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Acheter une maison : quels délais prévoir, étape par étape ?

Par Rouba Naaman-Beauvais
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le 28 mai 2018
Vous vous lancez dans un achat immobilier ? La démarche peut être longue, avec certains délais incompressibles. Notre guide pratique vous accompagne étape par étape et explique comment accélérer la procédure.
Entre le moment où l'on décide d'acheter une maison ou un appartement, et le jour où l'on branche sa cafetière après avoir finalement emménagé, il peut se passer parfois une année complète ! Et pour cause : un achat immobilier est loin d'être une formalité. Cet événement important est logiquement associé à de nombreuses étapes légales, des papiers officiels et des rendez-vous fixés parfois plusieurs mois à l'avance.
Sachez qu'en général, trois mois s'écoulent entre le jour de la signature de la promesse de vente (avant-contrat) et celui où vous récupérez les clefs, lors de la signature de l'acte de vente. En cause, plusieurs délais incompressibles. Et c'est sans compter le temps passé à rechercher le bien idéal !
Pas de panique : plusieurs de ces délais peuvent être raccourcis grâce à de bonnes astuces. En voici le détail.

La recherche du bien idéal : 3 à 6 mois

Lorsqu'on se lance dans un projet immobilier, le plus dur est sans conteste de trouver le bien idéal. Maison ou appartement ? En ville ou à la campagne ? Combien de pièces ? Quelle orientation ? A chacun son bien idéal et, même en zones tendues, la recherche peut prendre plusieurs mois. En effet, vous ne cherchez pas à temps plein, et vous êtes limité par votre emploi du temps pour visiter les biens candidats.
Comment raccourcir le délai : en listant noir sur blanc vos critères de recherche, après vous être mis d'accord si vous acheter à deux ou en famille, et en faisant appel à un chasseur d'appartement, qui se chargera pour vous de dénicher le bien qui vous conviendra.

La signature du compromis de vente : 16 à 28 jours en moyenne

Une fois le bien idéal trouvé, et le prix de vente négocié, vous avez peut-être signé un écrit validant l'accord verbal entre vous et l'actuel propriétaire. Ce document ne vaut pourtant pas promesse de vente ! Il convient de signer un avant-contrat (compromis ou promesse unilatérale de vente), rédigé en bonne et due forme par un notaire ou un agent immobilier.
Les deux parties ou leurs représentants devant être présentes lors de cette signature, trouver un créneau qui convienne à toute le monde peut prendre plusieurs jours. En 2016, les Notaires de France estimaient à 28 jours le délai moyen de réception pour une vente en province, 16 jours en Île-de-France.
Comment raccourcir le délai : contactez votre notaire dès le début de vos recherches, et prévenez-le dès que vous pensé avoir trouvé le bien idéal, même si vous êtes encore en train de négocier. Il pourra ainsi anticiper et commencer à rédiger le compromis. Signer chez l'agent immobilier est également une solution gain de temps - assurez-vous, alors, que votre notaire a lu et vérifié la promesse rédigée par l'agent immobilier.

Le délai de rétractation : 10 jours

Ça y est, vous venez de signer. Le sort en est jeté... ou pas. En effet, vous avez encore 10 jours calendaires pour changer d'avis et vous désister. Ce délai court à partir du lendemain de la signature de l'avant-contrat.
Comment raccourcir le délai : impossible - et c'est tant mieux ! Il s'agit d'un délai incompressible, qui vous laisse suffisamment de temps pour réfléchir tranquillement à cet engagement à (très) long terme.

L'obtention du prêt : 45 jours

Dans le compromis de vente, plusieurs conditions suspensives peuvent être indiquées, notamment celle liée à l'obtention d'un financement. Vous aurez ainsi 45 jours calendaires pour signer un crédit ou débloquer les fonds. Dans le cas contraire, vous pourrez faire valoir votre impossibilité de réunir la somme demandée, pour vous désister et annuler la vente.
Comment raccourcir le délai : avant même de commencer vos recherches, rapprochez-vous de votre banque, ou d'un courtier en crédit immobilier, afin de définir avec le maximum de précision votre budget. Ainsi, dès que vous signez l'avant-contrat, vous n'avez plus qu'à vous tourner vers l'établissement bancaire qui aura accepté votre demande préalable de prêt, pour signer et confirmer le plus vite possible au notaire que vous avez obtenu votre financement.
Et si je n'obtiens pas mon prêt ? Découvrez notre article.

Le délai de préemption de la commune : 2 mois

Lorsque vous signez l'avant-contrat, le notaire se rapproche de la mairie pour déterminer si le bien que vous achetez se trouve dans une zone soumise à préemption. En effet, la commune a le droit de court-circuiter la vente et d'acheter le bien pour son compte. Elle reçoit de votre notaire une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à laquelle elle doit répondre dans un délai de deux mois maximum.
Comment raccourcir le délai : si la commune souhaite préempter, elle le fera généralement savoir rapidement. Toutefois, dans le cas contraire, les villes préfèrent souvent laisser courir le délai de deux mois, plutôt que de répondre par la négative (option qui a un caractère définitif, précise la loi). Vous pouvez cependant contacter le service de l'urbanisme pour vous rappeler à leur bon souvenir et tenter d'obtenir une réponse plus rapide.
 
A noter : dans le cas de la vente d'un terrain agricole ou d'un bâtiment faisant partie d'une exploitation agricole (grange, corps de ferme, etc.), la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) de votre région bénéficie également d'un droit de préemption. Elle doit se faire connaître dans le même délai que la commune.

L'obtention du permis de construire : 5 mois

Si vous achetez un terrain pour faire construire une maison, vous devez déposer une demande de permis de construire auprès de la mairie. Auquel cas, le compromis de vente pourra inclure une condition suspensive liée à l'obtention de cette autorisation.
Le délai entre la signature de l'avant-contrat et celle de la vente définitive du terrain est alors rallongée de quelques mois. En effet, la mairie a deux mois maximum pour répondre à votre demande, puis elle dispose de trois mois pour se rétracter si elle vous a accordé le permis. Soit un total de cinq mois incompressibles.
Comment raccourcir le délai : vous pouvez contacter votre mairie en amont de votre projet, afin de vous enquérir auprès du service de l'urbanisme du plan local d'urbanisme (PLU). Ainsi, vous pourrez déposer un permis de construire répondant parfaitement aux exigences de la ville et optimiser vos chances. Enfin, rien ne vous empêche de vous rapprocher de vos élus pour espérer accélérer la procédure...

La constitution du dossier par le notaire : 48 à 56 jours en moyenne

Dernière étape, une fois que tous les documents sont réunis et les délais de préemption écoulés, la signature de l'acte de vente chez le notaire. En 2016, les offices notariaux prenaient 48 jours pour constituer le dossier complet, en Île-de-France, et 56 en province. La liste des documents légaux à réunir étant particulièrement longue, le délai s'en ressent.
Comment raccourcir le délai : pas grand-chose à faire, mis à part fournir à votre notaire tout ce qu'il vous demande le plus rapidement possible. Notez, toutefois, que ces délais moyens se superposent avec les délais de préemption, et que votre notaire commence en général à réunir les documents dès la signature de l'avant-contrat. Concrètement, il faut compte un minimum de deux mois entre les deux signatures, et plus généralement trois si tout se passe bien.
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