Comment optimiser sa fiscalité immobilière ?

"Le premier conseil que je pourrais donner à une personne qui a déjà du patrimoine immobilier, c'est de bien suivre l'actualité. Une réforme est attendue vraisemblablement pour cette fin d'année, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2025, même si rien n'est encore arrêté en termes de date et de contenu, elle va nécessairement appeler des arbitrages ou, dans tous les cas de ne pas rester dans l'immobilisme", déclare Simon Daragon.

Une réforme en vue

Avec cette réforme, la logique de l'amortissement disparaîtrait dans le cadre de la plus-value lors de la revente d'un bien. Aujourd'hui, une personne qui est sous le régime loueur meublé non professionnel (LMNP) en nom propre et pas en société, bénéficie de ce que l'on appelle l'amortissement du bien. "Dans ce cadre, l'administration fiscale tient compte du fait que le bien perd de la valeur au fur et à mesure des années, c'est ce qu'on appelle l'amortissement qui permet, au moins pendant plusieurs années, d'avoir une fiscalité proche de zéro. Lors de la revente, on ne tient pas compte des amortissements pratiqués pour déterminer la fiscalité applicable, ce qui est un double avantage. Or, avec la nouvelle réforme, l'idée serait de tenir compte de l'amortissement pratiqué, ce qui augmenterait l'imposition", explique Simon Daragon avant de poursuivre : "Il faut donc se poser la question de savoir, lorsqu'on bénéficie du régime LMNP depuis 10 ou 15 ans, s'il ne serait pas judicieux de vendre dès maintenant, quitte à vendre un peu moins cher en raison de la conjoncture, plutôt que d'attendre et de vendre peut-être plus cher dans deux ans alors que la réforme sera peut-être déjà en vigueur."

Se lancer dans l'investissement immobilier

Néanmoins, chaque situation est différente. Pour une personne qui démarre dans l'immobilier, le régime LMNP reste globalement un régime avantageux même avec le passage de la réforme puisqu'elle n'est pas censée vendre de suite et pourra ainsi bénéficier de l'amortissement de son bien pendant plusieurs années. "En matière d'investissement immobilier, je conseille de commencer petit, de jouer la sécurité puis de voir éventuellement plus grand ensuite. Autre conseil, il n'est pas nécessaire de créer une société tout de suite. Le premier investissement peut être fait en nom propre sauf situation particulière."

La fiscalité, un domaine à maîtriser et une stratégie à adopter

"Avec l'investissement immobilier, on ne joue pas à la roulette. Il faut donc maîtriser au maximum les risques qui entourent cet investissement à commencer par le traitement fiscal. Il faut se faire accompagner par des professionnels, j'ai presque envie de dire qu'il faut commencer par ça", souligne-t-il. L'idéal étant d'aller voir un professionnel qui est déjà investisseur. "Et si cela n'a pas été fait dès le début, le faire dès qu'on enclenche un deuxième ou un troisième investissement pour mettre les choses à plat, vérifier qu'aucune erreur n'a été commise et mettre en place une véritable stratégie d'investissement", insiste Simon Daragon.

Penser à la transmission de son patrimoine

Simon Daragon encourage aussi ses clients à penser le plus tôt possible à la transmission de leur patrimoine. "Plus tôt vous préparerez votre transmission et plus ce sera intéressant pour vos enfants. Transmission du patrimoine, ne veut pas obligatoirement dire que les parents vont se dessaisir de leur patrimoine au profit de leurs enfants. Il y a différentes options possibles pour éviter que cela coûte cher aux enfants ou pire encore, comme je l'ai vu des dizaines de fois, que les enfants soient obligés de vendre la maison familiale parce qu'ils ne peuvent pas payer les droits de succession."