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Investissement locatif : les différentes incitations fiscales

Par Rouba Naaman-Beauvais
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le 6 février 2014
Investir dans l'immobilier reste une valeur sûre, et opter pour un bien à mettre en location permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. Duflot, Borloo, Malraux, Censi-Bouvard ou Girardin, découvrez quels sont les dispositifs en place - et lesquels sont les plus intéressants.
Selon une étude du Crédit Foncier, datée de septembre 2013, la motivation principale des Français pour investir dans un bien immobilier à mettre en location, est la perspective de payer moins d'impôts. Depuis les années 2000, cependant, le nombre des dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif n'a fait qu'augmenter, rendant la démarche illisible pour le public.
Maison à part vous propose de faire un bilan des avantages fiscaux encore d'actualité pour l'année 2014. Dispositifs Duflot, Girardin, Borloo ou Censi-Bouvard, quelle sera la solution idéale pour votre investissement locatif ? Éléments de réponse en pages suivantes.
Investissement locatif : les différentes incitations fiscales

Investir dans un logement neuf : dispositif Duflot

Les bénéficiaires : Si vous êtes domiciliés fiscalement en France, vous pouvez bénéficier des avantages de la nouvelle loi Duflot pour l'investissement locatif, pour un bien acquis avant le 31 décembre 2016.
Les biens concernés : Le Duflot concerne les biens que vous achetez neufs ou que vous faites construire, ainsi que les logements en l'état futur d'achèvement (vente sur plans, ou VEFA) et les biens anciens ou locaux non habitables faisant l'objet de travaux pour être transformés en logements neufs.
Le bien doit se trouver dans une zone "caractérisée par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements locatifs", dans laquelle l'on observe "des difficultés d'accès au logement". Concrètement, il s'agit des zones A, Abis et B1, fixées par décret, ainsi que certaines communes de la zone B2.
Tous ces biens doivent, par ailleurs, respecter un certain niveau de performance énergétique : RT 2012 ou label BBC 2005 pour les constructions, et labels HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour les logements faisant l'objet de travaux.
Les conditions de location : Le logement doit être loué à un foyer dont les ressources ne dépassent pas certains seuils, fixés en fonction de la zone géographique (A, Abis, B1, B2) et de la composition du ménage. Par exemple, les revenus fiscaux de l'année N-2 d'un couple en zone A ne doivent pas dépasser 54.554 euros ; ceux d'une famille avec trois enfants à charge en zone B1, 67.854 euros.
Le logement doit être loué nu à usage d'habitation principale, au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou l'acquisition du bien, et pendant au moins 9 ans.
Enfin, le loyer est plafonné par décret. Pour les baux conclus en 2013 dans la zone Abis, il ne pouvait pas dépasser 16,52 euros par mètre carré, et 8,59 euros par mètre carré en zone B2.
Les avantages : La loi Duflot ouvre droit à une réduction d'impôt répartie sur 9 ans, à hauteur de 18% du montant de l'investissement, si celui-ci ne dépasse pas 300.000 euros par personne et par an, et 5.500 euros par mètre carré de surface habitable.
Les inconvénients : Outre le plafonnement des loyers, le Duflot s'applique à des logements énergétiquement performants. Or, la remise en état de biens anciens peut être coûteuse. A vous de faire les calculs de rentabilité.
Le prix plafond d'achat est également un obstacle. Dans certaines zones, comme à Paris, le prix du mètre carré neuf (environ 12.000 euros) est largement supérieur à ce montant imposé (5.500 euros/m²).
"Avec le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros, il convient de vérifier si le dispositif est vraiment intéressant, car le Duflot ne peut pas ouvrir droit à plus de 6.000 euros de réduction", nous explique Anouk Charreire, de Solvimo. Si vous bénéficiez déjà d'autres réductions d'impôt, pour la garde des enfants ou la réalisation de travaux dans votre résidence principale par exemple, vous atteignez peut-être déjà ce plafond - dans ce cas, le dispositif n'est plus intéressant.
Pour en savoir plus, le Ministère du logement met à disposition un calculateur en ligne.
Investir dans un logement neuf : dispositif Duflot

Investir dans un logement meublé : régime des micro BIC

Les bénéficiaires : Vous êtes propriétaire d'un bien que vous louez meublé, et les revenus que vous tirez de cette location ne dépassent pas 32.600 euros hors taxes charges comprises par an. Vous pouvez déclarer ces revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et profiter du régime des micro-entreprises.
Les biens concernés : La seule condition est que le bien soit loué meublé, donc par le biais d'un bail d'un an.
Les conditions de location : Pas de conditions particulières pour la location du bien, ni plafond de loyer, ni engagement de location. Le locataire ne doit répondre à aucune condition de ressources.
Les avantages : Vous profitez d'un abattement spécifique de 50% sur les revenus locatifs charges comprises hors taxes. Concrètement, si vous touchez 10.000 euros par an pour la location de votre bien, vous ne déclarez que 5.000 euros, dans la case "micro BIC" de votre déclaration de revenus pour l'année concernée.
Les inconvénients : L'avantage fiscal en lui-même est assez modéré. "Mais, libérées des contraintes imposées par le dispositif Duflot, ces locations meublées ont souvent un très haut rendement" nous explique Anouk Charreire, de Solvimo. Au final, il peut donc être beaucoup plus intéressant d'opter pour une location meublée.
Investir dans un logement meublé : régime des micro BIC

