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Transformer un local commercial en habitation

Par Rouba Naaman-Beauvais
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le 1 octobre 2012
Les logements atypiques ont le vent en poupe ! Découvrez tous nos conseils pour transformer un local commercial en habitation : démarches, réglementations, travaux et coûts.
Habiter un atelier d'artiste lumineux, transformer une boutique en un appartement confortable, ou redonner son style industriel à une ancienne usine, c'est le rêve que partagent de plus en plus de Français, à la recherche d'un bien immobilier à leur image. Si vous aussi, vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, suivez nos conseils en pages suivantes.
Transformer un local commercial en habitation

Quels avantages à acheter un local commercial pour y vivre ?

Le premier intérêt du local commercial est financier. "En fonction de la ville, le prix au mètre carré est jusqu'à 40% moins cher" nous explique un consultant de Local-en-Ville.com. Si la tendance pourrait s'inverser, elle est pour l'instant bien réelle, pour deux raisons. Souvent situés au rez-de-chaussée, les locaux commerciaux sont victimes du désamour pour cet étage peu lumineux ; et ils nécessitent parfois de lourds travaux, notamment pour y installer les pièces d'eau (voir page 7).
Mais acheter un local commercial pour y vivre, c'est surtout opter pour un logement complètement atypique. "On part de zéro pour tout aménager selon ses goûts" explique Anna Courouau, architecte. Vitrine, murs en brique, belle hauteur sous plafond, verrière au style industriel, le charme du local n'est plus à démontrer.
Quels avantages à acheter un local commercial pour y vivre ?

Transformer un local commercial en habitation, est-ce toujours possible ?

Commencez par vérifier l'affectation actuelle du bien dans le titre de propriété. S'il s'agit d'un local commercial, vous devez donc le faire changer d'affectation, et ce n'est pas toujours autorisé.
Pour vérifier s'il est possible de faire ce changement, renseignez-vous auprès de la mairie de votre commune. Consultez le Plan local d'urbanisme (PLU) et la carte communale. "Ces documents peuvent en effet prévoir des prescriptions régissant les rez-de-chaussée de certains immeubles et interdire toute transformation d'un local commercial en logement afin de protéger le commerce de proximité" explique la Direction de l'information légale et administrative.
Transformer un local commercial en habitation, est-ce toujours possible ?

Y'a-t-il beaucoup de locaux commerciaux à vendre ?

Tout dépend de la ville et du quartier, mais la tendance est à la multiplication des locaux commerciaux à vendre. "Il y a toujours des zones où les commerces se développent bien, et d'autres où ils périclitent" estime le consultant de Local-en-Ville.com.
Ce sont en revanche des biens de plus en plus recherchés par les futurs propriétaires, qui sont en quête de tous les mètres carrés disponibles à des prix accessibles, en particulier dans les grandes villes où la conjoncture est mauvaise.
Y'a-t-il beaucoup de locaux commerciaux à vendre ?

Où trouver des locaux commerciaux à vendre ?

Sur les sites d'annonces immobilières, les bureaux, boutiques, garages et autres locaux commerciaux sont souvent classés dans une catégorie à part, ou sous l'appellation "surface atypique".
Attention !
Dans les annonces immobilières, il est parfois question de "cession de droit au bail" ou de vente de "fonds de commerce", dont les prix peuvent paraître particulièrement bas. Mais il ne s'agit pas de la vente des murs du local commercial ! Le "droit au bail" est la somme à payer pour avoir la possibilité de louer une boutique ou un local.
Les annonces qui concernent la vente des murs d'une boutique sont finalement rares sur des sites et en agences. En règle générale, mieux vaut faire appel à un agent immobilier spécialisé dans la transformation des locaux commerciaux, comme BureauxLocaux.com.
Où trouver des locaux commerciaux à vendre ?

Quelles démarches administratives pour transformer un local commercial en habitation ?

La transformation d'un local commercial en habitation est très réglementée. Après avoir vérifié que le changement d'affectation est possible à la mairie (voir page 3), vous devrez obtenir l'autorisation de la copropriété pour réaliser les travaux et modifier l'affectation du bien. D'après la loi du 10 juillet 1965, ce point doit être voté lors de l'Assemblée générale des copropriétaires, à la majorité des présents, ou à la majorité absolue si les travaux touchent les parties communes (la façade, par exemple).
"Si le vendeur n'a pas obtenu cet accord préalablement à la vente, il est plus sûr d'ajouter une clause suspensive dans la promesse de vente" conseille Anna Courouau. Cela vous évitera d'acheter un local commercial que vous n'aurez pas le droit de modifier.
Le changement d'affectation se fait auprès de la mairie, dans le cadre de la déclaration préalable de travaux ou de l'autorisation de travaux. "Lorsqu'elle est autorisée par le PLU, elle est en général facile à obtenir, car les communes ont tout intérêt à créer des logements" explique le consultant de Local-en-Ville.com.
Quelles démarches administratives pour transformer un local commercial en habitation ?

Quels travaux pour transformer un local commercial en habitation ?

Les travaux dépendent du type du local commercial. Un atelier d'artiste au dernier étage d'un immeuble sera logiquement plus facile à aménager qu'une ancienne boutique.
Les travaux les plus courants sont la réalisation de la cuisine et de la salle de bains. Une mise aux normes de l'électricité est parfois nécessaire. "En général, il faut changer la façade des vitrines, pour obtenir une meilleure isolation" explique Anna Courouau. Dans le cas d'un ancien garage, c'est le sol qui risque de poser problème : "il convient parfois de dépolluer la terre souillée par les hydrocarbures" estime l'architecte.
Quels travaux pour transformer un local commercial en habitation ?

Transformer un local commercial en habitation, combien ça coûte ?

Le montant de la facture dépend des travaux, c'est-à-dire du type de local et de son état général. Et le prix du bien au départ est également variable, en fonction du volume de travaux à effectuer.
S'il est quasi impossible d'estimer de manière fiable le coût de la transformation, Anna Courouau estime qu'il peut s'élever à 1.500 euros le mètre carré, "dans le cas d'un local brut où tout resterait à faire".
Pensez donc bien à faire estimer les travaux en amont de l'achat, afin de vérifier la rentabilité de votre choix, et de négocier le prix en conséquence.
Transformer un local commercial en habitation, combien ça coûte ?
 
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