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Prêt à taux variable : "une solution mieux encadrée"

Par Propos recueillis par Céline Chahi
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le 23 novembre 2009
billets maison credit immobilier
billets maison credit immobilier © Edyta Linek - Fotolia.com
Depuis que les taux à court terme ont fortement baissé, on entend de plus en plus dire que les prêts à taux à variables ou plutôt révisables, sont « redevenus intéressants ». Mais qu'en est-il vraiment ? Le point avec Bruno Rouleau, directeur associé d'In&Fi, entreprise de courtage en crédit.
Maison à part : Pour commencer, pouvez-vous rappeler ce qu'est un prêt immobilier à taux variable ?
Bruno Rouleau : Contrairement à un prêt à taux fixe qui fige le montant d'une échéance, le prêt à taux variable entraine le calcul d'une échéance basée sur le montant emprunté (ou restant dû) selon un indice financier défini dans le contrat et qui va suivre celui-ci. Si les taux montent, l'échéance va être recalculée selon le nouveau taux. S'ils descendent, l'échéance sera recalculée à la baisse dans les mêmes conditions. Toutefois, ce type de prêt n'existe quasiment plus, il a été remplacé, depuis plusieurs années maintenant, par des formules de crédits à taux révisable.
MAP : Qu'est-ce qui distingue un taux révisable d'un taux variable ?
B.R : La principale différence entre un taux variable et un taux révisable se situe au niveau de la révision des conditions du prêt. Cette dernière ne se fait plus à chaque échéance mais sur une période de référence durant laquelle sont prises en considération toutes les évolutions du marché pour n'appliquer, au final, qu'une variation globale. Cette forme de taux peut être assortie d'un plafonnement de la hausse que l'on appelle le « cap ». Il est prévu à l'origine et garantit à l'emprunteur qu'en cas de hausse, le taux appliqué ne pourra de toute façon pas dépasser le taux de départ majoré de ce cap, en général entre 1 et 3% en plus du taux de départ.
MAP : Quels intérêts présentent ce type de prêt par rapport à un prêt à taux fixe ?
B.R : Opter pour un prêt à taux révisable, c'est tout d'abord un gain appréciable de coût, notamment les premières années, puisque les taux proposés actuellement sont inférieurs en, moyenne de 0,5 à 1%, aux taux fixes. C'est aussi une souplesse dans la négociation des indemnités de remboursement anticipé, car la banque ne peut argumenter le coût de la prime du taux fixe. Enfin, à échéance identique, c'est une capacité d'endettement supérieure. Attention toutefois à ne pas parier sur cette donnée pour augmenter le montant du crédit, car il vaut mieux raisonner sur l'hypothèse de hausse maximum dans son plan de financement pour éviter les situations catastrophiques. Mais il s'agit bien là de se donner une marge de manœuvre à son budget, en profitant du différentiel pour épargner ou pour équiper plus vite son logement.
Bruno Rouleau - In&Fi
Bruno Rouleau - In&Fi © Bruno Rouleau - In&Fi
 
