Vers la création d'emprunts à taux maîtrisable

Tout d'abord, le rapport tient à rappeler que "les cas de déstabilisation d'emprunteurs par relèvement du niveau de leur mensualité est marginal en France, parce que les emprunts à taux fixe sont prépondérants et parce que les emprunts à taux variable comportent quasiment tous des mécanismes de plafonnement, certes à l'efficacité plus ou moins avérée." Les emprunteurs français bénéficieraient d'ailleurs d'un taux toujours avantageux par rapport à leurs voisins, plus exposés. De plus le prêt à taux variable constitue "dans un contexte de 'désolvabilisation' des ménages sous l'effet de la hausse des prix de l'immobilier, une des réponses à la demande d'accession à la propriété en offrant un coût initial plus faible, une meilleure prise en compte des profils d'emprunteurs et une durée plus longue." Ainsi, supprimer cette possibilité priverait de nombreux investisseurs de la possibilité d'emprunt. Le fait est que le taux, lorsqu'il est variable, est plus bas en début de crédit que pour un taux fixe, donc plus accessible.

Mais ils nécessitent plus que jamais plus de la transparence : "les défauts de compréhension des prêts souscrits (...) mettent en lumière la sophistication des prêts proposés, la complexité des contrats, avec des clauses parfois absconses au point de n'être pas comprises par les vendeurs eux-mêmes." Pour être pleinement intéressants à la fois pour l'emprunteur et l'établissement financier, il est donc "indispensable" pour Frédéric Lefebvre que "l'emprunteur se prononce en faveur d'une offre dont il comprend et accepte l'intégralité des clauses."

C'est l'objet de ses premières propositions (n°2 à 9) qui prônent notamment la suppression des taux d'appel proposés en première période d'emprunt - un taux fixe appliqué en début de prêt, très bas ne venant pas d'un calcul résultant de l'indice de référence augmenté de la marge de l'établissement, ce qui peut ainsi à terme induire en erreur l'emprunteur sur l'évolution réelle du taux pratiqué - et l'obligation de la part de l'établissement de crédit de fournir des simulations précises selon différents scénarii d'évolution inhérents à ce type de prêt (comme la hausse des taux).

Pour faire coïncider profil et projet des personnes souhaitant emprunter avec des solutions de prêts adaptées, le député préconise l'instauration d'un nouveau type de prêts à taux variables, une alternative devant être proposée à tous les demandeurs : le prêt à taux "maîtrisable" (propositions 10 à 15). Celui-ci prendrait la forme d'un prêt incluant "soit le plafonnement du taux, soit une évolution limitée ou nulle des mensualités en jouant sur la durée", convenant plus, en termes de garanties et de sécurités, à des ménages qui ne veulent pas prendre trop de risques. La liberté étant offerte de connaître des taux plus avantageux mais avec un risque plus fort avec un taux variable normal. Quelle différence concrètement entre ce taux "maîtrisable" et un taux variable dit "capé" déjà existant (dont la fourchette d'évolution est maîtrisée) ? Pour le député, elle tient essentiellement dans des échéances "contrôlées." Les limites, soit en "taux", soit en "mensualités", seront préétablies par les professionnels. Par exemple les taux ne pourront pas excéder de deux points le taux initialement contracté. L'amortissement négatif - possibilité que le capital restant dû au titre de l'ensemble du projet immobilier augmente d'une mensualité à l'autre - doit être évidemment proscrit pour les prêts à taux maîtrisable.

