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Tout savoir sur le crédit immobilier

Par Amélie Pierquin
,
le 2 mars 2015
Devenir propriétaire rime souvent avec crédit immobilier. À taux fixe ou variable, avec ou sans apport, ou encore via un courtier en crédit immobilier... Avec autant de possibilités, difficile de s'y retrouver. Maison à part vous donne les clés pour tout savoir de l'emprunt immobilier.
C'est le moment d'emprunter ! Les taux d'intérêts n'ont jamais été aussi bas. Mais comment choisir son prêt immobilier parmi toutes les offres du marché ? Vers qui se tourner et comment préparer son projet ?
Toutes les réponses à ces questions et bien d'autres, dans les pages suivantes.
Première publication juillet 2014, mise à jour mars 2015.
Tout savoir sur le crédit immobilier

Quand commencer les démarches pour obtenir un prêt immobilier ?

Les projets d'achat immobilier sont souvent mûrement réfléchis et mettent du temps à se concrétiser. Mais alors, quand commencer les démarches pour trouver un financement ? Dès que vous y pensez ? Lorsque vous avez trouvé la maison de vos rêves ?
D'après Olivia Dragyn-Lamory, chef de projet offre accession au Crédit Foncier, les démarches doivent être enclenchées très tôt. "Même si vous en êtes au stade du rêve de devenir propriétaire et que rien n'a été enclenché, il faut que vous en parliez à votre banquier. C'est la première phase du processus pour obtenir un crédit immobilier. En parler à son conseiller bancaire le plus en amont possible lui permettra de vous aider à gérer votre budget et à envisager son projet dans la situation la plus favorable", explique-t-elle.
Commencer les démarches avant même la naissance de votre projet vous permettra également de définir le montant prévisionnel de l'apport dont vous allez avoir besoin pour acquérir le bien de vos rêves.
Quand commencer les démarches pour obtenir un prêt immobilier ?

Comment constituer son dossier ?

Il est fortement conseillé de constituer un dossier complet avant d'aller démarcher les banques pour trouver le prêt immobilier qui vous convient.
"Ne soyez pas pudique au niveau des justificatifs que vous présentez. Il faut que le banquier en sache un maximum sur vous pour vous aider au mieux : votre situation financière bien sûr, mais également familiale, vos revenus, vos prêts en cours, etc." conseille Olivia Dragyn-Lamory, du Crédit Foncier.
En règle générale, pour qu'un dossier soit complet vous avez besoin de réunir :
- Deux derniers avis d'imposition,
- Trois derniers bulletins de salaire,
- Trois derniers relevés de compte en banque,
- Un justificatif d'identité,
- Un justificatif de domicile actuel,
- Le compromis de vente, si vous en êtes déjà à ce stade de votre démarche.
Tous ces éléments permettront au banquier de définir un taux en adéquation avec vos besoins et votre mode de vie.
Comment constituer son dossier ?

Comment comparer les offres ?

Le marché des prêts immobilier est très vaste, il y a autant de prêts que de banques. Alors comment trouver le prêt qui vous correspond ?
Plusieurs solutions s'offrent à vous. Vous pouvez tout d'abord opter pour la manière traditionnelle : rencontrer un maximum de banquiers dans un maximum de banques pour vous faire une idée des taux pratiqués et choisir celui qui vous convient.
Si vous êtes plutôt du genre connecté à tout faire de chez vous, vous pouvez choisir les sites comparatifs sur Internet, proposés par de nombreux courtiers.
Vous pouvez également faire appel à un courtier en crédit immobilier qui fera les démarches pour vous auprès des banques. "Un courtier peut même avoir des taux préférentiels, grâce à des accords passés avec certaines banques", précise Maël Bernier, porte-parole de MeilleurTaux, société de courtage en prêt immobilier.
Comment comparer les offres ?

Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Le courtier en crédit immobilier est chargé de trouver le produit financier qui correspond le mieux à vos besoins en prospectant pour trouver un prêt bancaire au meilleur taux.
L'avantage des courtiers par rapport aux banques réside dans le fait qu'il vous explique de manière transparente les différentes offres du marché, sans tenir compte de l'emballage marketing, et vous accompagne tout au long de votre recherche de financement.
Il existe plusieurs types de prestations. Le modèle par Internet ou par téléphone est gratuit, les courtiers se rémunèrent grâce à leurs accords avec leurs banques partenaires. Avec ce modèle, vous gérez vous-même les rendez-vous et vous vous déplacez dans les établissements de crédits avec votre dossier, sur les conseils du courtier.
Ceux qui préfèrent être pris en charge à 100% peuvent consulter un courtier en agence. En choisissant ce type de formule, vous confiez totalement votre dossier à un courtier. Il se rendra aux rendez-vous à votre place et négociera avec les établissements jusqu'à l'obtention de votre financement. Cette solution, contrairement à la précédente, n'est pas gratuite, comptez en moyenne entre 500 et 1.200 euros la prestation.
"Attention, demander conseil à un courtier ne doit rien vous coûter. Vous ne payez pas un sou avant que les fonds soient débloqués. Si le courtier vous demande de l'argent pendant la recherche, fuyez. Ce genre de pratique est totalement illégale, les courtiers sont payés au résultat", met en garde Maël Bernier.
Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Comment augmenter ses chances d'obtenir un crédit immobilier ?

