Acheter sur plan : comprendre la VEFA avant de se lancer

Vous avez choisi d'acheter un bien immobilier sur plan, il vous faut à présent aller prospecter les promoteurs immobiliers pour trouver le logement idéal dans l'un des nombreux programmes en cours de réalisation.

Avant toute chose, renseignez-vous sur le promoteur que vous sollicitez : quelle est sa réputation ? Quelles sont ses garanties financières ? A-t-il déjà obtenu le permis de construire pour ce projet ? Quel est le délai de réalisation de l'immeuble ? En d'autres termes, assurez-vous de sa fiabilité avant de vous engager avec lui.

Comme pour n'importe quel achat immobilier, le choix du bien est là aussi crucial, à la différence que vous ne pourrez pas visiter le logement avant de signer ! Les discussions se font ici autour des plans réalisés par l'architecte du promoteur, des simulations 3D, et des maisons ou des appartements témoins lorsqu'ils existent. De plus en plus de promoteurs proposent aujourd'hui la visite en réalité virtuelle de votre futur appartement, une bonne solution pour vous aider à vous projeter.

Dans certains cas, et parfois moyennant finances, vous pourrez modifier quelques détails de l'aménagement du logement : déposer une cloison, créer une pièce en plus, ouvrir la cuisine sur le séjour, remplacer la moquette par du parquet, etc. Autant de points qui devront être négociés au cas par cas avec le promoteur. La personnalisation est l'un des avantages de la VEFA.

Une fois que vous avez discuté des détails du projet avec le promoteur et l'architecte, place au contrat préliminaire. Également appelé contrat de réservation, c'est une étape incontournable qui permet de définir point par point tous les détails du bien et du projet d'achat.

"Tout autre avant-contrat (promesse de vente, compromis) est nul", insiste la chambre des Notaires. Ce contrat peut être signé chez un notaire ou chez le promoteur, et doit contenir :

• une description sommaire du bien : adresse, surface approximative, nombre de pièces, localisation du logement dans la copropriété ou le lotissement, etc. ;
• une notice descriptive des matériaux (nature et qualité) et des équipements des parties communes et privatives ;
• le prix de vente et les conditions de sa révision le cas échéant ;
• la date prévue de la signature de l'acte de vente ;
• le délai d'exécution des travaux, lui aussi approximatif à ce stade ;
• le rappel des conditions légales de rétractation et des conditions suspensives liées au financement ;
• une reproduction des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l'habitation, qui régissent le dépôt de garantie ;
• la possibilité pour le vendeur de pouvoir se rétracter dans un délai de 10 jours.

Le vendeur n'est pas obligé de vous fournir un plan du bien. Il peut en revanche réclamer le versement d'un dépôt de garantie, dont le montant maximum est 5% du prix de vente si le contrat définitif de vente est signé dans un délai d'un an (2% si la vente est conclue dans un délai compris entre 1 et 2 ans ; mais aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si ce délai excède 2 ans).

Une fois ce contrat signé, vous pouvez vous rétracter dans un délai de 10 jours à partir de la réception du contrat par lettre avec accusé de réception. Si vous ne changez pas d'avis, c'est le moment de lancer les démarches auprès de votre banque ou d'un courtier en prêts immobiliers, afin de trouver un financement.

Une fois le financement obtenu auprès de la banque, vous prévenez votre notaire et celui du vendeur. En effet, l'acte d'acquisition doit obligatoirement être un acte authentique établi par un notaire. Le dossier contient ici :

• une description très détaillée du bien : plans, surfaces, volume, matériaux, etc. ;
• le prix global et l'échelonnement des paiements (voir encadré) ;
• la date prévue d'achèvement des travaux ;
• la date prévue de livraison, ainsi que les pénalités de retard en cas de dépassement de cette date ;
• les garanties et assurances-construction (voir page plus loin) ;
• le permis de construire et les différentes autorisations administratives obtenues.

Le notaire vous aura fait parvenir l'intégralité du dossier, les plans, ainsi que les autres documents nécessaires à une vente (règlement de copropriété, répartition des charges, etc.) par lettre avec accusé de réception au moins un mois avant la date de la signature de l'acte authentique.


Notez que, dans le cas d'une copropriété, vous recevrez et devrez régler un premier appel de fonds, avant la livraison du bien.

Plusieurs mois, parfois plus d'une année après la signature du contrat, la construction est enfin terminée. Les chantiers étant interdits au public, vous devrez attendre la remise des clefs pour découvrir votre nouvelle maison, à moins que votre promoteur n'ait organisé des visites sécurisées en sa présence. Vous recevez une lettre recommandée avec accusé de réception pour vous signifier la réception des locaux.

Vous visitez ensuite le logement, éventuellement accompagné d'un expert géomètre pour vous assurer que tout est conforme à l'acte d'acquisition.

En cas de défaut de conformité ou vice apparent, vous pouvez formuler des réserves et refuser la livraison ; votre notaire consigne alors les 5% restants du prix sur un compte. Les défauts de conformité du logement peuvent être notés dans un procès verbal pendant un mois après la remise des clefs. Le constructeur devrait, alors, réagir rapidement et réparer les erreurs constatées.

La vente sur plans peut refroidir les moins téméraires. En effet, il n'est pas toujours évident de se projeter dans un bien que l'on ne peut pas visiter. Pourtant, le dispositif a plusieurs avantages, notamment ceux de l'achat dans le neuf : frais de notaires réduits (2 à 3% du prix d'achat contre 7 à 8% dans l'ancien), logement économe en énergie puisqu'il répond aux dernières réglementations, et adapté à vos envies puisque vous aurez pu le personnaliser.

L'inquiétude concerne aussi l'état du logement lors de la remise des clefs... ou tout simplement, l'achèvement des travaux ! Heureusement, plusieurs garanties vous protègent des éventuels manquements :

• la garantie d'achèvement : cette garantie bancaire signifie qu'un établissement bancaire s'est engagé à payer les sommes nécessaires à finaliser les travaux, même si le promoteur fait faillite ;

• la garantie de parfait achèvement : si vous avez noté des défauts, le constructeur s'engage à réaliser les travaux de mise en état dans l'année qui suit la remise des clefs ;

• la garantie biennale : ou garantie de bon fonctionnement des équipements (robinets, revêtements de sols et murs, fermetures, etc.) ;

• la garantie décennale : ou garantie de vices cachés, qui concerne les problèmes impactant la solidité de la construction.

La VEFA se révèle être un investissement très sûr car il est extrêmement codifié. Et, en cas de litige, votre notaire sera une source de conseils fiables et vous aidera à défendre vos droits.

L'inconvénient principal de la VEFA, en dehors de l'impossibilité de visiter le bien avant son achat, est bien sûr le délai d'attente. Il faut en effet patienter de longs mois avant de pouvoir s'installer. Ce type d'investissement ne peut donc pas répondre à une urgence.