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PTZ : conditions, montant et durée

Par Rouba Naaman-Beauvais
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Mis à jour le 25 septembre 2017
A partir du 1er janvier 2018, les futurs acheteurs ne pourront souscrire un prêt à taux zéro (PTZ) que dans certains régions géographiques, en fonction du type de bien qu'ils acquièrent (neuf ou ancien avec travaux). L'occasion de revenir sur les conditions d'obtention de ce prêt sans intérêt qui peut financer près de la moitié d'un premier achat immobilier.
Le Prêt à taux zéro (PTZ) est régulièrement modifié (voir encadré), au gré des changements de gouvernement et d'orientations des politiques en matière d'immobilier. En septembre 2017, le gouvernement d'Edouard Philippe annonce qu'il sera recentré sur les zones géographiques où il est le plus nécessaire, et ce à partir du 1er janvier 2018. Maison à part a voulu faire le point sur les conditions d'obtention de ce crédit sans intérêt qui a déjà aidé de nombreux ménages à devenir propriétaires de leur résidence principale.
Qui peut bénéficier d'un PTZ ? Pour l'achat de quel bien ? Sous quelles conditions ? Quel est le montant du prêt ? Quelles sont les modalités de remboursement ? Toutes les réponses sur le PTZ...

Zoom sur... l'historique du PTZ

Créé en 1995, le Prêt à taux zéro (PTZ) a connu, depuis, de très nombreuses mises à jour. Il a été revisité en 2005, et est alors ouvert aux primo-accédants pour les biens anciens ou neufs. En 2010, il est amélioré, avec notamment une augmentation de la somme accordée et un allongement de la durée de remboursement.
En 2011, place au Prêt à taux zéro élargi, alias PTZ+. Il remplace trois dispositifs : le PTZ, le Pass foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. Il est réservé aux primo-accédants, mais sans condition de ressources cette fois. Grande nouveauté : son montant est plus important pour l'achat d'un bien neuf à basse consommation (BBC). Puis le PTZ+ est supprimé dans l'ancien.
En 2015, il est à nouveau possible de souscrire un PTZ pour l'achat d'un bien ancien, seulement si les acheteurs prévoient de lourds travaux de remise en état.
A partir du 1er janvier 2018, il est réduit aux logements neufs en zones tendues, et aux logements anciens avec travaux dans les zones rurales. Le dispositif est prolongé jusque fin 2021.
Par ailleurs, chaque année, la nouvelle loi de finances rabote les conditions de ressources, le montant ou toute autre condition d'obtention... De quoi perdre les ménages désireux de devenir propriétaires !
A noter également, la naissance de plusieurs "dérivés" du PTZ : le Prêt parcours résidentiel, un PTZ destiné aux locataires de HLM parisiens ; un PTZ réservé aux enseignants ; l'éco-PTZ, destiné à financer des travaux de rénovation énergétique ; le PTZ collectif, pour les copropriétés.
PTZ : conditions, montant et durée

Qu'est-ce que le PTZ ?

Le Prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit sans intérêt dont peuvent bénéficier certains ménages pour financer l'achat de leur résidence principale, sous certaines conditions (voir pages 3 et 4). Les intérêts du prêt sont pris en charge par l'État, et les frais de dossiers sont nuls.
Le montant empruntable est variable (voir page 5) mais le PTZ ne peut jamais financer la totalité de l'achat immobilier. Il peut cependant être cumulé avec d'autres aides à l'acquisition ainsi qu'un prêt classique.
Qu'est-ce que le PTZ ?

Qui peut bénéficier du PTZ ?

Pour bénéficier d'un Prêt à taux zéro (PTZ), vous devez être primo-accédant, c'est-à-dire n'avoir jamais été propriétaires d'un bien immobilier, ou ne pas avoir été propriétaires depuis deux ans au moins. Le PTZ est réservé aux personnes physiques, les sociétés ne peuvent donc pas y prétendre.
Cependant, le PTZ est également accessible à certaines personnes, même si elles ne remplissent pas ces conditions :
- Les titulaires d'une carte d'invalidité ;
- Les personnes qui sont dans l'incapacité d'exercer une activité professionnelle ;
- Les bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé (AAH) ;
- Les bénéficiaires de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH) ;
- Les victimes d'une catastrophe ayant rendu leur logement inhabitable dans les deux dernières années.
Qui peut bénéficier du PTZ ?