Demander un crédit immobilier à son banquier, c'est un peu comme passer un grand oral. Il faut montrer le meilleur de sa personne, être préparé et ne rien cacher.
Même si, d'après Olivia Dragyn-Lamory, il n'existe pas d'emprunteur idéal, elle rappelle tout de même certains critères aidants : "il est plus aisé d'obtenir un prêt si vous avez une situation budgétaire saine, un peu d'apport personnel, et si votre situation professionnelle permet de justifier d'une régularité et d'une pérennité de vos revenus. Il faut également que vos comptes bancaires soient équilibrés, sans découvert ni incidents de paiement. N'oubliez pas également que les crédits en cours peuvent diminuer votre capacité d'emprunt."
Chaque demande est traitée au cas par cas pour que chacun ait une chance d'accéder à la propriété.
Comment augmenter ses chances d'obtenir un crédit immobilier ?

Quel apport prévoir pour obtenir un prêt immobilier ?

Pour obtenir un prêt, le mieux est de ne pas arriver à la banque les mains vides. Même si certaines banques prêtent sans apport, il est très recommandé de prévoir une contribution personnelle de 8% à 10% du prix de vente du bien convoité, correspondants aux frais d'acquisition, communément appelés "frais de notaires". Certains préconisent même d'ajouter 10% supplémentaires à cet apport.
Maël Bernier met d'ailleurs en garde les futurs acquéreurs : "Il faut faire attention aux discours des banques. Lorsqu'elles affirment prêter sans apport, elles financent en réalité 100% du prix du bien, mais ne prennent pas en compte les frais de notaires".
Épargner avant de s'engager dans un projet d'achat est de toute façon un avantage certain. Un apport élevé permet d'avoir un taux d'intérêt plus avantageux et de diminuer les mensualités de remboursement.
Quel apport prévoir pour obtenir un prêt immobilier ?

Quel type de taux choisir ?

Trouver le meilleur taux d'intérêt pour son prêt est primordial lorsque vous empruntez. Ce taux représente la rémunération du prêt contracté, il est versé à votre établissement de crédit en plus des remboursements fixes et varie selon les prêteurs.
Il existe trois principaux types de taux, aux avantages et inconvénients variés : les taux fixes, les taux variables et semi-fixes.
Les taux fixes représentent neuf emprunts sur dix en moyenne. Ils sont incontestablement les préférés des Français. Tout est planifié dès le départ, vous savez combien vous aller payer par mois, à combien s'élèvent les intérêts et vous avez également la certitude que ces montants ne changeront pas sur toute la durée de votre emprunt.
Les taux variables ont l'avantage d'avoir un taux de départ plus faible que les fixes. Cependant, selon l'évolution du marché, ils peuvent varier, comme leur nom l'indique, pendant votre période de remboursement. Pas de panique ! En France, les taux variables sont très règlementés et ne peuvent pas augmenter au-delà d'un certain seuil.
"Aujourd'hui, les taux d'intérêt sont historiquement bas et la plupart des emprunts immobiliers se font en taux fixe. Mais un taux variable qui présenterait des conditions financières plus intéressantes qu'un taux fixe, peut tout à fait correspondre à un investisseur ou à une personne qui prévoit de revendre rapidement son logement, tout dépend du projet et de sa finalité", précise Olivia Dragyn-Lamory.
Le taux semi-fixe n'évolue pas pendant une période identifiée et varie par la suite sur le même principe que les taux variables. Il est souvent plébiscité par les primo-accédants (accédants pour la première fois à la propriété), qui remboursent leur prêt plus rapidement, en moyenne, que les emprunteurs déjà propriétaires. Ils ne souffrent donc pas de la variation et bénéficient, au départ, d'un taux plus bas.
Quel type de taux choisir ?

Comment calculer ses mensualités ?

En règle générale, l'on dit que le coût total des mensualités ne doit pas dépasser un tiers des revenus personnels ou familiaux. Emprunter ne doit pas vous empêcher de vivre.
Cette théorie est souvent applicable en pratique, mais chaque cas est particulier et répond à ses propres règles.
Posez-vous les bonnes questions : combien vous allez payer réellement pour votre logement (mensualités, charges de copropriété et d'énergie comprises) ? Comment insérer ces charges dans votre budget global ? L'erreur à ne pas commettre est de ne considérer que les mensualités seules.
La durée du prêt est, bien sûr, un facteur important dans le calcul de vos remboursements.
Comment calculer ses mensualités ?

Sur combien de temps s'étale un prêt ?

L'on a souvent tendance à penser, à tort, que pour concrétiser son rêve de devenir propriétaire, il faut s'endetter sur une très longue période.
Premièrement, la durée admise par les banques pour un prêt immobilier ne dépasse pas 25 ans en moyenne. Cette durée varie, bien sûr, selon le montant de l'endettement de l'acquéreur.
"Bien que les banques prêtent sur environ 20 ans, la durée moyenne effective de détention d'un prêt est de sept ans. Pour les primo-accédants, la durée effective moyenne est même ramenée à trois ans, car bien souvent ils revendent leur premier bien pour acheter plus grand", précise Maël Bernier.
Sur combien de temps s'étale un prêt ?

Comment renégocier son crédit ?

Une fois le crédit contracté, si le marché change et que les taux baissent, vous avez la possibilité de renégocier votre prêt auprès de votre banquier. Ce dernier pourra accepter ou non de revoir votre taux à la baisse. S'il accepte, pas de soucis, vous réviserez avec lui vos mensualités jusqu'à la fin de vos échéances.
S'il ne veut pas renégocier le taux, vous pouvez toujours opter pour un rachat de crédit par une autre banque.
"Le rachat de crédit remet les compteurs à zéro, il faut donc prévoir de nouveaux frais : des frais de dossier, frais de garantie, etc. Vérifiez donc que le taux pratiqué par l'autre banque soit assez avantageux pour compenser ces frais supplémentaires", rappelle Olivia Dragyn-Lamory.
À noter : le courtier en crédit immobilier peut également faire ce travail de recherche pour vous.
Pour en savoir plus sur la renégociation d'un prêt immobilier, découvrez notre article dédié.
Comment renégocier son crédit ?
 
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