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Dégâts de eaux : propriétaire ou locataire, qui fait quoi ?

Par Emma Zrour
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le 8 janvier 2021
Une canalisation qui cède, un robinet qui fuit, un joint à changer, les occasions de fuites sont nombreuses et variées... Le dégât des eaux est le sinistre le plus courant dans les habitations. Que faire en cas de problème ? Que vous soyez propriétaire ou locataire, voici la marche à suivre.
Que l'on en soit victime ou responsable, le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent au domicile des particuliers. Un mauvais entretien des installations, mais aussi la négligence, en sont les principales causes. La Fédération française de l'assurance estime qu'il y a eu 1,5 million de sinistres déclarés en 2018.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, ne faites pas l'impasse sur votre assurance, car elle seule pourra vous indemniser en cas de problème. Mais pour faire jouer la garantie, encore faut-il respecter les délais pour effectuer les démarches. Propriétaire ou locataire, petit rappel de la conduite à tenir en cas de fuite d'eau.

Propriétaire, locataire : qui doit s'assurer ?


Le locataire a l'obligation de souscrire une assurance Multirisque Habitation, qui garantit les dommages causés par un éventuel incendie ou un dégât des eaux.

La loi ALUR du 24 mars 2014 impose également à chaque propriétaire non occupant d'un immeuble en copropriété de souscrire une assurance habitation, ainsi qu'une assurance Propriétaire Non Occupant en complément.

Cette dernière garantit les sinistres survenus pendant les périodes d'inoccupation ou entre deux locations. Elle viendra également compléter la garantie Responsabilité Civile du propriétaire et l'assurance Multirisque Habitation du locataire, ce dernier étant tenu de la justifier auprès du bailleur. Cette assurance doit mentionner les risques incendie, explosions et dégâts des eaux.

Dans le cas d'une location meublée, le locataire est soumis à la même obligation de souscrire une assurance Multirisque Habitation, et le propriétaire a le devoir d'assurer ce lieu d'habitation ainsi que le mobilier loué. En cas de dégât des eaux, le locataire doit avertir son assurance et son propriétaire comme dans une location classique.

Que faire en cas de dégât des eaux ?


Dans un premier temps, tentez de localiser, si possible, l'origine du dégât et faites le nécessaire comme couper rapidement l'arrivée d'eau. L'idée n'étant pas ici de remplacer un professionnel, mais simplement de limiter les dommages.

Vous avez ensuite un délai de 5 jours pour prévenir votre assurance, que le sinistre trouve son origine dans votre logement, ou que vous en soyez victime. Les assureurs (le vôtre, et éventuellement celui de votre voisin si la fuite vient de chez lui et que vous en subissez les conséquences) ouvriront alors un dossier de sinistre.

En général, un constat amiable en 3 volets sera rempli et signé par les deux parties afin de détailler la situation (les faits et l'origine du sinistre). Le premier volet doit être adressé à l'assureur de la victime, le second à celui qui a causé les dégâts, et le troisième au syndic. Vous pouvez ajouter des photos pour appuyer les faits. Vérifiez votre contrat pour savoir si la lettre doit être envoyée en recommandé.

La prise en charge du sinistre par l'assurance


Selon les situations, un expert de la compagnie d'assurance peut se déplacer pour constater les dégâts et analyser les causes. En règle générale, pour un petit sinistre (inférieur à 1.600 €), l'assurance ne nomme pas d'expert, sauf si le bien a déjà été confronté à d'autres dégâts des eaux.

La recherche de fuite peut être faite à la demande de la victime, du syndic ou du responsable du dommage. La prise en charge varie si elle provient ou se situe dans les parties communes (la charge incombe ici à la copropriété) ou dans les parties privatives (la charge incombe alors au locataire ou au propriétaire selon la cause de la fuite).

Depuis juillet 2018, la convention Cidre (Convention d'Indemnisation Direct de Renonciation de Recours en dégâts des eaux) est remplacée par la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres d'Immeuble). Cette dernière prend en charge et indemnise les sinistres incendies et dégâts des eaux en habitation. Elle s'applique pour les appartements situés dans un immeuble en copropriété (y compris les locaux meublés ou saisonniers) et pour des dommages inférieurs à 5.000 € HT par local sinistré.

Toutefois, elle n'est applicable que si les deux compagnies d'assurances (celle de la victime et celle du responsable) sont signataires de cette convention. L'avantage de la convention IRSI est la réduction du temps d'indemnisation et de prise en charge du dossier.

La convention IRSI s'applique sur les fuites, les engorgements et les débordements, les infiltrations par joints d'étanchéité des installations sanitaires et carrelages, les débordements et infiltrations par toiture.

Le règlement du sinistre


Désormais, c'est l'assureur du local sinistré qui est désigné comme l'unique assureur gestionnaire du dossier, à savoir :
  • L'assureur de l'occupant du local sinistré, qu'il soit locataire, propriétaire occupant ou occupant à titre gratuit ;
  • L'assureur du propriétaire non occupant dans le cas d'une location meublée, ou si le logement est inoccupé au moment du sinistre ;
  • L'assureur de la copropriété si le dommage trouve son origine dans les parties communes, ou en cas de défaillance des assureurs des parties concernées.

La recherche de fuite, la nomination d'un expert ou l'évaluation des dommages sont alors prises en charge par l'assureur gestionnaire du dossier. Plusieurs assureurs gestionnaires peuvent ici être désignés si les dommages impactent plusieurs logements d'une copropriété.

Il existe deux tranches de sinistres en fonction du montant des dommages et des frais annexes (mesures de sauvetage provisoires ou conservatoires, etc...). C'est elle qui va déterminer la procédure de règlement et de recours éventuels par les assurances.
  • Pour les dommages inférieurs à 1.600 € HT : le sinistre est indemnisé par l'assureur gestionnaire avec abandon de recours sauf s'il y a eu deux sinistres dans les 24 mois.
  • Pour les dommages compris entre 1.600 € et 5.000 € : le sinistre est indemnisé par l'assureur gestionnaire mais avec recours. L'assureur peut alors se retourner vers l'autre assurance pour récupérer les coûts financiers.

Dégâts des eaux dans une copropriété


Il est souvent bien difficile de trouver l'origine d'une fuite dans des parties communes. Avertissez le syndic de copropriété si elle se trouve dans la cage d'escalier, les caves, ou encre au niveau de la toiture... Le syndic contactera l'assurance de l'immeuble.

Que vous soyez victime ou auteur du sinistre, prévenez également votre assureur. Le syndic fera appel à un plombier pour rechercher l'origine du problème puis rendra son rapport d'intervention.

Si l'origine vient des parties communes, l'assurance de l'immeuble prendra en charge les travaux. Si elle vient d'une partie privative, c'est au propriétaire ou au locataire de faire le nécessaire.
Dégâts de eaux : propriétaire ou locataire, qui fait quoi ?
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