Après la VEFA pour le 9, une VEFRe pour l'ancien ?

Immobilier, logement, illustration © iStock

INITIATIVE. Dans un contexte de tensions du secteur de l'immobilier et du marché locatif en particulier, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) propose la création d'un nouveau contrat : la vente en l'état futur de rénovation énergétique (VEFRe), qui serait pour l'ancien, le pendant de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) pour le neuf. Détails.

"Le logement brûle, le Gouvernement regarde ailleurs." C'est par cette citation détournée que la FNAIM décrit le contexte actuel, notamment sur le marché locatif. Obligations de rénovation énergétique, difficulté d'accès au crédit, raréfaction de l'offre sur le marché locatif : le secteur de l'immobilier fait face à "des tensions grandissantes", a alerté, une nouvelle fois, le principal réseau d'agences immobilières lors de sa conférence de presse du 13 juin dernier. Pour Loïc Cantin, qui la préside, le gouvernement "semble rester sourd" aux appels à l'aide du secteur, car toute la chaîne du logement est menacée, de l'accession dans le neuf au parc locatif privé, où le pire reste à venir. Et ce ne sont pas les mesures proposées à l'issue du CNR logement qui ont rassuré l'organisme : "Ces propositions ne sont pas à la hauteur des enjeux et de la crise à laquelle nous sommes confrontés et ne répondent à aucune des urgences identifiées, dénonce son président. Le Gouvernement manque d'une vraie vision sur le logement, mais le pays ne peut plus en faire l'économie."

Un marché de la location grippé

La Fnaim réitère ainsi, inlassablement, ses propositions. Parmi celles-ci, l'aménagement du calendrier de la loi Climat (qui prévoit l'interdiction progressive à la location des passoires énergétiques) ou encore, la suspension de l'interdiction de louer lorsqu'un Plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté par la copropriété, tout en assouplissant les règles de majorité pour faciliter les décisions. Par ailleurs, "il y a urgence à rassurer les bailleurs en repensant l'accompagnement de l'investissement locatif, à la fois dans le neuf et dans l'ancien", rappelle Loïc Cantin.

"Avec l'effet de la Loi Climat à l'horizon et un faible renouvellement par le neuf, nous allons faire face très vite à une pénurie de biens à la location. La rentrée de septembre risque d'être difficile. Il y a urgence à rassurer les bailleurs en repensant l'accompagnement de l'investissement locatif, à la fois dans le neuf et dans l'ancien. La reconduction du bouclier tarifaire sur les loyers sans concertation est un ultime signal particulièrement funeste envoyé à destination des bailleurs." Loïc Cantin, le 13 juin 2023.

Locatif privé : Vers une pénurie de logements ?

Après plusieurs années exceptionnelles pour le nombre de ventes, l'érosion du volume des transactions amorcé depuis l'automne dernier se confirme, indique la fédération, le 13 juin, dans son point de conjoncture. Sur 12 mois glissants, ce chiffre tombe à 1,07 million de ventes en mars 2023 en "baisse continue depuis un an". L'année 2023 devrait "repasser sous la barre du million de transactions", pour atteindre environ 950.000 ventes sur l'année, en recul de 15% sur un an (niveau le plus bas des sept dernières années). Si le niveau du phénomène est variable selon les territoires, il est "commun à l'ensemble de l'Hexagone", qui voit le nombre de ventes sur un an baisser dans presque tous les départements, précise Loïc Cantin. Suivant cette tendance, "les prix marquent le pas" : +2,9%, contre +6,3% en juin 2022. Mais sur le dernier trimestre, indique la Fnaim, la chute est bien plus marquée, puisque les prix sont en net recul à -1%. Ce sont les maisons qui subissent la plus forte baisse des prix, avec un recul de -1,7% sur les trois derniers mois, contre une stagnation totale à 0% sur le prix des appartements. Ainsi, même sur les maisons, très dynamiques ces dernières années, le marché s'est retourné. La rentrée sera aussi difficile pour les locataires. Ce ralentissement généralisé, conjugué à "un faible renouvellement par le neuf", et aux obligations de la loi Climat et résilience (qui interdit à la location les passoires thermiques, progressivement, à compter de 2025), cause un blocage du marché locatif, prévient la Fnaim. Partout sur le territoire, les professionnels constatent une moindre rotation du parc et les effets de son faible renouvellement. Conséquence : "les candidats à la location sont plus nombreux pour un bien". Une situation "inquiétante" pour Loïc Cantin, qui prévoit, pour la rentrée de septembre, une "pénurie" de logements à louer. B.D.

Un nouveau contrat pour aider à la massification de la rénovation énergétique

La Fnaim a également profité de cette conférence pour mettre en avant de nouvelles solutions. Constatant que "La vente d'un bien est un moment clé pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique" et que "Pourtant, 47% des acquéreurs de logements énergivores E, F, G ne réalisent pas de travaux de rénovation", un nouveau type de contrat pourrait encourager la mise en œuvre concrète de ces travaux : la vente en l'état futur de rénovation énergétique (VEFRe).

"Nous proposons d'accompagner les vendeurs dans la réalisation de travaux en faisant émerger la valeur verte (...) explique Loïc Cantin. Ce contrat de vente soumettra la transaction à la réalisation de travaux de rénovation énergétique par le vendeur, en intégrant le prix des travaux dans le prix de la vente." Et d'ajouter : "Nos agents immobiliers Fnaim s'engageront sur le terrain et sécuriseront ces transactions d'un nouveau genre."

Comment fonctionne la VEFRe ou Vente en l'état futur de rénovation énergétique ?

La VEFRe ou Vente en l'état futur de rénovation énergétique, explique la Fnaim dans une note dédiée, est conclue entre le vendeur d'un "immeuble bâti ou un lot de copropriété à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), ou destiné après travaux à l'un de ces usages qui s'engage, dans un délai déterminé dans le contrat de vente, à réaliser sur cet immeuble ou sur ce lot de copropriété, des travaux de rénovation ou à les faire réaliser" et "perçoit des sommes d'argent de son acquéreur avant la livraison des travaux, et un acheteur." La vente est réalisée une fois les travaux effectués, le prix de vente incluant le prix des travaux. "Le prix fixé au contrat de vente doit distinguer le prix des travaux du prix de l'existant. La réalité de cette ventilation doit être vérifiée par architecte, ajoute la Fnaim. Le prix de l'existant est payé en totalité lors de la signature du contrat chez le notaire." Le paiement s'effectue ainsi avec un l'échelonnement spécifique : 50% à l'achèvement des travaux, représentant la moitié du prix total des travaux ; 95% à l'achèvement total des travaux ; et un solde payable à livraison, possiblement mis en consigne "en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison." Et la Fnaim de préciser : "La propriété de l'existant est transférée le jour de la réitération de la vente chez le notaire. La propriété des travaux est transférée au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur a la qualité de maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux."

Un dispositif qui existe dans la réglementation

Ce dispositif n'est pas sorti de nulle part : il existe dans le cadre réglementaire, rappelle la Fnaim, mais n'est pas souvent employé. Appelé aussi VIR (Vente d'un immeuble à rénover), il est en effet prévu dans le Code de la construction et de l'habitation. La fédération s'est, bien sûr, "assurée de sa recevabilité" et a consulté les instances réglementaires et juridiques afférentes afin de le proposer désormais à ses clients.

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