemble de l'année 2012, retombant à 550.000 (hors lots de parkings et caves), soit le niveau de 2009, année du point bas de la précédente crise.

Les professionnels naviguent à vue

Avec également un effondrement des ventes de logements neufs par les promoteurs immobiliers, le temps orageux ne devrait pas se dégager d'ici à 2013, reconnait l'expert. En effet, Kaufman and Broad, pourtant l'un des moins touchés parmi les promoteurs, a annoncé la semaine dernière une baisse des ventes de 24,2 % sur les cinq premiers mois de l'année.
Retrouvez notre article Acheter en 2012 ?
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