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L'encadrement des loyers et la GUL adoptés au Sénat

le 24 octobre 2013
Dans le cadre de l'examen au Sénat du projet de loi Alur de Cécile Duflot, l'encadrement des loyers ainsi que la garantie universelle des loyers (GUL) ont été adoptés et ce, malgré les nombreux amendements déposés par l'UMP et le scepticisme du Conseil d'analyse économique (CAE). Ce dernier pointe en effet du doigt son manque d'efficacité...
La Haute Assemblée a finalement adopté l'encadrement des loyers, une mesure-phare du projet de la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) que les sénateurs de l'UMP ont pourtant tenté de supprimer.
Le groupe UMP au Sénat a en effet multiplié les amendements pour rejeter la mesure du texte final, jugeant cet encadrement "dangereux pour l'offre de logements, injuste pour les locataires de biens à faibles loyers, et inopérant", signalent-ils dans un communiqué.
Pour les centristes, l'encadrement des loyers "procède d'une recentralisation et d'une nationalisation du droit de propriété", a dit le sénateur Daniel Dubois. Toutefois, en réponse aux attaques de l'UMP, à ce texte, la communiste, Mireille Schurch a rappelé que pour son groupe "l'encadrement" n'est pas un gros mot et que l'objectif demeure la baisse des loyers.
Au total, 820 amendements ont été déposés sur l'ensemble du texte, qui comprend 84 articles. L'autre mesure phare concerne destinée à indemniser les impayés de loyer de l'ensemble des bailleurs (article 8).

La GUL adoptée

La garantie universelle des loyers (GUL), disposition visant à faire intervenir le Trésor public pour s'assurer du recouvrement des impayés du locataire, a également été adoptée.
Pour rappel, la Gul, publique et financée à parité par les locataires et les propriétaires, via une cotisation de 1 à 2% sur le loyer, devrait voir le jour au 1er janvier 2016. Elle vise à protéger les propriétaires contre les risques d'impayés et faciliter l'entrée des locataires dans le logement notamment pour les personnes en situation de s'acquitter d'un loyer mais ayant des revenus irréguliers ou modestes.
Cependant, loin de faire l'unanimité, le projet devrait être ajusté. En effet, un groupe de travail destiné à améliorer le dispositif a été mis en place. "Le texte de l'Assemblée nationale était perfectible", a relevé le président de la commission économique, Daniel Raoul (PS). Et d'ajouter : "Il faut aller plus loin, d'ici à la deuxième lecture, ce qui nous laisse du temps pour travailler".
Seulement voilà : à peine les textes ont-ils été adoptés que le Conseil d'analyse économique (CAE) soulève plusieurs problèmes que pourraient engendrer ces deux dispositions...
La suite de l'article en pages suivantes.
Le PLUI : les sénateurs cèdent face aux élus
De son côté, Cécile Duflot a accepté l'amendement 63, permettant aux maires de bloquer le transfert à l'intercommunalité du plan local d'urbanisme (PLU). "Il ne sera donc plus systématique mais soumis à une minorité de blocage et à une clause de revoyure à chaque renouvellement du PLU", explique le porte-parole du ministère du Logement. C'était, en effet, prévisible de la part de la ministre car les sénateurs souhaitaient être entendus sur ce sujet."
"A aucun moment l'élaboration d'un PLU intercommunal ne les privera de cette prérogative essentielle que sont les autorisations d'urbanisme", a martelé Cécile Duflot devant la Chambre haute.
Et de poursuivre sur la question de l'amendement : "Demain, l'intercommunalité pourra être la règle et non plus l'exception, mais dès lors que les maires ne le souhaiteront pas, ils auront dans leurs mains les outils pour que leur volonté soit respectée."
L'encadrement des loyers et la GUL adoptés au Sénat

L'encadrement des loyers épinglé par le Conseil d'analyse économique

Le CAE estime que le plafonnement des loyers "risque d'engendrer des inefficacités dans le parc locatif privé".
En effet, le mode d'encadrement des loyers prévu dans le projet repose sur une norme spatiale et une norme temporelle. Néanmoins pour le CAE, "réguler les loyers en coupe (une année donnée) est extrêmement difficile, lorsque les informations dont on dispose sur le marché locatif restent parcellaires". Et de compléter : "Si la collecte et la publication d'informations sur les loyers comble un manque important dans ce domaine, la taille des échantillons envisagés (par exemple, 5 000 observations sur Paris, 25 000 sur la Région parisienne) ne permet pas de tenir compte du grand nombre de caractéristiques pertinentes au sein d'un même quartier".
C'est pourquoi l'étude préconise "de procéder à une expérimentation préalable dans des zones pilotes",. Et de poursuivre : "A l'heure actuelle, il est très difficile de tenir compte de toutes les caractéristiques d'un logement pour calculer sa valeur de marché, car les données disponibles ne sont pas assez étoffées", même à Paris où existent les chiffres collectés par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), a précisé à l'AFP l'économiste Alain Trannoy, co-auteur de la note du CAE. ''On risque de désorganiser le marché'', a-t-il estimé.