Pour les prêts conventionnés à destination des ménages les plus modestes pour l'achat de leur résidence principale, le rapport propose un usage systématique de ces taux "maîtrisables", renforçant ainsi les contraintes, mais pour plus de sécurité. "En contrepartie, les critères d'éligibilité aux prêts à l'accession sociale (...) pourraient être assouplies." Par ses propositions, le rapport préconise ainsi un panel d'offres adaptées aux situations de chaque emprunteur (voir page suivante). Il reste que le prêt à taux variable reste encore marginal en France. Malgré tout, le rapport devrait être remis aux établissements sous peu pour une application la plus rapide possible. Si les professionnels n'arrivent pas au consensus sur ces questions, la voie législative s'imposera. Le député n'oublie pas enfin de renvoyer les banques devant leur responsabilité face aux inquiétudes actuelles, en leur demandant dès sa première proposition la remise d'un rapport "bilan des données quantitatives et qualitatives sur le traitement des dossiers d'emprunteurs à taux variable, les solutions apportées au cas par cas et pour les prêts conventionnés, ainsi que l'information des emprunteurs sur le rôle des médiateurs", fin 2008. Le tout afin d'avoir une "vision claire" et de prendre du "recul" sur ce qui s'est passé en 2007.

Proposition n° 1 - La transmission d'un rapport fin 2008 des représentants de la profession, présentant des données quantitatives et qualitatives sur le traitement des dossiers d'emprunteurs à taux variable, les solutions apportées au cas par cas et pour les prêts conventionnés, ainsi que l'information des emprunteurs sur le rôle des médiateurs. Proposition n° 2 - Supprimer la possibilité de pratiquer des taux d'appel. Proposition n° 3 - Fournir des simulations dès le stade de la demande du prêt. Proposition n° 4 - Elaborer les simulations sur la base de plusieurs scenarii faisant notamment apparaître les effets d'une hausse de taux intervenant en début de prêt. Proposition n° 5 - Afficher de façon lisible les frais afférents à l'exercice des options prévues dans le contrat de prêt par fixation d'un montant en valeur nominale ou, le cas échéant, une formule de calcul compréhensible . Proposition n° 6 - Expliciter les conditions de l'option de passage à taux fixe en donnant le coût de son exercice et en fournissant en exemple le taux résultant de son application à un instant donné. Proposition n° 7 - Définir des modalités standardisées de production des informations essentielles du prêt regroupées dans un même document à remettre au demandeur durant la phase précontractuelle et à faire figurer dans l'offre. Proposition n° 8 - Envisager de plafonner à un plus faible niveau le montant des indemnités de remboursement anticipé dues sur les prêts à taux variables ne prévoyant pas de cap de taux lorsque la précédente révision du prêt s'est traduite par un relèvement du taux du prêt. Proposition n° 9 - Proscrire les clauses imputant en priorité les remboursements partiels anticipés sur les prêts à taux le plus bas. Proposition n° 10 - Proposer systématiquement en alternative une formule de "prêt à taux maîtrisable" consistant, soit en un prêt avec un cap de taux, soit en un prêt avec une limite d'évolution des mensualités. Proposition n° 11 - Définir les limites maximales des variables des prêts à taux maîtrisable (taux ou durée et mensualités) et proscrire toute possibilité d'amortissement négatif, appréciée au niveau de l'ensemble du projet immobilier lorsqu'il se compose de plusieurs prêts accordés par l'établissement. Proposition n° 12 - Informer les emprunteurs de l'obligation qui serait faite de leur proposer un prêt à taux maîtrisable, ainsi que des deux variantes existantes. Proposition n° 13 - Modifier, y compris par la voie réglementaire, les conditions attachées aux prêts conventionnés pour imposer que ces prêts prennent la forme, soit d'un prêt à taux maîtrisable "mensualités" combiné au cap de taux à 300 points de base maximum, soit d'un prêt à taux maîtrisable "taux". Proposition n° 14 - Informer les emprunteurs qui sont susceptibles d'en bénéficier de l'existence et des caractéristiques des prêts conventionnés et particulièrement des prêts à l'accession sociale, ainsi que des avantages qu'ils procurent aux emprunteurs. Proposition n° 15 - Etudier le relèvement des plafonds de ressources applicables aux PAS dans le cadre d'une réflexion sur l'articulation des différentes aides au logement et les divergences de critères qui les sous-tendent.