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Renégocier son prêt immobilier, tout ce qu'il faut savoir

Par Rouba Naaman-Beauvais
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Mis à jour le 27 août 2018
Economiser plusieurs dizaines de milliers d'euros sur son prêt immobilier, c'est possible ! Lorsque les taux d'intérêt du marché sont bas, il est malin de tenter de renégocier son crédit, afin d'en réduire la durée ou les mensualités. Nos conseils pratiques pour réussir votre rachat de prêt !
Lorsque les taux d'intérêt des prêts immobiliers sont en baisse, c'est peut-être le moment de faire renégocier son crédit. C'est actuellement le cas : les taux atteignent des records, avec notamment 1,43% en moyenne en juillet 2018. Certaines banques se targuaient même, il y a quelques années, d'avoir fait souscrire des prêts à un taux inférieur à 1% !
La démarche peut sembler fastidieuse, notamment en cas de changement de banque, mais elle s'avère financièrement très intéressante dans certains cas, et peut vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers d'euros !
Exemple : Un couple a emprunté 250.000 € il y a quatre ans, au taux de 3,8% hors assurance sur 240 mois (soit 20 ans). Le coût de leur crédit (c'est-à-dire, ce que le prêt va leur coûter s'ils le remboursent intégralement à échéance) à la date de demande de renégociation est de 86.300 €.
Aujourd'hui, le capital restant dû est d'environ 215.000 €. Les différents frais de rachat du crédit s'élèvent à 7.500 €. Le couple cherche donc à refinancer 222.500 €.
On leur propose un taux à 1,4% hors assurance sur 15 ans (soit 180 mois). Le coût global du crédit passe alors à 36.000 €. L'économie réalisée avoisine donc les 50.000 €.
Alors, avez-vous le profil pour faire renégocier votre prêt immobilier ? Quelles questions faut-il se poser avant de se lancer ? Comment réussir son rachat de prêt ? Les réponses.
 
La DGCCRF appelle à la vigilance
Compte tenu des baisses vertigineuses des taux ces deux dernières années, la DGCCRF a mené l'enquête sur les conditions de renégociation et de rachat des prêts immobiliers. Bilan plutôt positif puisque seul 10 établissements sur 122 ont été avertis. En cause, un manque d'information du consommateur sur les conditions de vente.
Toutefois, la direction de la répression des fraudes conseille aux souscripteurs de rester vigilants concernant notamment le "calcul du taux annuel effectif global (TAEG) et des modalités d'exercice du droit de remboursement anticipé des crédits immobiliers", deux thématiques sur lesquelles elle enquête actuellement.
Renégocier son prêt immobilier, tout ce qu'il faut savoir

Comparez les taux d'intérêt

"Environ 20% des prêts immobiliers contractés en France répondent aux conditions pour être renégociés, mais ne l'ont pas encore été", estime Ulrich Maurel, fondateur d'Immoprêt, réseau d'agences de courtage en prêt immobilier. Pour savoir si votre crédit est un bon candidat, attardez-vous sur son tableau d'amortissement.
Si le taux d'intérêt de votre prêt dépasse d'un point au moins le taux d'intérêt moyen actuel, à durée initiale égale, alors la renégociation est envisageable. Autre élément important : la durée de remboursement restante. Elle doit dépasser huit ans, sinon "il vous reste essentiellement du capital à rembourser, et il n'est pas intéressant de faire racheter votre crédit", indique Ulrich Maurel.

