Lors d'un achat immobilier, les frais d'acquisition, souvent appelés "frais de notaire", viennent alourdir la facture finale. Mais à quoi correspondent-ils vraiment ? Comment les estimer en amont du projet d'achat ? Quelle est la part des taxes ? Quelle somme est réellement versée à l'office notarial ? Éléments de réponse.
Comme de nombreux Français, vous rêvez de devenir propriétaire ? La première étape est souvent le rendez-vous chez le banquier, pour calculer votre capacité d'emprunt et estimer le budget que vous pourrez consacrer à votre projet.
N'oubliez surtout pas d'inclure, dans votre plan de financement, les "frais de notaire" - appellation abusive des frais d'acquisition ou frais de mutation. Ils s'élèvent à 2 à 3% du montant de votre achat dans le neuf, 7 à 8% dans l'ancien.
Prenons l'exemple d'un appartement ancien acheté à Lille (59) au prix de 200.000 euros hors frais d'agence. Les frais d'acquisition s'élèvent à environ 15.600 euros, qui se décomposent en plusieurs éléments distincts :
Les droits d'enregistrement (ou de mutation) représentent environ 75% des frais d'acquisition d'un bien ancien. Il s'agit d'un ensemble de taxes reversées au Trésor public, qui reviennent en partie à l'État, au département et à la commune.
Leur montant varie en fonction du lieu où se trouve le bien acheté, puisqu'il dépend notamment d'un taux définit par le département. Dans la quasi-totalité du territoire, il s'élève aujourd'hui à environ 5,8% du prix d'achat.
Dans le cas d'un bien neuf, seule la taxe de publicité foncière est exigible, et s'élève à 0,6% du prix d'achat (soit 1.192 euros dans notre exemple).
Il s'agit d'une partie de la rémunération effective du notaire. Sa valeur, dégressive en fonction du prix de vente,
est fixée par décret : 4% du prix de vente s'il ne dépasse pas 6.500 euros ; 1,65% entre 6.500 et 17.000 euros ; 1,10% entre 17.000 et 60.000 euros ; et 0,825% au-delà.
A cette somme, s'ajoute la valeur des charges, indiquée dans l'acte de vente : 152,75 euros pour un prix de vente compris entre 6.500 et 17.000 euros ; 246,25 euros entre 17.000 et 60.000 euros ; et 411,25 euros au-delà.
Enfin, une TVA à 20% s'applique sur le total des émoluments.
Lors de la préparation de la vente, le notaire effectue des formalités spécifiques accompagnant la rédaction de l'acte. Chacune est rémunérée de manière précise, en fonction d'un barème imposé par décret.
Par exemple, une copie authentique d'un acte de vente correspond à 0,3 unité de valeur (UV), soit 1,17 euros HT ; les formalités liées au droit de préemption valent 10 UV, soit 39 euros HT. Au total, ces frais se montent à une somme entre 500 et 800 euros en fonction de la complexité du dossier, à laquelle s'ajoute, là encore, la TVA à 20%.
Il s'agit des frais payés par le notaire au nom de son client, pour rémunérer les différents intervenants (géomètre, syndic, conservateur des
hypothèques, etc.) ou pour récupérer les documents indispensables à la rédaction de l'action (documents d'urbanisme, extrait du cadastre, etc.). Ces montants sont entièrement dus par l'acheteur, et s'élèvent en moyenne à 400 euros, en fonction de la complexité de la vente.
Cette taxe
reversée à l'État couvre les formalités d'enregistrement et de publicité foncière. Son montant représente 0,1% du prix d'achat, arrondi à l'euro le plus proche.
Calcul des frais de notaire : que payez-vous vraiment lors d'un achat immobilier ?