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Acheter sur plan : comprendre la VEFA

Par Rouba Naaman-Beauvais
,
le 29 septembre 2016
L'achat d'un bien sur plan est la norme en matière d'immobilier neuf. Le processus est très réglementé, et impose notamment le paiement au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Quels sont les avantages et les inconvénients ? Eléments de réponse.
Acheter un bien qui n'existe pas (encore). Et qui n'existera pas avant plusieurs mois voire plusieurs années. C'est le concept - qui peut sembler fou - de la VEFA, la vente en état futur d'achèvement, également appelée "achat sur plan". Ce type de vente spécifique à l'immobilier neuf (appartement ou maison dans un lotissement) est d'autant plus plébiscité, que plusieurs dispositifs de l'Etat encouragent à acheter neuf (la loi Pinel, pour l'investissement locatif, mais aussi le prêt à taux zéro, accessible dans le neuf).
Assez logiquement, la VEFA fait l'objet d'une réglementation qui lui est propre. On n'achète pas un logement sur plan comme on achète un logement existant. Il n'y a, par exemple, pas de signature de promesse de vente, mais la signature d'un contrat préliminaire.
Par ailleurs, le paiement est échelonné, "et l'on devient propriétaire du bien au fur et à mesure de l'avancement des travaux", nous explique Lionel Rosquin, manager de l'activité "vente de neuf" au sein des réseaux Avis et Solvimo. Le processus de VEFA se découpe en quatre étapes incontournables, toutes strictement codifiées :
- La signature du contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation
- La signature de l'acte de vente, et le paiement échelonné du bien
- La livraison du bien
- L'application des différentes garanties de construction
Quels sont les avantages et les inconvénients de la VEFA ? Comment ne pas se tromper en choisissant son futur logement ? Les détails du fonctionnement de la VEFA, en pages suivantes.
Acheter sur plan : comprendre la VEFA

Acheter en VEFA : bien choisir son futur bien immobilier

Vous avez choisi d'acheter un bien immobilier sur plan, il vous faut à présent aller prospecter les promoteurs immobiliers pour trouver le logement idéal dans l'un des nombreux programmes en cours de réalisation.
Renseignez-vous sur le promoteur que vous sollicitez : quelle est sa réputation ? Quelles sont ses garanties financières ? A-t-il déjà obtenu le permis de construire pour ce projet ? Quel est le délai de réalisation de l'immeuble ? Assurez-vous de sa fiabilité avant de vous engager avec lui.
Comme pour n'importe quel achat immobilier, le choix du bien est crucial - avec une différence majeure, puisque vous ne pourrez pas visiter le logement avant de signer ! Les discussions se font autour des plans réalisés par l'architecte du promoteur, des simulations 3D, et des maisons témoins lorsqu'elles existent. De plus en plus de promoteurs proposent la visite en réalité virtuelle de votre futur appartement, une bonne solution pour vous aider à vous projeter.
Dans certains cas, et parfois moyennant finances, vous pourrez modifier quelques détails de l'aménagement du logement : déposer une cloison, créer une pièce en plus, ouvrir la cuisine sur le séjour, remplacer la moquette par du parquet, etc. Autant de points qui devront être négociés au cas par cas avec le promoteur. "La personnalisation est l'un des intérêts de la VEFA, souligne Lionel Rosquin. En général, on peut choisir les prestations, voire négocier un geste commercial".
Acheter en VEFA : bien choisir son futur bien immobilier

Acheter en VEFA : que doit contenir le contrat préliminaire ?

Une fois que vous avez discuté des détails du projet avec le promoteur et l'architecte, place au contrat préliminaire. Également appelé contrat de réservation, c'est une étape incontournable qui permet de définir point par point tous les détails du bien et du projet d'achat.
"Tout autre avant-contrat (promesse de vente, compromis) est nul", insiste la chambre des Notaires Paris - Île-de-France. Ce contrat peut être signé chez un notaire ou chez le promoteur, et doit contenir :
- Une description sommaire du bien : adresse, nombre de pièces, localisation dans l'immeuble, etc.
- Une notice descriptive des matériaux (nature et qualité) et des équipements des parties communes et privatives
- Le prix de vente et les conditions de sa révision le cas échéant
- La date prévue de la signature de l'acte de vente
- Le délai d'exécution des travaux
- Le rappel des conditions légales de rétractation et des conditions suspensives liées au financement
Le vendeur n'est pas obligé de vous fournir un plan du bien. Il peut réclamer le versement d'un dépôt de garantie, dont le montant maximum est 5% du prix de vente.
Une fois ce contrat signé, vous pouvez vous rétracter dans un délai de sept jours à partir de la réception du contrat par lettre avec accusé de réception. Si vous ne changez pas d'avis, c'est le moment de lancer les démarches auprès de votre banque ou d'un courtier en prêts immobiliers, afin de trouver un financement.
Acheter en VEFA : que doit contenir le contrat préliminaire ?