Exemple :

Vous avez contracté, il y a cinq ans, un prêt au taux de 3,6% sur une durée de 15 ans. La durée de remboursement restante est donc de dix ans.
Au moment où vous envisagez un rachat, le taux moyen pour un prêt de 15 ans est de 1,5%, soit 2,1 points de moins. Vous pouvez penser à renégocier votre crédit.
Si ces conditions ne sont pas réunies, la renégociation n'est pas rentable, compte tenu des différents frais qu'entraîne un rachat de prêt.
Comparez les taux d'intérêt

Faites le point sur l'avenir

D'autres éléments sont à prendre en compte pour juger de la rentabilité d'un rachat de prêt. En particulier, vos projets d'avenir ! Avez-vous prévu de revendre votre bien dans les deux années à venir ? Si oui, ne perdez pas votre temps à renégocier votre crédit. "Les frais qu'engendrent un rachat sont tels qu'on estime qu'il faut deux ans pour les amortir", nous explique Ulrich Maurel.
En effet, renégocier son prêt, c'est rembourser son crédit existant et en souscrire un nouveau, avec tous les frais que cela implique : pénalités de remboursement (en général 3% du capital restant dû, dans la limite d'un semestre d'intérêts), frais de dossier (jusqu'à 1.000 €, à négocier auprès de la nouvelle banque), frais de garantie (1,5% du montant emprunté), frais de courtage (négociables). Ces frais peuvent cependant être inclus dans le montant à refinancer. Cela vous évite de les débourser au moment du rachat.

Zoom sur... le transfert de prêt

Même si vous n'avez pas prévu de revendre votre logement dans les deux ans, vous avez peut-être en projet de le vendre dans dix ou quinze ans, pour racheter un autre bien. "Dans ce cas, lors de la renégociation de votre prêt initial, pensez à demander d'inscrire dans votre nouveau crédit la possibilité d'un transfert de prêt", insiste Ulrich Maurel.

Exemple :

Vous avez souscrit un prêt A de 150.000 € au taux de 4,1% pour l'achat d'un appartement.
Quelques années plus tard, vous renégociez ce crédit, qui devient le prêt B de 130.000 € au taux de 1,6%, avec en option la possibilité d'un transfert de prêt.
Dix ans plus tard, vous revendez l'appartement pour acheter une maison. Au lieu de rembourser le capital restant du prêt B (par exemple, 100.000 €) avec l'argent de la vente de l'appartement, et d'en souscrire un nouveau pour financer l'achat de la maison, vous effectuez un transfert du prêt B.
Concrètement, les 100.000 € du prêt B servent à financer l'achat de la maison. Vous continuez à rembourser le prêt B, au taux de 1,6%, dans les mêmes conditions que précédemment. Si les 100.000 € ne suffisent pas, vous souscrivez auprès de la même banque un prêt complémentaire, au taux d'intérêt actuel.
Vous profitez ainsi du taux bas de 1,6%, même si, au moment de l'achat de la maison, les taux ont beaucoup augmenté.
Faites le point sur l'avenir

Faites un bilan médical et financier

Si vous changez de banque, vous devrez obligatoirement changer d'assurance emprunteur, puisque vous remboursez le prêt précédent et devez assurer le nouveau prêt. Le conseiller vous demande alors de remplir un questionnaire de santé, afin de déterminer le taux de l'assurance emprunteur. Vous devez y indiquer vos antécédents médicaux des dix dernières années, "y compris le surpoids ou un simple problème de genou", insiste Ulrich Maurel.
Si, entre le moment de la souscription du prêt et celui de la renégociation, votre état de santé s'est dégradé fortement, il vaut mieux abandonner l'idée d'un rachat de crédit. "Le taux de l'assurance risque d'être beaucoup plus élevé, et la renégociation n'est alors plus intéressante", souligne notre spécialiste.
 
Le conseil du pro : ne mentez jamais dans un questionnaire de santé. En cas de pépin, l'assureur peut dénoncer le contrat et refuser de vous indemniser !
Enfin, pensez à faire également un bilan de la santé financière de votre foyer fiscal. Si vos revenus ont fortement baissé, si vous ou votre conjoint coemprunteur est passé d'un CDI à un CDD ou est encore en période d'essai dans un nouvel emploi, si les impôts du ménage ont fortement augmenté, la banque peut estimer que votre "reste à vivre" (c'est-à-dire, l'argent qu'il vous reste une fois la mensualité du crédit et les impôts payés) est trop bas, et refuser alors la renégociation.
Faites un bilan médical et financier