Quelles sont les conditions de ressources pour bénéficier du PTZ ?

Pour bénéficier d'un Prêt à taux zéro (PTZ), vous devrez répondre à un plafond de ressources. Concrètement, les revenus du foyer ne doivent pas dépasser un certain montant, dépendant de la composition du foyer et de la zone où se trouve le logement. Ce montant peut être réévalué chaque année par la loi de finances.
 
Attention : les ressources du foyer sont calculées à partir de la somme des revenus fiscaux de référence de l'ensemble des futurs habitants du logement, pour l'année n-2.
Ce sont donc les revenus de l'avant-dernière année avant l'édition de l'offre de prêt qui sont pris en compte (2016 pour un prêt émis en 2018, par exemple). Entre temps, il est tout à fait possible que vos revenus aient beaucoup augmenté et, dans la logique du PTZ, destiné aux ménages modestes, vous ne devriez plus être éligible à ce prêt aidé.
Donc, pour vérifier que vous n'achetez pas un bien très cher, malgré des revenus modestes pour l'année n-2, une autre condition a été mise en place : le revenu plancher. Le coût total de l'opération d'achat divisé par 9 ne doit pas dépasser un montant plafond (le même que vos revenus).

Exemple :

La famille Martin, composée de trois personnes, achète un appartement à Lyon (qui correspond à la zone géographique A) en 2017. Cette année, le montant plafond pour un foyer de trois personnes situé en zone A s'élève à 62.900 €.
Les revenus du foyer pour 2015 s'élevaient à 42.000 €. La famille répond bien au plafond de ressources imposé.
En 2016, leurs revenus ont fortement augmenté. L'appartement qu'ils achètent coûte 570.000 €. Le revenu plancher est donc de 63.333 €, ce qui est supérieur au montant plafond de 62.900 €. La famille Martin ne pourra donc pas bénéficier d'un PTZ pour cet achat.
Quelles sont les conditions de ressources pour bénéficier du PTZ ?

Quels biens peuvent être financés par le PTZ ?

Le prêt à taux zéro permet de financer l'achat d'un logement neuf en zone dite "tendue", c'est-à-dire dans les lieux correspondants aux zones A, Abis, B1 et B2. A partir du 1er janvier 2019, il ne concernera plus les zones B2.
Il s'agit plus précisément des opérations suivantes :
- L'achat d'un logement neuf achevé et qui n'a jamais été occupé ;
- L'achat d'un logement neuf que vous occupez, dans le cadre d'un contrat location-accession ;
- La construction d'un logement neuf ;
- L'achat d'un logement ancien assimilable à un logement neuf : il s'agit d'un bien ancien dans lequel de lourds travaux ont été réalisés, de manière à ce qu'il devienne fiscalement l'équivalent d'un bien neuf. Il est également possible de réaliser vous-même ces travaux, mais vous devrez les prévoir et les préciser avant la signature ;
- La transformation d'un local en logement : y compris si vous en êtes déjà le propriétaire ;
- L'achat d'un logement social existant : si vous en êtes déjà le locataire. Il peut également s'agir d'un autre logement social appartenant au même bailleur.
Toutefois, le PTZ peut également permettre de financer l'achat d'un logement ancien avec travaux. Le bien doit se trouver en zone B2 ou C, et le montant des travaux doit représenter 25% au moins du coût total de l'opération.
 
Bon à savoir : Pour connaître la zone où se trouve votre logement, le ministère a édité un site précisant le zonage.
Quels biens peuvent être financés par le PTZ ?

Quelles sont les conditions d'occupation du bien pour bénéficier du PTZ ?