Achat en VEFA : la signature de l'acte de vente et le paiement du bien

Une fois le financement obtenu auprès de la banque, vous prévenez votre notaire et celui du vendeur. En effet, l'acte d'acquisition doit obligatoirement être un acte authentique établi par un notaire. Le dossier contient :
- Une description très détaillée du bien : plans, surfaces, volume, matériaux, etc.
- Le prix global et l'échelonnement des paiements (voir encadré)
- La date prévue d'achèvement des travaux
- La date prévue de livraison, ainsi que les pénalités de retard en cas de dépassement de cette date
- Les garanties et assurances-construction (voir page suivante)
- Le permis de construire et les différentes autorisations administratives obtenues
Le notaire vous aura fait parvenir l'intégralité du dossier, les plans, ainsi que les autres documents nécessaires à une vente (règlement de copropriété, répartition des charges, etc.) par lettre avec accusé de réception au moins un mois avant la date de la signature de l'acte authentique.

L'échelonnement des paiements est inscrit dans la loi

Attention à l'échelonnement des paiements précisé dans l'acte d'acquisition. "Les étapes et les montants à verser ne sont pas définis par le promoteur mais inscrits dans le Code de la construction", précise Lionel Rosquin. On peut donc vous réclamer au maximum :
- 35% du prix à l'achèvement des fondations
- 70% à la mise hors d'eau
- 95% à l'achèvement de la construction
- Les 5% restants à la livraison - sauf si des réserves sont émises par l'un des acquéreurs
La somme totale, obtenue avant la signature de l'acte, est bloquée chez le notaire ou auprès de la banque et débloquée un paiement après l'autre.
Notez que, dans le cas d'une copropriété, vous recevrez et devrez régler un premier appel de fonds, avant la livraison du bien.
Achat en VEFA : la signature de l'acte de vente et le paiement du bien

VEFA : la livraison du bien

Plusieurs mois - et parfois une année - après la signature du contrat, la construction est enfin terminée. Les chantiers étant interdits au public, vous devrez attendre la remise des clefs pour découvrir votre nouvelle maison, à moins que votre promoteur n'ait organisé des visites sécurisées en sa présence. Vous recevez une lettre recommandée avec accusé de réception pour vous signifier la réception des locaux.
Vous visitez ensuite le logement, "éventuellement accompagné d'un expert géomètre" précise Lionel Rosquin, pour vous assurer que tout est conforme à l'acte d'acquisition.
En cas de défaut de conformité ou vice apparent, vous pouvez formuler des réserves et refuser la livraison ; votre notaire consigne alors les 5% restants du prix sur un compte. Les défauts de conformité du logement peuvent être notés dans un procès verbal pendant un mois après la remise des clefs. Le constructeur devrait, alors, réagir rapidement et réparer les erreurs constatées.
VEFA : la livraison du bien

VEFA : avantages et inconvénients de la vente sur plans

La vente sur plans peut refroidir les moins téméraires - il n'est pas toujours évident de se projeter dans un bien que l'on ne peut pas visiter. Pourtant, le dispositif a plusieurs avantages, notamment ceux de l'achat dans le neuf : frais de notaires réduits, logement économe en énergie puisqu'il répond aux dernières réglementations, "et adapté à vos envies puisque vous aurez pu le personnaliser", ajoute Lionel Rosquin.
L'inquiétude concerne aussi l'état du logement lors de la remise des clefs... ou tout simplement, l'achèvement des travaux ! Heureusement, plusieurs garanties vous protègent des éventuels manquements :
- La garantie d'achèvement : cette garantie bancaire signifie que "un établissement bancaire s'est engagé à payer les sommes nécessaires à finaliser les travaux, même si le promoteur met la clef sous la porte", nous explique Lionel Rosquin.
- La garantie de parfait achèvement : si vous avez noté des défauts, le constructeur s'engage à réaliser les travaux de mise en état dans l'année qui suit la remise des clefs.
- La garantie biennale : ou garantie de bon fonctionnement des équipements (robinets, revêtements de sols et murs, fermetures, etc.)
- La garantie décennale : ou garantie de vices cachés, qui concerne les problèmes impactant la solidité de la construction.
"La VEFA reste un investissement très sûr car extrêmement codifié", insiste Lionel Rosquin. Et, en cas de litige, votre notaire sera une source de conseils fiables et vous aidera à défendre vos droits.
VEFA : avantages et inconvénients de la vente sur plans
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