Acceptez de changer de banque

La première chose à faire, lorsque l'on souhaite renégocier son prêt immobilier, est de prendre rendez-vous avez son banquier. Cela ne coûte rien, et vous aurez peut-être la chance d'obtenir une réponse positive et de rester dans le même établissement, ce qui évite les démarches de changement de comptes bancaires.
Cependant, l'espoir est faible. "La plupart du temps, les établissements bancaires préfèrent laisser partir un client, quitte à payer une pénalité, plutôt que de proposer un taux plus bas pour un prêt déjà souscrit auprès d'eux", affirme Ulrich Maurel.
Acceptez donc de changer de banque, et profitez-en pour vous renseigner auprès des petites agences. "Elles n'ont pas le même flux de clients que les grandes, elles sont donc souvent à la recherche de nouveaux profils", souligne Ulriche Maurel. Même remarque pour les agences excentrées.
"La meilleure période pour renégocier son prêt est le mois de mars ou d'avril, car c'est le début de la saison immobilière, les banques sont offensives et plus souples", nous explique Ulrich Maurel. A l'inverse, évitez la fin de l'année : les banques ont atteint leurs objectifs de l'année et n'ont plus intérêt à vous faire une offre juteuse.
Acceptez de changer de banque

Faites vous aider

Si vous ne sentez pas assez bien armé pour négocier vous-même le rachat de votre prêt immobilier auprès des banques, n'hésitez pas à passer par un courtier spécialisé. Il démarche les établissements bancaires en votre nom, après avoir fait le bilan de votre situation, de vos besoins en matière de services bancaires et de vos capacités d'emprunt.
Un bon courtier doit :
- Être inscrit au fichier ORIAS, qui recense les professionnels du courtage ;
- Vous faire signer un mandat, avec les détails de son action et son numéro ORIAS ;
- Travailler avec plusieurs banques, afin d'obtenir une offre concurrentielle. "Une dizaine de banques suffit, car elles doivent être dans la région", souligne Ulrich Maurel, d'Immoprêt ;
- Vous rencontrer en personne, plutôt que de se contenter d'un entretien téléphonique ;
- Vous recevoir à nouveau avant que vous ne signez l'offre de prêt, afin de vous expliquer le contrat, et éventuellement vous accompagner au rendez-vous avec le banquier.
Vous pouvez également faire appel à un courtier en assurance, qui pourra notamment vous conseiller sur l'intérêt de renégocier votre prêt.
Faites vous aider

Réduire la durée ou les mensualités ?

Vous avez décidé de renégocier votre prêt immobilier. Deux options s'offrent à vous : soit une durée de remboursement plus courte, soient des mensualités moins élevées.

Exemple :

Pour votre prêt actuel, vous remboursez 500 € par mois, sur une durée de 20 ans, soit 240 mois. Vous faites racheter votre crédit.
Si vous choisissez de réduire vos mensualités de 500 à 450 €, sans toucher à la durée, vous économisez 50 € sur 240 mensualités, soit 12.000 €
Si vous choisissez de réduire la durée à 17 ans, soit 204 mois, sans toucher aux mensualités, vous économisez 36 mensualités de 500 €, soit 18.000 €
Si vous choisissez de réduire la durée à 204 mois et les mensualités à 450 euros, vous économisez 36 mensualités de 500 € + 50 € sur les 204 mensualités restantes, soit 18.000 € + 10.200 € = 28.200 €
L'option la plus rentable est bien la durée de remboursement plus courte. D'autant que, "plus la durée est courte et plus le taux proposé est bas", souligne Ulrich Maurel. Cependant, si votre situation financière est tendue ou est amenée à l'être, vous pouvez choisir de réduire vos mensualités.
 
Le conseil du pro : Optez pour un raccourcissement de la durée de remboursement, et choisissez une banque qui vous permet de réduire vos mensualités au bout d'un an de remboursement. "Ainsi, vous profitez des deux avantages", explique notre interlocuteur.
Réduire la durée ou les mensualités ?

