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Locataire, propriétaire : qui paie quoi ?

Par R.N-B.
,
le 3 septembre 2012
Les bons comptes font les bons amis - et le dicton est valable aussi entre propriétaire et locataire ! Les deux parties ne savent pas toujours quelles dépenses leur incombent précisément : qui paie l'entretien des canalisations ? le changement d'une vitre cassée ? la pose de panneaux solaires ? Les réponses dans notre fiche pratique.
Si le contrat de location fait foi, le détail de la répartition des dépenses entre propriétaire et locataire n'y est pas toujours. Pourtant, les litiges entre les deux parties sont courants, notamment concernant les travaux et les charges. Locataires, propriétaires, découvrez, en pages suivantes, qui paie quoi.
Locataire, propriétaire : qui paie quoi ?

Le paiement des charges

Le locataire doit payer trois types de charges au propriétaire :
- les frais d'eau, d'énergie ou de chauffage, d'entretien d'ascenseur par exemple, lorsque ces services sont compris dans l'usage de l'immeuble ;
- les dépenses d'entretien et de petites réparations dans les parties communes ;
- les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, assainissement).
La liste des charges incombant au locataire est limitée à celle établie par le décret du 26 août 1987. Le paiement s'effectue de manière mensuelle ou trimestrielle - avec révision justifiée chaque année - ou sur justificatifs. Le propriétaire peut réclamer les impayés pendant cinq ans maximum, comme le locataire pour un remboursement d'un trop payé.
En page suivante, découvrez quelles réparations sont à la charge du locataire.
Le paiement des charges

Réparations incombant au locataire

Le locataire se doit d'entretenir son logement pour éviter qu'il ne se dégrade. Le décret du 26 août 1987 indique que "sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif".
Si le terme d'"usage normal" peut sembler flou, il est complété par une liste exhaustive des travaux à la charge du locataire, parmi lesquels le remplacement des tuyaux souples des canalisations de gaz, le dégorgement des gouttières et des canalisations d'eau, la réparation des gonds des portes, le ramonage de la cheminée, le remplacement des vitres détériorées, des joints, des arbustes dans le jardin, des fusibles, etc. N'hésitez pas à vous rapprocher d'une association de locataires ou de bailleurs en cas de doute.
Locataires, n'optez surtout pas, en cas de conflit, pour un non paiement du loyer (sauf cas exceptionnel de constat d'insalubrité ou de péril) ! Des démarches amiables ou judiciaires doivent être engagées au préalable.
Quelles réparations sont payées par le propriétaire ? Réponse en page suivante.
Réparations incombant au locataire

Réparations incombant au propriétaire

Les réparations importantes, autres que celles incombant au locataire, sont à la charge du propriétaire. Il s'agit notamment des ravalements de façades, changement du système de chauffage, modifications dans les parties communes, mais également tous les travaux dus à la vétusté, à un vice de construction ou un cas de force majeure.
Le propriétaire peut se retourner contre le locataire et refuser de payer les frais, s'il considère qu'ils sont liés à un mauvais entretien ou à une mauvaise utilisation des appareils. Là encore, en cas de désaccord, faites appel à la médiation d'une association de consommateurs.
Enfin, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire ne peut s'opposer aux travaux d'entretien ou de réparation du logement.
En page suivante, découvrez qui paie les travaux d'amélioration du logement.
Réparations incombant au propriétaire

Travaux d'amélioration du logement

Les travaux de mise en conformité du logement incombent toujours au propriétaire, qui se doit de fournir une habitation aux normes en vigueur. Lorsqu'il s'agit d'amélioration pour économies d'énergie (pose de panneaux solaires, remplacement des fenêtres par des modèles plus isolants, installation d'une chaudière plus performante, etc.), ces travaux sont également à la charge du propriétaire.
La loi du 6 juillet 1989 précise que le loyer peut alors être majoré par le biais d'un avenant au contrat de location. S'il s'agit de travaux d'économies d'énergie réalisés par le propriétaire, "une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire", à la condition "qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique".
Côté sécurité, en revanche, l'installation des détecteurs de fumée se fait à la charge du locataire. Plus généralement, le locataire, s'il entreprend des transformations, même en termes d'équipements, doit en demander l'accord écrit de son bailleur, sous peine de ne pouvoir lui demander d'indemnisation, voire de devoir remettre en l'état le logement.

Exemple :

En repeignant vos murs, vous espérez que votre propriétaire vous remboursera les frais de peinture. Il n'en est pourtant pas obligé, si vous ne vous êtes pas mis d'accord par avance. Il peut même vous demander de repeindre les murs dans leur couleur d'origine, si vous avez optez pour un nouveau coloris !
Travaux d'amélioration du logement
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