Investissement locatif : zoom sur le dispositif Scellier

Dispositif mis en place par la loi de finances 2009, à durée limitée du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Il offre une réduction de 25% en 2009 et 2010 puis 20% en 2011 et 2012 du prix du logement (dont la limite maximale est fixée à 300.000 euros) aux acheteurs de logements neufs. Ces logements, sis dans des zones A, B1 et B2* (prédéfinies par l'arrêté du 10 août 2006) doivent être destinés à la location pour une durée minimale de 9 ans sous la condition de plafonds de loyers. Le locataire (qui peut être ascendant ou descendant) doit être détaché du foyer fiscal du propriétaire et en faire sa résidence principale. La réduction s'impute sur l'impôt dû par neuvième, pendant neuf ans.

"Scellier Plus"

Dans le cadre d'un "Scellier plus" ou encore appelé "Scellier social", la réduction peut s'étaler encore sur six ans, à raison de 2% du prix de revient par an, par période de 3 ans. Cet avantage se cumule alors à un abattement de 30% sur les loyers. Les conditions de cet allongement sont celles dites du "Borloo neuf" populaire, soit des plafonds de loyers et de ressources du locataire plus faibles. A noter que, dans ce cadre, ce dernier ne peut pas être un ascendant ou un descendant.

Plafonds de loyers et de ressources pour le locataire

L'instruction 5 D-1-09 (publié au BOI du 24/02.09) précise les plafonds de loyers et de ressources pour 2009, applicable aux locataires dont les baux sont conclus entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre dans le cadre des dispositifs d'investissement locatif. *A noter que le classement des communes par zones devrait être révisé tous les 3 ans, selon le ministère du logement. Plus d'information sur l'Anil

Maison à part : Quel bilan tirez-vous des dispositifs fiscaux précédents concernant l'investissement locatif ? GdL : Le désintérêt était croissant depuis 1996 et notamment très fort en 2006 et 2007. Premièrement du fait de la baisse du revenu imposable : ils ne devenaient intéressants que pour une certaine frange de la population. Ensuite qualitativement, on commençait à avoir un emballement, un embouteillage au niveau des produits, ce qui empêchait une sélection valable. La loi actuelle est courageuse là-dessus : l'avantage se concentre dans des secteurs où l'on est à peu près sûr qu'il y ait une offre locative, notamment avec la suppression de la zone C. Maison à part : Quels sont les avantages de ce nouveau dispositif ? GdL : Il est beaucoup plus attractif que les précédents. Il est très simple de mise en œuvre : le client réduit de 2,77% par an ses impôts ; il est très puissant : à partir de 3.200€ d'impôt, il génère énormément de réduction, comme Périssol en son temps. Les dispositifs Robien et Borloo étaient plus élitistes. Avec Scellier, la question de la tranche d'impôt ne se pose pas. En résumé, la rentabilité est immédiate, simple et la réduction d'impôt est importante. Maison à part : Alors que la crise sévit actuellement, est-ce le bon moment pour se lancer dans un investissement locatif ? GdL : Qui dit suppression de zones (la zone C, ndlr), dit également moins d'offres, puisque moins de terrains éligibles. Il ne faut donc pas trop attendre si l'on est sûr de son avenir professionnel, car il va y avoir un phénomène haussier des prix des terrains. Aujourd'hui, il faut profiter du fait qu'il y ait encore du stock, du fait de la nervosité du marché. De plus, dans deux ans, le dispositif Scellier ne prévoit plus qu'une réduction de 20%. Il n'a qu'une courte existence. Même si l'on peut également avoir recours au "Scellier +" (social, ndlr), qui permet un étalement plus important sur 15 ans, sous condition de plafonnement des loyers et des ressources locatives, l'abattement est alors de 30%. Reste qu'il vaut mieux se lancer maintenant plutôt que d'attendre une hypothétique baisse. Maison à part : Quels conseils donnez-vous à un particulier qui souhaite se lancer ? GdL : Ce n'est que du bon sens ! Allez visitez le bien et posez-vous les bonnes questions : y a-t-il des moyens de transports ? Est-ce proche de bureaux ? Vérifiez la mixité du programme, l'insuffisance de l'offre par rapport à la demande dans la zone, les prévisions de population avec l'INSEE... Quand on achète pour louer, il faut se poser la question de savoir si l'on y habiterait nous-mêmes. Maison à part : Quelles régions présentent le dynamisme voulu ? GdL : Il faut notamment penser aux zones populaires, là où il y a une plus forte demande, celles en cours de restructuration, ce qui pourra permettre une plus-value. Sinon, parmi les régions que nous aimons beaucoup : la région bordelaise, qui devrait prendre +35% de population d'ici 2030 ; la région lyonnaise ; certains coins du pays genevois, du fait de l'attractivité près de la frontière suisse ; le sud-est, avec Marseille, Aix, Montpellier ; Toulouse, etc.

