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Vente : Passer ou non par une agence

le 5 février 2009
Agence immobilière
Agence immobilière © MAP
Chaque propriétaire souhaitant se séparer de son bien est confronté au même dilemme : vendre en direct ou passer par un agent immobilier. Si la première solution permet de réaliser des économies non négligeables, elle n'est pas sans risque et demande du temps. Quant à la délégation de cet étape à un intermédiaire, elle a un coût. Et ce coût n'est pas une garantie sur la qualité du service rendu.
C'est bien connu, la moitié des transactions se réalise entre particuliers. Ce n'est pas un hasard. Gérer soi-même sa vente est synonyme d'économies pour le vendeur. Exit les frais d'agences, souvent jugés exorbitants (autour de 6% du prix de vente). En revanche, cette solution implique une réelle disponibilité du vendeur. Il faut s'occuper de diffuser son annonce dans la presse immobilière, l'actualiser au besoin. Il est surtout nécessaire de s'occuper soi-même des visites. La plupart du temps, les propriétaires qui désirent vendre en direct utilisent les devis gratuits proposés par les agences pour se faire une idée de la valeur du bien et le mettre ensuite sur le marché. Si cette manière de fonctionner peut paraître attractive, elle n'est pas forcément destinée à Monsieur Tout le Monde : "Dans un marché où il y avait plus de demandes que d'offres, il était facile de vendre tout et n'importe quoi. Sur un marché où les volumes sont faibles, mieux vaut être un vendeur averti", estime Maître Frédéric Dumont, Notaire à Montreuil-sous-Bois. Philippe Taboret, directeur du courtier Cafpi ne dit pas autre chose : "un professionnel aura tendance à réfréner les ardeurs du vendeur, ce qui dans un contexte de baisse des prix est plutôt le meilleur chemin pour vendre son bien dans les délais."

Négocier les honoraires des agents

Passer par un professionnel implique d'autres contraintes. Cette solution est tout d'abord coûteuse, même si ces professionnels acceptent plus facilement de négocier leurs honoraires à la baisse. "Il y a un barème maximum que l'on est obligé d'afficher mais pour faciliter une vente, on n'hésite plus à baisser cette marge", explique Hervé Rempenault, à la tête d'une agence Century 21 dans le 5e arrondissement de Paris. Certaines agences ont même fait de la baisse de leurs honoraires, un vrai argument marketing. Ainsi d'Efficity, une société parisienne, qui promet des honoraires de 1% sur les transactions immobilières. Une autre société, 4% Immobilier, revendique des honoraires dégressif de 4 à 2%...
Si un propriétaire choisi de déléguer sa vente à une agence, il aura le choix entre un mandat simple et un mandat exclusif. La première solution permet de déposer son bien dans plusieurs agences, au risque de le voir affiché à des prix différents. La seconde, le mandat exclusif, consiste à déposer son bien en exclusivité dans une seule agence avec l'espoir que les commerciaux se mobiliseront pour vendre le bien, puisqu'ils sont les seuls à le détenir. Le risque est ici de perdre en visibilité. Certains réseaux ont mis en place des fichiers communs de mandats exclusifs, permettant à d'autres agences de vendre un bien situé sur le fichier. La solution est alléchante car elle permet en théorie de toucher un plus large public. En pratique, elle n'a pas encore fait ses preuves.
Quelle solution faut-il donc privilégier entre vendre en direct et confier un mandat à une agence ? L'idéal est peut-être finalement de faire les deux. "Le plus efficace est de déposer son bien dans deux, trois agences, tout en tentant sa chance dans la presse immobilière. En revanche mieux vaut peut-être éviter le mandat exclusif. C'est se lier à un professionnel sans avoir la certitude qu'il fera correctement son travail", estime Maître Dumont. Bien sûr ne vous amusez pas à profiter des contacts liés par l'agent immobilier pour contacter les acheteurs en direct. L'agence immobilière n'hésitera pas à se retourner contre vous pour récupérer sa commission.
Toutefois si tout est fait dans les règles, multiplier les canaux de vente permettra peut être au propriétaire de vendre tout de même en direct et de réaliser de substantielles économies sur les honoraires des agents immobiliers. En revanche, il ne pourra évidemment pas échapper aux frais de notaires, qui se situent entre 6 et 8 % du prix de vente.
Vente : Passer ou non par une agence
 
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