Le marché immobilier ancien montre des signes de reprise, et avec lui, un retour inattendu sur le devant de la scène : celui des passoires thermiques. Malgré leur mauvaise note au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) E, F ou G, ces biens connaissent un regain d'intérêt soutenu par des conditions de financement devenues plus accessibles. Dans ce contexte, Empruntis, spécialiste de l'intermédiation en crédit, et Evoriel, acteur des services immobiliers et de l'administration de biens au travers de ses réseaux d'agences Lamy, Oralia et Richardière, ont choisi d'unir leurs expertises en menant une étude conjointe. Ayant pour objectif d'analyser l'effet concret des étiquettes énergétiques, tant sur le marché du crédit immobilier que sur les transactions, cette étude met en lumière cinq faits qui marquent déjà le paysage immobilier de 2025.

1. Les signes d'une reprise

En 2024, le réseau d'agences immobilières du Groupe Evoriel constate un nombre de ventes en recul, dans un marché globalement baissier. Mais le volume d'annonces et les contacts augmentent par rapport à 2023, montrant les premiers signes de reprise. En 2024, le volume de contacts enregistré par Lamy rebondit de 20 % par rapport à 2023, une tendance observée dans toute la France. L'an dernier, le réseau a observé les signes avant-coureurs de la reprise. Le nombre d'annonces diffusé par l'enseigne Lamy progresse de 2,4% par rapport à 2023, traduisant une hausse de l'offre. Celle-ci est plus sensible dans le nord-ouest (+ 4,9%), le Nord-est et Rhône-Alpes (+ 7,2%) et l'Ile-de-France (+ 12,2 %). Paris cale, avec une baisse des annonces diffusées de 7,5%.

2. L'accès aux crédits

En matière de financement, le marché a repris de la vigueur. En 2024, le nombre de dossiers financés par Empruntis augmente de 6,5% par rapport à 2023, une progression portée par des conditions de taux à la baisse et d'octroi de crédits plus favorable dès début janvier 2024. La hausse des financements est directement liée à la baisse des taux enclenchée en janvier 2024. Cette progression est plus rapide que celle des ventes. Logique : le marché est animé par les acquéreurs, les vendeurs ayant plus de mal à s'adapter à la baisse des prix et à la nouvelle donne des taux. Nombre d'entre eux ont emprunté à 1,5 voire à 1% bruts en 2021 et hésitent à prendre un prêt à 3,5%, le niveau moyen de l'été 2024.

3. Une part des ventes importante

Les passoires thermiques gagnent du terrain révèle le réseau Lamy. Entre 2023 et 2024, le nombre de ventes représente 7,3% sur le segment de l'investissement locatif et 20% sur celui de la résidence principale. L'an dernier, les passoires thermiques se sont vendues plus rapidement que les biens A, B, C ou D (deux fois plus vite à Paris), sauf dans le Sud-Ouest et en Méditerranée. Cependant, la décote entre la prise de mandat et le prix final est plus importante pour les passoires thermiques que pour les autres biens : 6,1% contre 5,7% à Paris, ou encore 6,3% contre 4,7% dans le nord-ouest, par exemple (chiffres 2024).

4. L'incontournable DPE

Entre 2023 et 2024, les dossiers de financement bouclés par Empruntis ont bondit de 57% pour les biens classés E, F et G. Pour les G, soit les biens les plus énergivores, la hausse atteint 59%. Toutes les régions enregistrent une croissance du nombre de dossiers de financement. Les hausses de demandes les plus marquées sont visibles en Île-de-France et en Nord-Est/Rhône-Alpes. Ces biens suscitent un intérêt croissant grâce à leur prix d'achat décoté et à la baisse des taux, qui resolvabilisent les acquéreurs. Ces derniers, en menant une politique de rénovation active, peuvent réaménager le nouveau logement à leur guise tout en augmentant sa performance énergétique, donc sa valeur. Les données Empruntis montrent également que les banques acceptent bel et bien de financer les passoires thermiques. L'an dernier, les dossiers de prêt concernant les passoires thermiques ont été plus nombreux qu'en 2023, une tendance très forte pour les biens classés G, les plus énergivores.

5. Un attrait qui se confirme en 2025

Le réseau Evoriel confirme la reprise, avec une progression de 5% des compromis de vente sur les quatre premiers mois de 2025 par rapport à la même période de 2024. Les passoires thermiques, d'une année sur l'autre, détiennent un quart des parts de marché, preuve que ces biens continuent de se vendre. L'écart de prix entre les logements E, F et G et les autres varie de 1,5 à 8% en 2025. Une faible différence sans doute liée aux caractéristiques et à l'emplacement, mais aussi à l'état de tension des marchés. Entre le premier trimestre 2024 et le premier trimestre 2025, le nombre de dossiers de financement augmente de 32%, avec une hausse de 5 points des projets d'achat avec travaux dans l'ancien. C'est le signe d'un regain d'intérêt pour la rénovation et d'une adaptation à un marché où les biens à rénover gagnent en attractivité.