MAP : Pour bien faire la différence entre un prêt à taux fixe et à taux révisable, pouvez-vous dire, pour l'un et l'autre, à combien se situe le taux actuellement pratiqué dans les banques ?
B.R : A ce jour, (le 20/11/2009, ndlr) les taux fixes se situent entre 3,80 % et 4,50 % pour un prêt d'une période de 15 à 25 ans. Les taux révisables, quant à eux, se situent entre 3,00 et 3,50 %, voire dans les meilleures conditions à 2,70 % ou 2,90 %. Après, il ne faut pas perdre de vue que les banques disposent de barèmes plus ou moins complexes qui tiennent principalement compte du montant du crédit sollicité, du montant de l'apport personnel, de la durée du prêt et du potentiel commercial du client. En clair, si vous demandez un prêt important mais avec un apport conséquent et que vous disposez de revenus supérieurs à 60 K€/an, vous avez toutes les chances de bénéficier d'un taux bien plus avantageux.
MAP : On dit souvent que le taux variable est une solution risquée. Que faut-il en penser ?
B.R : C'est vrai. Cela tient à l'incertitude quant à l'évolution du taux de référence qui s'accroit avec la durée du crédit. En effet, qui peut prévoir avec certitude ce que seront les taux d'intérêt dans 25 ou 30 ans ? La situation de hausse des taux vécue en 2007 et 2008 reste exceptionnelle dans l'histoire de la Finance. Cela ne signifie pas qu'elle ne pourra pas se reproduire, mais une telle violence est rare. Et puis, il faut savoir que les pouvoirs publics et les banques ont, surtout depuis la crise financière, fait le nécessaire pour limiter la création de produits dangereux. La loi Châtel oblige ainsi les banques à prévoir la conversion possible en taux fixe, à remettre aux clients une notice d'information sur les mécanismes du prêt et les clauses de révision d'échéance et, enfin, à effectuer une simulation en cas de hausse des taux pour rendre plus facile la comparaison entre la différence d'endettement et de coût.
MAP : A vous écouter, il semble que le particulier ayant contracté un prêt à taux variable soit désormais mieux protégé qu'avant...
B.R : Incontestablement, oui. D'une part, les pouvoirs publics ont réagi très rapidement pour missionner une commission sur ce type de crédit. Le rapport Lefebvre a été rendu très vite et il contient de nombreuses préconisations protectrices. Les banques ont senti la nécessité de relayer les conclusions en prenant des engagements par le biais d'une charte et les pouvoirs publics ont légiféré ensuite en entérinant ces engagements. Désormais, le consommateur est censé souscrire en ayant bénéficié d'une information, d'une alerte et d'une simulation dans le cas d'un scenario défavorable de hausse des taux.
MAP : Ces changements ont-ils un lien avec l'affaire du Crédit Foncier ?
B.R : La médiatisation du collectif des clients du Crédit Foncier a manifestement permis d'accélérer la prise de conscience des banques et a pesé dans la prise en main par les pouvoirs publics.
MAP : Qu'en est-il d'un point de vue conjoncturel ? La forte baisse des taux à court terme a-t-elle eu un vrai impact sur les prêts à taux révisables ?
crédit immo
crédit immo
 
B.R : La baisse des taux à court terme a surtout signifié un rétablissement de la courbe des taux. En clair, il est logique que des fonds prêtés sur 30 ans soient indemnisés plus chers que des fonds prêtés sur un an. Or, ces dernières années, c'était l'inverse qui était constaté. Depuis début 2009, on a retrouvé la logique qui prévaut. Du coup, comme les taux révisables sont indexés sur des taux à court terme (Euribor 1 mois, 3 mois, 1 an, EONIA...), ces crédits à taux révisables sont moins chers. Or, lorsque vous empruntez aux banques, les premières échéances de remboursement sont essentiellement constituées d'intérêts. Si votre taux d'intérêt est moins élevé, vous payerez moins.
MAP : Que faire en cas de hausse brutale de l'indice ?
B.R : Le plus important est de bien relire son contrat de prêt pour vérifier les conditions de revalorisation des taux et de sécurisation de la hausse qui limitent les impacts sur la trésorerie du foyer. Ensuite, il est vivement conseillé de prendre rendez-vous avec son courtier ou son banquier pour valider l'ampleur de la hausse et sa tendance. Comme les indices de référence sont des taux de marché, il y a en permanence des mouvements de remontées ou de baisses des taux. Ce fut le cas en 2007 pour les hausses, et entre 1985 et 1990 pour les baisses. Rappelons qu'à cette époque les taux des crédits immobiliers avoisinaient les 17% et qu'ils sont redescendus vers 7,5%.
MAP : Peut-on transformer facilement un prêt à taux variable en un prêt à taux fixe ?
B.R : Oui. Théoriquement tous les contrats de prêts immobiliers prévoient désormais des clauses de passage en taux fixe. D'ailleurs, s'il y a risque de durée ou d'amplification de la hausse, la conversion en taux fixe permet de geler l'évolution et rassurer l'emprunteur. Par contre, il faut absolument prendre connaissance des conditions d'exercice de cette option, notamment quant à la période de franchise éventuelle, à l'indice de référence pour la conversion et au délai de mise en œuvre.
Prêt à taux variable : "une solution mieux encadrée"
 
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