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Immobilier ancien : quel avenir pour la baisse ?

Par LCM avec AFP
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le 18 juin 2009
Ce jeudi, Empruntis et Laforêt Immobilier ont livré à leur tour, leurs analyses sur l'état du marché de l'immobilier ancien. Avec, pour tous les deux, la poursuite de la baisse des prix des logements anciens et du nombre des transactions en 2009. Et chacun de délivrer leurs préconisations. Détails.
Pour Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier en ligne Empruntis, les prix de l'immobilier ancien en France ont reculé de 9,9% en 2008 et devraient chuter de 12% cette année. Une tendance confirmée par Patrick-Michel Khider, co-président du réseau d'agences Laforêt Immobilier qui parle, lui, d'une diminution des prix de 6,1% en 2008 et de 3,5% en mai 2009, par rapport à ce qu'ils étaient fin décembre 2008.

Un recul des transactions

Le nombre de transactions dans l'immobilier ancien a également connu un "effondrement massif", particulièrement au quatrième trimestre 2008, selon Empruntis. Un recul qui devrait se poursuivre cette année, a indiqué Laforêt : "Le nombre de transactions (Ndlr : dans l'immobilier ancien) en France devrait être inférieur à 600.000 en 2009, contre un peu moins de 700.000 en 2008 et 800.000 en 2007", soit une baisse supérieure à 25% en deux ans.
Immeuble ancien
Immeuble ancien © DR
 C'est le moment de renégocier sa dette
Quant aux taux des crédits habitat, ils sont "en net repli avec plus d'un point de baisse en sept mois", note Empruntis, s'établissant à 4,15% sur 15 ans en juin, contre 5,30% en octobre. Une opportunité pour les emprunteurs ayant souscrit un crédit immobilier à des taux supérieurs de renégocier leur dette : car "les taux du crédit habitat ont probablement fini de baisser" et "on a vraisemblablement une fenêtre de 18 mois" à exploiter pour le rachat de crédit, ajoute le courtier.
Et du côté des banques ? Sont-elles plus enclines à octroyer des crédits ? L'enquête réalisée par Empruntis auprès de certains de ses partenaires, "confirme la place centrale du crédit immobilier et indique que les banquiers sont toujours très attentifs au risque." Il en ressort par exemple que, pour ce qui est des durées longues, "elles ne sont plus accordées que pour des primo-accédants, et encore, très souvent avec un surcroît de taux"
et ce, afin de réduire ce risque. Et de préciser que les critères d'octroi depuis le printemps (mars 2009), font toujours l'objet d'une "prudence maintenue".

Le marché relancé ?

Tandis qu'Empruntis se livre à un exercice de balance des risques (voir pages suivantes), pour les responsables de Laforêt Immobilier, toutes les forces en présence ne sont pas réunies pour relancer le marché immobilier. Selon eux, il faudrait ajouter à une stabilisation des taux d'intérêts à leur plus bas niveau actuel, une baisse des prix d'au moins 10% pour fluidifier le marché et atteindre à nouveau 700.000 transactions par an.
Ils préconisent également une "baisse des droits de mutation à 2% (contre 7% aujourd'hui) pendant deux ans" et envisagent aussi de réclamer une modification de la loi Hoguet qui régit les honoraires des agents immobiliers : "Il faut que les honoraires soient payés en fonction des prestations rendues et ne pas les mettre uniquement à la charge des acheteurs, ce qui permettrait de les lisser sur un plus grand nombre de clients, en faisant par exemple payer les évaluations de prix et les annonces aux vendeurs".
Reste à savoir ce qu'il en sera, cette année, dans les faits.
Pour découvrir en images, l'analyse et des exemples de renégociations de crédit, du courtier en ligne Empruntis, cliquez sur suivant.
Immobilier ancien : quel avenir pour la baisse ?

Effondrement des transactions dans l'ancien

Conjoncture empruntis juin 2009
Conjoncture empruntis juin 2009 © Juin 2009 - Empruntis
"Le marché a connu un coup d'arrêt au 4ème trimestre 2008", constate Empruntis.
Effondrement des transactions dans l'ancien

Production bancaire - Immobilier ancien : quel avenir pour la baisse ?

Production bancaire - Conjoncture empruntis juin 2009
Production bancaire - Conjoncture empruntis juin 2009 © Juin 2009 - Empruntis
La production bancaire a rejoint le même niveau qu'il y a cinq ans, constate le courtier, en refluant de près de 42% depuis le pic de novembre 2006.
Production bancaire - Immobilier ancien : quel avenir pour la baisse ?

Un marché des taux normalisé et incitant à prêter

Un marché des taux normalisé et incitant à prêter - Conjoncture empruntis juin 2009
Un marché des taux normalisé et incitant à prêter - Conjoncture empruntis juin 2009 © Juin 2009 - Empruntis
Pour Empruntis, "la BCE combat la crise de crédit, mais les marchés s'inquiètent de la montée des déficits publics et du retour possible de l'inflation."
Un marché des taux normalisé et incitant à prêter

Une évolution des taux qui a resolvabilisé des ménages

Une évolution des taux qui a resolvabilisé des ménages - Conjoncture empruntis juin 2009
Une évolution des taux qui a resolvabilisé des ménages - Conjoncture empruntis juin 2009 © Juin 2009 - Empruntis
Les ménages qui avaient perdu leur égibilité à l'emprunt en 2008, la retrouvent grâce à la baisse des taux, "et ce, sans prendre en compte l'effet de la baisse des prix, ajoute le courtier.
Une évolution des taux qui a resolvabilisé des ménages

Exemple concret - Immobilier ancien : quel avenir pour la baisse ?

Exemple concret - Conjoncture empruntis juin 2009
Exemple concret - Conjoncture empruntis juin 2009 © Juin 2009 - Empruntis
Pour Empruntis, il est temps de renégocier sa dette. Et de donner cet exemple concret. Dans ce cas d'un emprunt de 150.000€ sur 20 ans, "la baisse des taux depuis octobre 2008,a fait baisser le coût total du crédit de 22,7%".
Exemple concret - Immobilier ancien : quel avenir pour la baisse ?

Racheter son emprunt ?

Racheter son emprunt ? - Conjoncture empruntis juin 2009
Racheter son emprunt ? - Conjoncture empruntis juin 2009 © Juin 2009 - Empruntis
Empruntis montre que, dans ce cas de figure, un emprunt de 200.000€ à 5,40% souscrit en octobre 2008, "près de 26.000€ d'économies" sont à réaliser.
Racheter son emprunt ?

Racheter son emprunt ?

Racheter son emprunt ? - Conjoncture empruntis juin 2009
Racheter son emprunt ? - Conjoncture empruntis juin 2009 © Juin 2009 - Empruntis
Dans ce cas de figure, "près de 12.000€ d'économies à réaliser".
Racheter son emprunt ?

Et demain ? La balance des risques d'Empruntis

balance des risques
balance des risques © Juin 2009 - Empruntis
Et demain ? La balance des risques d'Empruntis
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