Le bien dont l'achat est financé par un Prêt à taux zéro (PTZ) doit obligatoirement être destiné à devenir votre résidence principale. Vous devez l'occuper au moins huit mois par an, et vous y installer dans l'année suivant la signature de l'acte authentique de vente, ou de la déclaration d'achèvement des travaux s'il y en a (voir page précédente).
Vous ne pouvez pas mettre en location un logement acheté à l'aide d'un PTZ pendant les six premières années suivant l'achat, sauf si vous avez remboursé intégralement le montant du prêt. Plusieurs exceptions existent toutefois :
- Vous achetez un logement qui deviendra votre résidence principale quand vous serez à la retraite : il ne doit vous rester que six ans de travail au maximum ;
- Vous êtes muté dans le cadre de votre travail et votre temps de trajet domicile-bureau excède 1h30 ;
- Vous divorcez ou vous séparez de votre partenaire de Pacs ;
- Vous êtes titulaire d'une carte d'invalidité ;
- Vous êtes au chômage depuis plus d'un an : attestation du Pôle Emploi à l'appui.
Si vous mettez ce logement en location, le montant du loyer ne doit pas dépasser un montant plafonné défini par décret, et la durée totale de mise en location ne peut excéder six ans. Il ne peut s'agir ni d'une location meublée, ni d'une location saisonnière.
Quelles sont les conditions d'occupation du bien pour bénéficier du PTZ ?

Quel est le montant du PTZ ?

Le montant maximal du PTZ auquel vous pouvez prétendre dépend du montant total du coût de l'opération (coût de la construction ou de l'achat, avec honoraires de négociation, hors frais de mutation), de la composition du foyer et de la zone géographique où se trouve le bien.
Concrètement, le PTZ finance au maximum 40% du coût de l'opération. Cependant, il ne peut dépasser un montant, correspondant au pourcentage appliqué à un coût maximum de l'opération, défini par décret.

Exemple :

La famille Martin, composée de 3 personnes, achète un bien à Lyon (zone A). Le coût de l'opération s'élève à 325.000 €.
Le plafond du coût de l'opération en zone A pour un foyer de 3 personnes est de 255.000 €.
L'achat dépasse ce plafond, le foyer peut prétendre à un PTZ d'un montant de 255.000 x 40%, soit 102.000 €.
L'Anil propose un calculateur en ligne pour estimer le montant du PTZ auquel vous avez le droit.
Quel est le montant du PTZ ?

Quelles sont les conditions de remboursement du PTZ ?

Les modalités de remboursement du PTZ dépendent des revenus des emprunteurs, de la composition du foyer et de la zone géographique où se trouve le bien.
Il existe trois "tranches", pour lesquelles des plafonds de revenus ont été fixés par décret, pour les quatre zones géographiques. Par exemple, la tranche 1 correspond à des revenus inférieurs à 22.000 € en zone A, à 14.000 euros en zone C ; la tranche 3 à 30.000 euros en zone B1, à 27.000 euros en zone B2, etc.
Un différé de paiement est appliqué, de 15 ans (tranche 1), 10 ans (tranche 2) ou 5 ans (tranche 3), pour la totalité du montant du PTZ. Quelle que soit la tranche, la durée de remboursement ne dépasse pas 25 ans.

Exemple :

La famille Martin a des revenus correspondant à la tranche 3, pour l'achat de son bien à Lyon (zone A).
Elle peut donc bénéficier d'un différé de remboursement de 15 ans, puis d'une période de remboursement de 5 ans.
 
Bon à savoir : Si vous revendez votre logement avant la fin du remboursement du PTZ, pour acheter un autre logement, vous pouvez demander un transfert du PTZ à hauteur du capital restant dû. Il faut cependant que le nouveau bien réponde à tous les critères ouvrant droit au PTZ. "Toutefois, l'établissement prêteur peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose", précise l'ADIL.
Quelles sont les conditions de remboursement du PTZ ?

A qui s'adresser pour souscrire un PTZ ?

Pour obtenir un PTZ, vous devez vous adresser à la banque qui financera l'ensemble de votre projet. Toutes les banques ayant passé une convention avec l'Etat peuvent proposer un PTZ en complément du financement de votre opération d'achat.
C'est donc le conseiller qui vérifie votre éligibilité au PTZ et vous conseille sur les autres prêts aidés complémentaires. Vous pouvez également faire appel à un courtier en prêt immobilier.
A qui s'adresser pour souscrire un PTZ ?
 
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