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Récupérer sa caution : que dit la loi ?

Par Claire Chédeville
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Mis à jour le 2 mars 2018
Délais de restitution, litiges, pénalités... Récupérer son dépôt de garantie est toujours une source d'inquiétudes pour les locataires qui restituent leur appartement. Que faut-il savoir ? Quelles sont les obligations du propriétaire ? Maison à part fait le point.
Les pièces sont grandes et lumineuses, les chambres sont charmantes et la forêt se trouve à deux pas. Ça y est, vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves ! Vous avez donc décidé de déménager et de quitter votre location actuelle.
Avant d'enjamber une dernière fois le pallier de votre logement, vous allez devoir passer par l'étape fastidieuse de l'état des lieux, en présence de vos anciens propriétaires - ou de leurs représentants légaux. Et, comme beaucoup de Français, vous sentirez peser sur vos épaules une inquiétude : récupérer votre dépôt de garantie en temps et en heure et, surtout, dans sa totalité.
Car si, légalement, le propriétaire doit vous rendre la somme que vous lui aviez versé au début du bail, en pratique, les choses se compliquent, et un dépôt de garantie sur trois est conservé par les bailleurs.
Quel est le délai de restitution ? Pour quelles raisons la caution peut-elle être retenue ? Comment réagir en cas de litige ? Y a-t-il des pénalités de retard ? Les réponses.
Récupérer sa caution : que dit la loi ?

2 mois maxmimum pour rendre la caution

La loi est claire : "à partir du moment où les clés sont rendues, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie, porté à un mois si l'état des lieux est conforme à celui d'entrée", souligne Arnaud Couvelard. Les clés peuvent être rendues en main propre lors de l'état des lieux avec le propriétaire/ mandataire (agence) ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ce délai de deux mois est toléré uniquement si le propriétaire note, lors de l'état des lieux de sortie, une dégradation quelconque qui n'était pas présente lors de l'état des lieux d'entrée.
"Ce délai est le même pour les logements meublés ou non meublés", précise le juriste.
Attention : Si votre propriétaire refuse ou recule inlassablement le rendez-vous pour effectuer votre état des lieux de sortie, essayez d'abord de trouver un accord à l'amiable avant d'exiger sa rédaction par une mise en demeure. Grâce à cela, vous pourrez, par la suite, rendre vos clés et récupérer votre dépôt de garantie en toute légalité.
 
A noter : En cas de vente du bien en cours de bail, c'est le nouveau propriétaire qui vous rendra votre dépôt de garantie.
2 mois maxmimum pour rendre la caution

Une caution retenue sur preuves

La loi autorise le propriétaire à retenir tout ou une partie de la caution en cas d'impayé (loyer, charges, travaux).
Si l'état des lieux n'est pas conforme à celui d'entrée, alors le propriétaire peut également retenir une partie du dépôt de garantie. "Mais seulement, si la retenue est justifiée et que les preuves sont jointes à l'état des lieux", souligne Arnaud Couvelard, juriste à l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI).
Le propriétaire doit fournir plusieurs attestations au locataire pour appuyer sa décision : états des lieux (entrée, sortie), photos des dégâts et constat d'huissier. Ensuite, un devis est effectué par le bailleur, et seule la somme correspondante aux travaux ne vous sera pas rendue."Vérifiez bien que le devis est en adéquation avec l'état des lieux et que le total retenu n'est pas abusif", souligne le juriste.
 
A savoir : Le locataire ne doit pas payer de travaux dû à la vétusté des lieux. Lors de l'état des lieux de sortie, si vous avez emménagé dans cet appartement il y a dix ans et que votre machine à laver ne marche plus, le propriétaire n'a pas le droit de vous faire payer la facture. "Une grille de vétusté peut être annexée au bail pour différencier détérioration et ancienneté", ajoute Arnaud Couvelard.
Une caution retenue sur preuves

Des procédures de restitution de caution différentes pour les copropriétés

La loi distingue les copropriétés des logements individuels en leur permettant une procédure de restitution plus souple. "Si le logement non meublé se trouve dans une copropriété, le propriétaire peut garder 20% de la somme du dépôt de garantie en le justifiant, jusqu'à l'arrêté des comptes annuel de l'immeuble", explique le juriste de l'UNPI.
En effet, tous les ans le propriétaire assiste à une assemblée générale annuelle de copropriété. Cette dernière fournit un relevé de compte au propriétaire qui, selon les résultats, peut retenir sur le dépôt de garantie du locataire, les montants demandés par la copropriété. Par exemple, si le chauffage est collectif, le propriétaire a le droit d'attendre la régularisation des charges pour vérifier avec le syndic que vous avez payé votre part.
Selon l'article 22, la restitution du solde doit être effectuée dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
 
A savoir : Dans le cadre d'une location meublée, le propriétaire peut procéder comme pour une location d'appartement vide, ou imposer des charges forfaitaires (montant indiqué dans le bail). Si cette solution est adoptée, alors le propriétaire n'a pas le droit de demander une régularisation.
Des procédures de restitution de caution différentes pour les copropriétés

Des recours en cas de non restitution de la caution

Si le dépôt de garantie n'est pas rendu dans les temps, il existe plusieurs solutions pour récupérer votre argent. "Envoyez d'abord une lettre recommandée avec accusé de réception pour le mettre en demeure en lui demandant de restituer le dépôt de garantie", explique le juriste.
Mais si cette solution ne fonctionne pas, vous pouvez contacter la commission départementale de conciliation, composée de bailleurs et de locataires. "Consultez celle dont dépend votre logement, elle est gratuite et permet de régler les différends à l'amiable", ajoute Arnaud Couvelard.
Si les deux partis n'arrivent pas à s'entendre et si le dépôt de garantie est inférieur à 4.000 euros, propriétaire et locataire doivent passer devant le juge de proximité. "Au-delà de cette somme, la non restitution de caution est considérée comme un délit et c'est le tribunal d'instance qui se chargera de l'affaire", souligne le spécialiste.
Des recours en cas de non restitution de la caution

Des intérêts de retard en cas de restitution tardive

"Si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie en temps et en heure, des pénalités de retard s'appliquent", explique le juriste. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie majoré d'une somme de 10% du loyer mensuel (hors charge) pour chaque période mensuelle (date de début du contrat, indiquée sur le bail) commencée en retard. "Même s'il y a deux jours de retard, la somme à rendre est la même", note Arnaud Couvelard.
Attention : Si vous n'avez pas ou mal communiqué votre nouvelle adresse à votre ancien propriétaire, cette majoration ne peut s'appliquer car le retard n'est pas volontaire.
Des intérêts de retard en cas de restitution tardive
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