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Logement vacant : quelle fiscalité ?

Par Marie Castets
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le 24 novembre 2008
Les propriétaires de logements vides depuis plusieurs années peuvent avoir à payer une taxe sur les logements vacants dans certaines villes de France. Le cas échéant, la date limite de règlement de cet impôt est fixée au 15 décembre 2008. Le point sur la question.
Vous êtes peut-être propriétaire d'un logement que vous n'habitez pas, sans pour autant le louer ou loger quelqu'un à titre gratuit. Si ce bien n'a pas été occupé pendant longtemps, vous risquez de recevoir un avis d'imposition pour ce logement vacant. Il peut s'agir de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou de la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). L'une est imposée par la loi dans certaines communes, tandis que l'autre s'applique uniquement dans celles qui l'ont votée. Les deux doivent en tout cas être payées d'ici le 15 décembre 2008, à minuit.
Pour savoir si vous êtes redevable de l'un ou de l'autre de ces impôts locaux, cliquez sur suivant.







Le squat, conséquence de la vacance

Outre la menace fiscale, la vacance présente aussi le risque de voir son logement occupé par des personnes sans droit ni titre, plus communément appelés squatters. Ces derniers s'introduisent généralement dans l'appartement ou la maison par effraction mais il est souvent difficile de les déloger. Car la procédure à suivre exige une certaine rapidité : pour espérer une intervention policière, il faut porter plainte pour effraction dans les 48 H suivant l'entrée du squatter. Ce qui suppose de prouver que le squatt est intervenu dans ce laps de temps. A défaut, il faut s'armer de patience et entamer des démarches fastidieuses auprès des tribunaux... De quoi dissuader les propriétaires de laisser leur logement vacant !
Logement vacant : quelle fiscalité ?

La taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants (TLV), prélevée chaque année par les services fiscaux, s'applique dans les communes appartenant à huit agglomérations de plus de 200 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice, Cannes, Grasse et Antibe). Elle n'est due que sous certaines conditions.
La TLV concerne les biens habitables, c'est-à-dire dotés des éléments de confort minimum tel qu'installation électrique aux normes, eau courante et équipements sanitaires. Par ailleurs, la maison ou l'appartement en question doit avoir été inhabité pendant aux moins deux années consécutives, au 1er janvier de l'année d'imposition. En2008 par exemple, vous devrez vous acquitter de la taxe si le logement n'a jamais été habité entre le 1er janvier 2006 et le 1er janvier 2008. A contrario, s'il est vide depuis le 4 janvier 2006, vous échappez à l'impôt car la vacance est inférieure à deux ans. Retenez aussi qu'une occupation de moins de 30 jours consécutifs pendant cette période n'efface pas la taxe. Sachez par ailleurs que les logements meublés et les résidences secondaires ne sont pas concernés par la TLV. Si vous possédez plusieurs logements vacants, vous serez imposé pour chacun d'entre eux.

Contester l'impôt indû

Le montant de la taxe est calculé à proportion de la valeur locative de votre logement et son taux augmente selon la durée de vacance : 10 % la première année, 12,5% la deuxième et 15 % les suivantes. Vous avez mis votre bien sur le marché de la location au prix du marché sans avoir trouvé de locataire ces deux dernières années et le fisc vous réclame son dû? Pas de panique : fournissez au fisc les pièces justifiant votre bonne foi pour qu'il vous en exonère. S'il refuse, réglez ce qu'il vous demande et faites une réclamation pour obtenir un remboursement.
Remettre un logement vacant sur le marché
Pour inciter les propriétaires de logements vacants, à remettre leurs biens sur le marché locatif, la loi ENL a instauré la possibilité de déduire 30% des revenus bruts de cette location. En pratique, tous les baux conclus entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007 sont concernés dès lors que le logement a été assujetti à la taxe sur les logements vacants l'année précédent la conclusion du bail. La déduction est valable pendant deux ans (jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant la signature du contrat de location). Si vous avez remis votre bien en location fin 2007, vous pouvez donc encore profiter de la déduction l'année prochaine.
La taxe sur les logements vacants

La taxe d'habitation sur les logements vacants

Outre la traditionnelle taxe sur les logements vacants, loi ENL de 2006 (engagement national pour le logement) a permis aux communes autres que celles visées par cet impôt, de voter une taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Vous ne pouvez donc être redevable des deux taxes à la fois. Une mesure instaurée pour encourager les propriétaires à remettre leurs bien sur le marché locatif.
Cet impôt s'applique aux logements habitables, qui doivent donc à ce titre proposer un minimum de confort (installation électrique aux normes, eau courante et équipements sanitaires...). Il n'est dû que si l'appartement ou la maison n'a pas été habité pendant au moins cinq années consécutives au 1er janvier de l'année d'imposition. En revanche, vous échappez à la taxe si vous êtes en mesure de prouver que le logement a été habité pendant au moins 30 jours consécutifs durant ces cinq ans (quittance de loyer, déclaration de revenus fonciers à l'appui...). Dans tous les cas, les logements meublés sont exclus du champ d'application de la taxe.

28 communes concernées

Le montant de la THLV dépend du taux voté par les communes. Ce dernier s'applique en tout cas sur la valeur locative cadastrale du logement. Il est difficile de définir quelle commune a instauré une THLV, ni à même quel taux. En tout cas, selon la Fédération des maires de villes moyennes, neuf villes auraient délibéré en ce sens cette année, et s'ajouteraient ainsi aux 19 communes qui l'avaient instituée en 2007. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour en savoir davantage.
La taxe d'habitation sur les logements vacants
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