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La Garantie des risques locatifs (GRL) nouvelle formule

Par Pauline Polgar
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le 7 janvier 2010
location louer
location louer © Fotolia
Destinée notamment à apporter aux propriétaires la sécurité du paiement des loyers, la Garantie des risques locatifs (GRL), mise en place en 2007, a eu des débuts difficiles. Concurrencée et peu connue, elle connaît aujourd'hui une nouvelle mouture. Détails.
Annoncée en mai dernier (voir article) et devant voir le jour en septembre, la nouvelle garantie des risques locatifs (GRL) semble cette fois mise sur les rails. C'est le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, en personne, qui l'a présentée le 23 décembre dernier lors d'une conférence de presse. "Il fallait le temps d'affiner les modalités du dispositif avec les assureurs" explique à Maison à part Lucie Cahn, directeur général de l'Apagl (Association pour l'accès aux garanties locatives).
Jusqu'à présent, deux systèmes cohabitaient : la Garantie des loyers impayés (GLI) délivrée par les assureurs lorsque le taux d'effort des locataires était inférieur à 33% et, la GRL, pour ceux présentant un taux supérieur à 33%. Des bailleurs perdus, ne sachant plus à qui s'adresser, une mise en concurrence avec les assureurs, une méconnaissance globale du dispositif, notamment des locataires, ou encore des préjugés persistants (manque de confiance des propriétaires ou impression de stigmatisation pour les locataires), etc... la mise à plat était plus que nécessaire.

Un produit unique

Principal nouveauté de la GRL, version 2010 : son universalité. Une extension réclamée dès ses débuts en 2007. Fini donc le temps où la GRL n'était réservée qu'aux locataires les plus fragiles. Désormais, les sociétés d'assurances liées au nouveau dispositif GRL disposeront "d'un produit unique qui couvrira les propriétaires contre les risques d'impayés de tous les locataires présentant un taux d'effort (ndlr, rapport entre revenu et loyer) inférieur ou égal à 50%. Action Logement ou l'Etat, selon les publics (1% logement : salariés, retraités, jeunes et étudiants boursiers ; Etat : fonctionnaires, minima sociaux et professions non salariées, ndlr), apporteront une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sur-sinistralité liée aux défaillances des locataires les plus modestes", a expliqué Benoist Apparu. Les organismes de gestion de la GRL n'interviennent plus dans le métier des assureurs qui voient ainsi le dispositif d'un meilleur œil.
Mais de tout cela, le bailleur ne se préoccupera pas. Il bénéficiera en effet d'un interlocuteur unique : son assureur. Ce nouveau dispositif permet, explique Lucie Cahn, de "laisser libre choix de son locataire au bailleur, qui n'a plus qu'à vérifier si les revenus de celui-ci (salaires ou bénéfices et prestations sociales comprises, ndlr) dépassent ou non les 50% du loyer". Une simplification qui pallie les éventuelles discriminations ou stigmatisations d'alors. Il en coûtera au bailleur "entre 2 et 3% de son loyer annuel, charges comprises" pour être assuré, précise Lucie Cahn.
Du côté des locataires, en cas d'impayés et s'ils sont de bonne foi, le traitement social est préservé. Le locataire en difficulté sera suivi par les organismes comme l'Apagl, qui l'aideront quant à l'étalement de sa dette ou son relogement éventuel. Malgré tout, l'accent est mis également sur la responsabilisation du locataire : ce dernier sera sommé de reprendre le paiement (au moins partiel dans un premier temps) des loyers. "Si cette condition n'est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés sera engagée" explique le ministère.
A cela s'ajoute un dispositif de contrôle des assureurs qui sera mis en place sur la base d'un suivi d'indicateurs.

Réactions

Depuis 2007, 150.000 logements ont été concernés par une GRL. "Notre objectif est d'atteindre les 400.000 d'ici la fin de l'année", précise Lucie Cahn. Les décrets d'application ont été publiés à la fin décembre, reste maintenant à signer encore des conventions avec les assureurs pour que le nouveau dispositif soit totalement actif.
Cette nouvelle formule de la GRL n'a pas manqué de susciter des réactions. Pour Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière, rapporte l'AFP, "le système est voué à l'échec et va exploser en vol car les primes couvriront seulement 40% des sinistres envisagés". Quant à l'association de locataires Confédération générale du Logement, "cela ne va pas remettre sur le marché des logements vacants car le taux de vacance est à un niveau historiquement bas", a déclaré à l'AFP Michel Fréchet, son président, la crainte des impayés ou des dégradations n'explique pas tout.
"Nous espérons que la GRL contribuera à remettre des logements vacants sur le marché, nous répond Lucie Cahn, dans le contexte de crise actuel, la crainte des impayés pèse sur le critère de solvabilité des locataires. Je leur donne rendez-vous dans deux ans pour voir si la GRL a eu un effet." Pour ce qui est de la critique de Jean Perrin, "nous ne souhaitons pas entrer dans la polémique, explique-t-elle, nous avons fait des études pour optimiser le système, nous continuerons à observer les effets du dispositif que nous rectifierons si besoin est. Je tiens à souligner d'ailleurs, ajoute-t-elle, la contradiction de Monsieur Perrin, l'UNPI a en effet récemment signé une convention avec l'Apagl pour faciliter les locations. Un certain nombre de chambres régionales ont exprimé qu'elles étaient également très favorables à la GRL. Il y a énormément de demandes sur le terrain". La GRL nouvelle formule est en effet attendue. Notamment par les administrateurs de biens, du fait entre autres, de l'arrêt de la garantie Loca-Pass depuis début janvier, un dispositif gratuit, mais qui couvrait moins bien que la GRL. Pour couvrir les risques locatifs, restent donc la GRL et la caution qui, attention, ne peuvent pas être cumulées.
Actuellement sur les quelque 6 millions de logements privés loués, seuls 20% des propriétaires possèdent une assurance contre les impayés et ce pourcentage tombe à 10% chez ceux gérant en direct leur bien, sans passer par une agence immobilière.
Plus d'infos sur le site de la GRL : www.grl.fr

Des villes partenaires

A noter que plusieurs villes ou régions ont également adopté le Pass-GRL : par convention, le Val de Seine, Aix les Bains, Caen, le Poitou-Charentes ou encore Saint-Priest, se sont engagés à prendre en charge le coût de la GRL pour le bailleur, pour une durée de deux ou trois ans. Ce, afin de permettre la remise sur le marché de logements vacants ou encore de faciliter l'accès au logement de ménages à revenus modestes.
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