Investir dans un bien ancien à rénover : dispositif Borloo dans l'ancien

Les bénéficiaires : Pour les particuliers domiciliés fiscalement en France, le dispositif baptisé "Borloo dans l'ancien" est toujours valable.
Les biens concernés : Son nom prête à confusion ! Le Borloo dans l'ancien peut s'appliquer à l'achat d'un logement récent ou ancien, en France métropolitaine ou dans les DOM. Mais le bien doit faire l'objet d'un conventionnement de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) et nécessiter la réalisation de travaux, aidés ou non par l'organisme.
Cette convention peut imposer un niveau de loyer intermédiaire, social ou très social - auxquels cas les conditions de location et les avantages financiers changent. Elle précise, par ailleurs, les éventuelles obligations du bailleur quant à la gestion du bien.
Les conditions de location : Le bailleur s'engage à louer le bien pendant 9 ans comme résidence principale à des foyers dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil, revalorisé chaque année : pour les conventions à loyer intermédiaire, 69.066 euros pour un couple en zone A, 71.432 euros pour une famille de trois enfants en zone C, etc. ; pour les conventions à loyer social, 22.814 euros pour une personne seule en Ile-de-France, 38.454 euros pour une famille de quatre personnes ailleurs en France, etc. ; pour les conventions à loyer très social, 26.818 euros pour une famille de trois personnes à Paris et en petite couronne, 15.894 euros pour un couple ailleurs en France, etc.
La location peut également être consentie à un organisme public ou privé qui se chargera d'une sous-location, uniquement à des personnes dont les revenus ne dépassent pas les mêmes seuils. On parle alors de location déléguée.
Le loyer est plafonné en fonction du type de dispositif et de la zone géographique. Par exemple, il ne doit pas dépasser 6,50 euros/m² en zone A pour bénéficier du Borloo social, ni 5,12 euros/m² en zone C pour bénéficier du Borloo très social. Cependant, ces plafonds peuvent être redéfinis en fonction du conventionnement imposé par l'ANAH.
Les avantages : Ce dispositif ouvre droit à une déduction sur les revenus fonciers issus de la location du bien. Cette déduction atteint 30% dans le cas d'une convention intermédiaire, 60% dans le cas d'une convention sociale ou très sociale, et jusqu'à 70% dans le cas d'une location déléguée.
Par ailleurs, à l'occasion du conventionnement, il est possible de percevoir une subvention de l'ANAH pour la réalisation de travaux dans le bien concerné.
Les inconvénients : Ils sont les mêmes que pour le dispositif Duflot : les conditions sont strictes et la durée d'engagement assez longue. Pensez à vérifier que le bien sera toujours rentable si le dispositif venait à disparaître.
Investir dans un bien ancien à rénover : dispositif Borloo dans l'ancien

Investir dans un logement ancien en zone protégée : loi Malraux

Les bénéficiaires : Vous souhaitez investir dans un logement ancien. Si son état nécessite de lourds travaux de rénovation, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Malraux.
Les biens concernés : Il s'agit de biens immobiliers anciens, qui réclament des travaux de rénovation pour être à nouveau habitables. Les travaux doivent être suivis par les Architectes des bâtiments de France (ABF) et leur coût doit représenter 50 à 70% du budget total investi.
Le logement doit être situé dans un secteur sauvegardé (parmi lesquels Strasbourg, Honfleur ou Avignon), une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP, par exemple Biarritz, Saint-Malo ou Bastia), une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) ou un quartier ancien dégradé (à Troyes, Saint-Etienne, Carcassonne...).
Les conditions de location : Le bailleur s'engage à louer le bien nu pendant neuf ans au moins, dans l'année qui suit l'achèvement des travaux. Pas d'autres conditions ni de plafonnement des loyers.
Les avantages : La loi Malraux permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 22% du montant des travaux dans les ZPPAUP, et de 30% si le logement se situe dans un secteur sauvegardé, à hauteur de 100.000 euros par an sur quatre ans. Les économies s'élèvent à 30.000 euros d'impôts par an au maximum pour un bien situé dans une ZPPAUP, et 22.000 dans une AVAP.
Ce dispositif n'entre pas en compte dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an. Vous pouvez donc en bénéficier, même si le plafond de vos avantages atteint déjà cette somme.
Les inconvénients : Les biens concernés par ce dispositif sont souvent des logements haut de gamme, situés dans des quartiers très demandés. Ils sont donc attrayants... mais chers ! Même si les travaux en feront augmenter la valeur, reste à vérifier auprès d'un professionnel de l'immobilier qu'ils resteront vendables.
Investir dans un logement ancien en zone protégée : loi Malraux

