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Achat immobilier : et si je n'obtiens pas mon prêt ?

Par Ganaëlle Soussens
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Mis à jour le 23 mai 2017
Lors d'une promesse de vente, l'acheteur bénéficie d'une condition suspensive : l'obtention de son prêt immobilier. Une condition à laquelle sont attachés des délais à respecter. Quels sont-ils et quelles conséquences le refus de prêt engendre-t-il ? Explications avec Ganaëlle Soussens, avocat au Barreau de Paris.
Les candidats à l'acquisition d'un bien immobilier ont souvent le sentiment d'endosser le costume d'un chef de projet :
- Il doit préparer le projet en examinant ses capacités financières, ses besoins, anticiper sur leurs évolutions prévisibles ;
- Il doit ensuite identifier les professionnels qui l'accompagneront dans son projet : agent immobilier, courtier, banque, assureur.
- Il doit également coordonner les différentes actions à mener afin d'être prêt le jour J : le bien choisi est "réservé", le prêt est accordé, l'assurance-emprunteur est souscrite.
- Et il doit, enfin, se prémunir contre les conséquences d'un éventuel échec de son projet.

La "condition suspensive"

C'est le sens de la "condition suspensive d'obtention d'un prêt" qui figure aux promesses de vente. Grâce à cette clause, le candidat se garantit l'exclusivité pour acquérir le bien qui l'intéresse, tout en bénéficiant d'un délai pour formuler une (ou plusieurs) demande(s) de prêt.
Et, sous réserve de respecter les délais prévus par la promesse de vente, le candidat acquéreur ne sera pas pénalisé dans l'hypothèse où ses démarches en vue de l'obtention d'un prêt n'aboutissent pas.
C'est précisément cette question des délais qui est cruciale lorsqu'un différend survient à la suite d'un refus de prêt.

Les délais à respecter

Il s'agit, en premier lieu, du délai dont dispose le candidat acquéreur pour obtenir son prêt, délai au-delà duquel le propriétaire peut vendre à quelqu'un d'autre.
Ce délai doit être suffisamment long pour laisser au candidat le temps de constituer son dossier et d'obtenir des réponses.
En la matière, la loi précise que "la durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou (...) de la date de l'enregistrement" (Code de la consommation, art. Article L. 312-16).
Il peut s'agir, en second lieu, d'un délai imposé au candidat acquéreur pour déposer une demande de prêt.

Un délai pour déposer une demande de prêt

Dans ce cas, le non-respect de ce délai pourrait entraîner le versement, au profit du vendeur, d'une certaine somme d'argent en application d'une "clause pénale". Pour "échapper" au versement de cette pénalité, un candidat acquéreur a soutenu devant les Tribunaux que le propriétaire n'était pas en droit de lui imposer un délai pour formuler sa (ses) demande(s) de prêt.
Et il va obtenir gain de cause.
En effet, dans un arrêt du 12 février 2014, la Cour de cassation explique que le vendeur ne peut imposer au candidat acquéreur un délai pour solliciter le(s) prêt(s) dont il a besoin pour acheter.
Par conséquent, le non-respect de ce délai, illégalement fixé, est sans conséquence pour le candidat acquéreur. Il ne sera donc redevable d'aucune indemnité financière à l'égard du vendeur ce d'autant que la Cour relève que l'acquéreur n'est pas responsable du refus de prêt qui lui a été opposé.
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