La GUL également dans le viseur

Autre disposition de la loi Alur pointé du doigt : la GUL qui, selon le CAE, augmenterait le risque d'impayés. Pour y remédier, il évoque la mise en place d'une régie du logement. Ce réseau serait financé par le prélèvement actuellement prévu sur les loyers par la loi Alur et regrouperait les structures existantes (par exemple, les observatoires des loyers). Il interviendrait dans les contentieux locatifs inférieurs à un certain seuil. Une solution déjà utilisée au Québec.
Ces deux recommandations font en réalité partie d'une liste de dix propositions pour une politique du logement efficace que le CAE vient de soumettre à Matignon. Découvrez-les en pages suivantes.
L'encadrement des loyers épinglé par le Conseil d'analyse économique

Les dix propositions du CAE pour une politique du logement efficace

Proposition 1. Renforcer la fluidité du parc en élargissant l'éventail des motifs de fin de bail, en permettant un contrôle de l'état du logement par son propriétaire une fois par an, en alignant les fins de baux sur une période spécifique de l'année et en favorisant la libre durée du bail par accord entre locataire et propriétaire. En contrepartie, rendre le DALO effectif en ciblant cette effectivité sur le parc social.
Proposition 2. Mettre en place un paritarisme du logement locatif, en développant un réseau d'organismes paritaires organisés en une Régie du logement, réseau financé par le prélèvement actuellement prévu sur les loyers par la loi ALUR. Imposer la gestion en première instance par la Régie du logement de tout le contentieux inférieur à un certain seuil, et notamment les ruptures de baux pour impayés.
Proposition 3. La Régie du logement interviendrait dans tous les contentieux locatifs, notamment pour encadrer les augmentations de loyers jugées abusives et organiser la GUL ; elle céderait les créances d'impayés aux services de l'État qui seraient en charge de recouvrer les sommes dues, en contrepartie d'un transfert financier de l'État à la Régie.
Proposition 4. Le plafonnement des loyers, tel qu'il est envisagé, risque d'engendrer des inefficacités dans le parc locatif privé. Avant toute généralisation, il est indispensable de procéder à une expérimentation dans des zones pilotes.
Proposition 5. Dans les zones en déficit de logements "très sociaux" (type PLAI et PLUS), construire des logements de ce type sur les ressources propres des organismes HLM, de préférence dans des immeubles à usage mixte. Réserver les subventions publiques aux projets réduisant la ségrégation spatiale, mesurée par un indicateur transparent au niveau de l'agglomération et remplacer l'article 55 de la loi SRU par cette politique incitative en matière de mixité sociale à cette même échelle.
Proposition 6. Pour la construction de logements sociaux (type PLS, PLI), mettre en concurrence les organismes HLM et les structures privées au niveau national pour la production et la gestion de logements neufs, en particulier dans les zones tendues. Permettre au bailleur, s'il le souhaite, de disposer des logements pour un autre usage à l'issue d'une période de 40 à 50 ans avec, le cas échéant, remboursement de la subvention perçue à l'issue de cette période.
Proposition 7. Utiliser des indicateurs de tension transparents pour guider la péréquation entre les offices HLM et allouer les subventions entre les territoires. Mettre en place les instruments d'évaluation du fonds de mutualisation des organismes HLM.
Proposition 8. Pour l'attribution des logements sociaux, adopter la formule du guichet unique au niveau de l'intercommunalité, tous bailleurs confondus. Faire s'exprimer les demandeurs sur leurs préférences en termes de logements vacants. Rendre plus explicite les choix des bailleurs à travers un système par points au sein de chaque grand objectif du logement social, tout en conservant un petit quota pour traiter certaines situations d'urgence.
Proposition 9. Afin de ne pas pérenniser les inégalités entre les ménages de revenus similaires, selon qu'ils ont ou non accès au parc social, mettre en place des surloyers en fonction du revenu mais aussi de la durée d'occupation, ceci afin d'élever la mobilité dans le parc social.
Proposition 10. Intégrer les aides au logement au dispositif de l'impôt sur le revenu. Pour les ménages imposés, déduire les loyers versés par les locataires de leur revenu imposable, dans la limite d'un plafond pouvant dépendre de la composition du ménage. Pour les ménages non imposés, transformer les aides au logement en impôt négatif, toujours géré par les caisses d'allocations familiales.
Source : CAE
Les dix propositions du CAE pour une politique du logement efficace
 
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