Comment bien choisir un terrain constructible ?

Faire construire : trouver un terrain à bâtir © ThinkstockPhotos

Le terrain est-il ou non viabilisé ?
Une étude approfondie du terrain
Le compromis de vente

CONSTRUCTION. Quelles sont les démarches à réaliser avant d'acheter un terrain constructible ? Maison à part vous donne quelques conseils.

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Dans un premier temps, même si cela relève de l'évidence, il faut s'assurer que le terrain est bien constructible. Les mairies, associées aux autorités compétentes, décident si un terrain est constructible dans le cadre d'un Plan local d'urbanisme (PLU).

Le PLU indique les règles de construction dans la zone concernée, la délimitation des zones à risques naturels ou technologiques, les servitudes d'utilité publique : passage de canalisations ou de câbles, projets de voiries ou de transports en commun, protection des captages d'eau, patrimoine naturel, culturel et sportif à protéger, les futurs projets d'aménagement locaux, etc.

Outre la possibilité de construire, il peut aussi exister des règles en matière de hauteur, d'emplacement sur le terrain par rapport à la rue ou des contraintes architecturales spécifiques telles que la forme de la toiture, des fenêtres ou encore la couleur des tuiles.

La consultation du PLU est donc une étape essentielle. Ce document est consultable en mairie et même, parfois, sur le site internet de la commune.

Le terrain est-il ou non viabilisé ?

La mairie peut aussi vous fournir un certificat d'urbanisme opérationnel. Ce document précise les taxes et les participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Le certificat d'urbanisme opérationnel précise aussi si le terrain est viabilisé, s'il est raccordé aux voiries et réseaux divers - assainissement, eau potable, électricité, gaz, téléphone, etc. Dans le cadre d'un lotissement, le terrain est déjà viabilisé.

Si le terrain n'est pas viabilisé, totalement ou en partie, il faudra prévoir des frais de branchements qui seront à la charge de l'acquéreur. La mairie peut renseigner les usagers sur ce point. Le futur acquéreur peut aussi demander un devis aux services concernés afin d'évaluer le coût d'une telle opération.

Une étude approfondie du terrain

Depuis le 1er octobre 2020, dans le cadre de la loi ELAN, une étude du sol doit être obligatoirement fournie, par le vendeur, si le terrain est dans une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA). Réalisée par un géotechnicien ou un bureau d'études spécialisé, elle est à la charge du vendeur. Si le terrain est exposé à ce type de risque, les frais de construction, notamment les fondations, seront plus élevés.

Lorsque l'étude du sol n'est pas obligatoire, elle reste vivement recommandée mais sera à la charge de l'acquéreur.

Il faut aussi s'assurer que le terrain n'est pas soumis à des risques naturels ou technologiques particuliers : inondations, glissement de terrain, risque technologique, etc. L'acte de vente d'un terrain doit comporter, en annexe, une déclaration datant de moins de six mois qui mentionne si la parcelle mise en vente est située dans un périmètre d'exposition aux risques technologiques, naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, mouvement de terrains, etc.) ou dans une zone de sismicité.

Bon à savoir : Le diagnostic état des risques et pollutions (ERP) fait partie du dossier de diagnostics techniques (DDT) obligatoire dans le cadre d'une vente de terrain, que ce dernier soit constructible ou non, viabilisé ou non.

Le compromis de vente

Tous ces documents s'inscrivent dans le cadre de l'obligation d'information du vendeur vis-à-vis de l'acheteur, ils doivent en outre être vérifiés par le notaire.

C'est pourquoi, il est préférable de signer le compromis de vente à l'étude du notaire qui a l'obligation de rédiger des actes conformes à la réglementation et d'informer les parties.

Dans l'intérêt de l'acquéreur, le compromis doit prévoir plusieurs clauses suspensives telles que l'obtention d'un prêt immobilier et d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et, pour plus de sécurité, d'un permis de construire.

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