Renégocier votre prêt immobilier sans perdre vos avantages fiscaux

Contrairement aux idées reçues, renégocier votre immobilier ne vous oblige pas à tirer un trait sur les avantages fiscaux liés à l'achat de votre bien. Si, par exemple, vous bénéficiez d'un dispositif d'incitation à l'investissement locatif (Duflot, Pinel, ou plus anciennement Robien ou Borloo), le rachat de crédit ne vous en fait pas perdre le bénéfice.
De même, dans le cas du prêt à taux zéro (PTZ), aucune obligation de rembourser de manière anticipée ce crédit sans intérêts, même si le prêt principal fait l'objet d'un rachat. "La banque n'a pas le droit de refuser que vous conserviez ce prêt, sauf en cas de vente du bien qu'il a permis de financer", nous explique Ulrich Maurel.
Renégocier votre prêt immobilier sans perdre vos avantages fiscaux

Renégocier aussi son assurance emprunteur

Depuis la loi Lagarde de 2010 et la réforme de l'assurance emprunteur de 2014, les consommateurs ont plus de souplesse dans le choix de l'organisme qui assurera le non-remboursement du prêt en cas d'imprévu. La délégation d'assurance, c'est-à-dire la possibilité de choisir comme assureur un organisme autre que la banque émettrice du prêt, est possible dans le cas d'une renégociation.
Attention, cependant, à bien comparer les prix à couverture similaire, et à ne pas se laisser attirer par des taux d'assurance très bas. "Le rapport qualité-prix est beaucoup plus important que le taux, estime Ulrich Maurel, d'Immoprêt. Mieux vaut payer quelques euros de plus et souscrire une assurance qui couvre correctement vos risques".
La délégation d'assurance n'est d'ailleurs pas toujours la meilleure solution. Elle est intéressante pour les personnes qui ont besoin d'une assurance spécifique, compte tenu de leur métier ou de leurs loisirs : "un chirurgien voudra assurer ses mains" suggère Ulrich Maurel. Certaines professions bénéficient aussi de couvertures avantageuses, à l'image des professeurs, de certains fonctionnaires, etc.
Vous pouvez faire appel à un courtier en assurance, ou confier cette mission au courtier en prêt immobilier qui vous accompagne, le cas échéant.
Renégocier aussi son assurance emprunteur

Passer d'un taux variable à un taux fixe

Si vous avez souscrit un prêt à un taux révisable, la renégociation de prêt a un intérêt tout particulier. Pour rappel, un tel crédit voit son taux varier, souvent à date anniversaire du prêt, en fonction des taux d'intérêts moyens du marché. "C'est intéressant lorsque les taux sont bas, mais ils vont forcément remonter à un moment ou à un autre", décrit Ulrich Mauriel.
Lorsque les taux sont bas (et pour peu que les conditions soient réunies), un rachat de crédit vous permet de passer d'un taux variable (donc alternativement haut ou bas) à un taux fixe qui restera bas quelles que soient les conditions du marché. "Il y a un risque que les mensualités augmentent mais, sur le long terme, on y gagne quand même", ajoute le courtier en prêt immobilier.
Passer d'un taux variable à un taux fixe

Négociez avec votre nouveau banquier

Renégocier son prêt, c'est souvent changer d'établissement bancaire, donc perdre parfois le droit à certains services (autorisation de découvert, consultation des comptes en ligne) et devoir s'acquitter de frais (carte de paiement, agios, etc.) parfois plus élevés que dans son ancienne banque. Même si la différence est souvent légère, à long terme elle peut grever votre budget.
Enfin, le changement d'établissement bancaire doit être l'occasion de négocier ces services et frais. "On a souvent peur du banquier", regrette Ulrich Maurel. Pourtant, comme avec tout autre professionnel auprès duquel on s'engage, il ne faut pas hésiter à discuter. "En contrepartie d'une souscription à une assurance vie, par exemple, il peut vous offrir les frais de carte bancaire pendant un an", imagine le spécialiste.
Négociez avec votre nouveau banquier
 
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