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Le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Par Pauline Polgar
,
le 21 janvier 2010
Le contrat de construction d'une maison individuelle est strictement réglementé afin de protéger le particulier, maître d'ouvrage. Lorsque ce dernier fait appel à un constructeur de maison individuelle, le contrat est alors dit "sur plan". Quelles sont les caractéristiques et modalités de ce contrat ?
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan est le plus répandu en France. Il est réglementé par les articles L231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (loi du 19 décembre 1990). Il en existe de plusieurs types, selon par exemple, que l'achat comprend ou non le terrain. Ainsi, si la vente porte à la fois sur la construction de la maison choisie sur plan et le terrain, il s'agit alors d'une vente en l'état futur d'achèvement, régie elle-aussi par des dispositions spécifiques, notamment l'obligation de la signature d'un contrat de réservation (voir article sur la VEFA sur Maison à part).
Découvrez ce qu'il faut retenir sur le CCMI avec fourniture de plan, pour lequel vous devez obligatoirement être propriétaire du terrain ou tout le moins, avoir signé une promesse de vente, en cliquant sur suivant.
Le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Conditions suspensives et clauses abusives

Le contrat voit son exécution suspendu à des conditions spécifiques. Il peut également être rendu caduc du fait de la présence de certaines clauses abusives.
Les conditions suspensives
Elles peuvent être précisées et intégrées au contrat. En cas de non réalisation de ces conditions, le contrat est réputé caduc, il ne s'applique pas et aucune indemnité ne peut être demandée d'une partie ou de l'autre au contrat. Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d'ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.
*Concernant le particulier acquéreur :
* Concernant le constructeur :
L'obtention de la garantie de livraison à prix et délai convenus (il doit délivrer une attestation correspondant au chantier de l'acquéreur). Une condition que doit également vérifiée légalement l'organisme prêteur le cas échéant, avant de débloquer les sommes prêtées.
Les clauses abusives (art L231-3)
Les clauses abusives sont réputées inapplicables, de par leur nature, même si elles figurent au contrat. Dans le cadre du CCMI, ce sont celles qui ont pour objet ou pour effet :
Conditions suspensives et clauses abusives

Rompre le contrat - Rétractation après signature

Une fois signé le contrat, le particulier maître d'ouvrage a la possibilité de le rompre.
Rétractation après signature (Article L271-1)
A partir de la signature, le particulier acquéreur a un délai de sept jours à compter du lendemain, pendant lequel il peut se rétracter. Une rétractation qui doit prendre la forme d'un courrier recommandé avec accusé de réception à l'adresse du constructeur ou toute autre forme notification ayant les mêmes garanties (huissier, etc.). Aucune somme ne doit être versée avant l'expiration de ce délai.
Rompre le contrat - Rétractation après signature

Le paiement : dépôt de garantie, l'échelonnement de paiement et la révision du prix

Aucun versement ne peut être exigé avant la signature du contrat. Les modalités de règlement sont définies d'ailleurs par celui-ci. Le prix prévu au contrat comprend : le plan et les études techniques, le coût des travaux, les garanties de livraison et de remboursement, le montant des taxes.
*Le dépôt de garantie :
Le contrat peut stipuler qu'un dépôt de garantie sera effectué lors de la signature du contrat, égal au maximum à 3% du prix de la construction. Consigné auprès d'un organisme bancaire, ce fonds est intouchable, en attendant la réalisation des conditions suspensives et s'impute sur les premiers paiements prévus par le contrat, une fois qu'elles sont toutes levées.
Le dépôt est donc intégralement et immédiatement rendu à l'acquéreur, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le maître de l'ouvrage exerce sa faculté de rétractation.
*Ce que le constructeur peut demander s'il a une garantie délivrée par une banque ou un assureur, avant l'ouverture du chantier (possibilité réglementée par décret fixant la nature de cette garantie et les conditions et limites dans lesquelles ces sommes sont versées) :
5% du prix à la signature du contrat
5% à l'obtention du permis de construire
5% à l'ouverture du chantier
Des fonds rendus intégralement, si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas, si le chantier ne commence pas ou si l'acquéreur a exercé sa faculté de rétractation.

*Echelonnement du paiement :

Le particulier s'acquitte du prix de vente après la signature du contrat en plusieurs versements échelonnés en fonction de l'état d'avancement des travaux. L'échéancier doit être le suivant, selon le Code de la construction et de l'habitation :
Le solde, 5% au moins, est versé le jour de la réception du logement, sauf si l'acquéreur émet des réserves auquel cas, la somme est consignée jusqu'à leur levée.
A savoir : les pénalités de retard ne peuvent excéder 1% du montant à verser par mois de retard.
*Révision du prix : (art. L231-11)
Le contrat peut prévoir une révision du prix, qui ne peut être calculée qu'en fonction de la variation de l'indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, publié par le ministre chargé de la construction et de l'habitation. L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. La limite de révision est comprise entre 60 et 80% de la variation de l'indice.
Cette révision ne peut s'exercer, au choix des parties, que selon deux modalités, dont doit être clairement informées le particulier lors de la signature du contrat, sous peine de nullité :
Le paiement : dépôt de garantie, l'échelonnement de paiement et la révision du prix

Les garanties et pénalités

Garantie de livraison (L231-2) :
La garantie de livraison couvre le particulier - maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Elle est obligatoire et le constructeur doit fournir au plus tard à l'ouverture du chantier une attestation de son assureur, annexée au contrat.
Dans le délai d'un an à compter de la réception, tout dysfonctionnement ou malfaçon signalé doit être pris en charge par l'assurance de l'entrepreneur, sauf si cela est dû à une erreur de conception de l'architecte. Dans ce cas, c'est son assurance qui paie les travaux.
A savoir qu'en cas de retard dans l'exécution des travaux, le contrat de construction prévoit le versement de pénalités d'un montant égal à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard.

Garantie de remboursement

Si le contrat prévoit des versements avant la date d'ouverture du chantier, leur remboursement doit être garanti. Le particulier maître d'ouvrage pourra alors exiger de se voir rendre ces sommes : si une des conditions suspensives au contrat ne se réalise pas, si le chantier ne commence pas à la date prévu, ou s'il exerce sa faculté de rétractation dans le délai de sept jours parès la signature.
S'il n'y a pas garantie de remboursement, le constructeur ne peut pas exiger un dépôt de garantie supérieur à 3% du prix de la construction (voir page sur le paiement).

Garantie biennale

De 2 ans, elle couvre tous les éléments dissociables du bâtiment, les équipements électriques, les volets, les portes, etc.
Garantie décennale
Elle couvre pendant 10 ans les dommages qui rendent le bâtiment inhabitable, impropre à sa destination, ou encore mettant en cause sa solidité.
Garantie dommages-ouvrage
Elle est obligatoirement souscrite par le maître d'ouvrage, avant la date d'ouverture du chantier. Elle prend effet à la réception et couvre le paiement des réparations qui rendent le bâtiment inhabitable, impropre à sa destination ou encore, mettant en cause sa solidité, toutes relevant d'une garantie décennale. Elle garantit également le paiement des problèmes survenus avant la réception, lorsque le contrat est résilié car l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations ou dans l'année qui suit la réception, lorsque les réserves signalées lors de la réception et relevant de la garantie décennale n'ont pas été levées.
Dénonciation des vices après réception (Article L231-8)
Le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.
Cette possibilité ne s'applique pas lorsqu'il a effectué la réception assisté d'un professionnel.
Les garanties et pénalités
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