Maison à part : Quel bilan tirez-vous des dispositifs fiscaux précédents ? J.B. : Il est difficile de tirer un bilan, puisqu'il n'y a pas eu de dispositif d'évaluation. D'après les études et les chiffres des promoteurs, les mesures incitatives ont été efficaces, beaucoup de gens en ont bénéficié. Tous s'accordent à dire que les dispositifs sont incitatifs. Le problème est : est-ce que ces logements ont été tous construits là où on en avait le plus besoin ? Il y a en effet eu beaucoup d'investissement dans des villes moyennes, où il n'y avait peut-être pas forcément de besoin massif. Mais il faut noter que la grande partie majorité des investissements ont été bons. Maison à part : Quels sont les avantages de ce nouveau dispositif ? J.B. : Amortissement, réduction... Dans les deux cas, il y a baisse des impôts. Pour ce qui est de l'amortissement, la taxation des revenus repose sur les revenus fonciers. On prend les loyers, on retire les charges, les intérêts d'emprunt... L'amortissement permet de porter en charges dans le calcul des revenus fonciers un certain pourcentage : on génère donc un déficit foncier qui s'impute au foyer fiscal. Dans le cas de la réduction d'impôt, c'est beaucoup plus simple : on calcule son impôt normalement avec le revenu foncier et on implique ensuite la réduction, qui est fonction de l'investissement, de 25% sur 9 ans (soit 2,7% par an). C'est un dispositif plus avantageux pour les investisseurs qui ne paient pas beaucoup d'impôts. L'amortissement jouant sur le revenu imposable, le gros contribuable, de la tranche la plus élevée, va économiser. Tandis que, avec la réduction, c'est pour tout le monde pareil : tous bénéficieront du même avantage. Notez que, avec la réduction, l'impact ne dépend pas de la façon dont l'achat est financé, contrairement à avant où, avec l'amortissement, plus il y avait emprunt, plus les intérêts entraient en ligne de compte et donc plus il y avait de déficit foncier. Maison à part : Le zonage est remis en cause avec ce nouveau dispositif, avec notamment la disparition de la zone C, semble-t-il moins intéressante... J.B. : Les zonages sont critiquables, faits depuis Paris sans réelle connaissance du terrain. Il faudrait faire du cas par cas pour que cela soit réellement pertinent. La presse a critiqué le fait qu'il y a eu des villes où on a trop construit, en dépit du bon sens. Les pouvoirs publics replient la voilure. Mais le résultat est qu'aujourd'hui, il y a des villes placées dans certaines anciennes zones C, où il y a pourtant des besoins. On annonce un changement de la composition des zonages, certains élus locaux s'en inquiètent... Le sujet est sensible ! Maison à part : Quels conseils donnez-vous à un particulier qui souhaite se lancer ? J.B. : Toujours les mêmes ! Allez voir le logement, comment se comporte le marché locatif local, quel est le niveau des loyers, les délais de locations... Ce sont des démarches de bon sens, pourtant l'expérience démontre qu'elles ne sont pas toujours suivies... Ce n'est pas qu'un placement financier : il faut trouver un locataire ! Maison à part : Alors que la crise sévit actuellement, est-ce le bon moment pour se lancer dans un investissement locatif ? J.B. : Actuellement, on doit pouvoir réaliser des investissements réussis à condition de bien les faire, en suivant les conseils de bon sens énoncés plus tôt : ne pas payer à un niveau supérieur au marché, s'assurer que les simulations soient réalistes et, le meilleur conseil, se demander si l'on pourrait soi-même être locataire du bien. Ce qui est certain, c'est que depuis la crise, l'engouement des investisseurs a baissé, les banques sont plus prudentes pour prêter. En même temps, je sais, par certains collègues, que le dispositif Scellier suscite de l'intérêt, les gens s'informent.   Retrouvez une autre analyse de Jean de Bosvieux sur le site de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).