Investir dans une résidence meublée : loi Censi-Bouvard

Les bénéficiaires : Vous êtes propriétaire d'un bien que vous louez meublé. Vous bénéficiez déjà du régime des micro-entreprises (voir page précédente). Vous pouvez cumuler cet avantage avec une réduction d'impôts, grâce à la loi Censi-Bouvard, ou "LMNP" pour "locations meublées non professionnelles".
Les biens concernés : La loi Censi-Bouvard concerne les locations de meublés dans des résidences. Il s'agit donc d'acheter un lot dans une résidence étudiante, de tourisme classée, ou dans un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou adultes handicapés.
Les conditions de location : Le bien est toujours meublé et doit être loué pour une durée minimale de neuf ans à l'exploitant de la résidence. La gestion de la location est réalisée par la direction de l'établissement. Aucun plafond de loyer ni aucune condition de ressources pour le locataire.
Les avantages : La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% répartie sur 9 ans, avec un plafond de 300.000 euros.
Vous n'avez pas à vous occuper des détails de la location du bien, puisque la gestion est entre les mains de la résidence privée. Plus de problèmes d'impayés, de locataire qui déménage avant la fin du bail ou de dégâts dans l'appartement. Le loyer est versé par le gestionnaire de la résidence.
Les inconvénients : Un bien situé dans une résidence peut être compliqué à revendre. Or, c'est un point qu'il faut toujours prendre en compte avant de se lancer dans un investissement locatif. D'autant plus que, même s'il a été prolongé, le dispositif devrait disparaître fin 2016 - rendant, de fait, ce type de biens encore moins attrayant pour les éventuels acheteurs.
Investir dans une résidence meublée : loi Censi-Bouvard

Investir dans les DOM-TOM : dispositif Duflot outre-mer

Les bénéficiaires : Les personnes domiciliées fiscalement en France (métropolitaine ou DOM-TOM) peuvent aussi profiter du dispositif Duflot pour des biens situés dans les départements et territoires d'Outre-mer.
Les biens concernés : Il s'agit de logements situés en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion, en Guyane, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, et dans les îles Wallis et Futuna.
Les logements doivent répondre aux mêmes conditions (performances énergétiques et état d'achèvement) que pour les autres bénéficiaires du dispositif Duflot.
Les conditions de location : Elles sont les mêmes que pour le dispositif Duflot : loyers plafonnés, conditions de ressources des locataires et durée de location.
Les avantages : En profitant du dispositif Duflot, investir outre-mer est plus avantageux. En effet, la défiscalisation s'élève à 29% de l'investissement (toujours dans la limite de 300.000 euros) sur 9 ans, contre 18% seulement en métropole.
Les inconvénients : La gestion d'une location à distance, pour les habitants de métropole ou d'autres départements ou territoires d'Outre-mer, peut s'avérer contraignante si l'on ne prévoit pas de se déplacer régulièrement. Le dispositif reste, cependant, fiscalement intéressant.
Investir dans les DOM-TOM : dispositif Duflot outre-mer

Investir dans les DOM-TOM : réduction d'impôt Girardin

Les bénéficiaires : Un autre dispositif est ouvert aux foyers domiciliés fiscalement en France, qui souhaitent investir dans les DOM-TOM avant le 31 décembre 2014. Il s'agit de la loi Girardin, promulguée en 2003 et prolongée jusqu'en décembre 2017. Il existe deux versions du dispositif : le Girardin libre, pour une location sans conditions de ressources, et le Girardin intermédiaire, à visée sociale.
Les biens concernés : Ils doivent se trouver dans les départements d'outre-mer, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy, dans les îles Wallis et Futuna ou les Terres australes et antarctiques françaises.
Les conditions de location : Pour bénéficier du dispositif Girardin libre, le bien doit être loué nu pendant cinq ans au moins, dans les six mois après sa construction, ou dans les cinq ans après son acquisition.
Pour profiter du dispositif Girardin intermédiaire, le loyer doit être plafonné à 167 euros par mètre carré et par an pour les DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélémy et Mayotte ; et à 209 euros/m²/an pour les autres territoires.
Le bien doit également être loué uniquement comme résidence principale pendant six ans au moins, à des ménages dont les revenus fiscaux ne dépassent pas un certain plafond, susceptible d'être modifié chaque année par la loi de finances. Par exemple, en 2014, il s'élevait à 58.129 euros par an pour un couple à Mayotte, 61.491 euros pour une personne seule avec un enfant à charge en Guadeloupe, ou encore 66.902 euros pour une famille avec trois enfants à Tahiti.
Les avantages : Le dispositif Girardin libre ouvre droit à une réduction de 30% sur l'impôt sur le revenu de l'année d'achèvement de la construction ou de son acquisition.
Le dispositif Girardin intermédiaire, quant à lui, ouvre droit à un abattement de 38%. Ce taux grimpe à 40% si "des dépenses d'équipement de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement", précise la Code des impôts. Lorsque le logement est situé à Mayotte dans certaines zones urbaines sensibles définies par la loi, les taux de 38 et 40% passent à 45 et 48%.
Les inconvénients : L'investissement total ne doit pas dépasser un certain montant, revalorisé chaque année par la loi de finances. En 2014, il s'élève à 2.448 euros HT/m².
Investir dans les DOM-TOM : réduction d'impôt Girardin
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