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Immobilier, fiscalité : ce qui change en 2015

Par R.N.-B.
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le 12 janvier 2015
Le 1er janvier est toujours synonyme de changements législatifs, en particulier dans les secteurs de l'immobilier et de la fiscalité. Cette année est particulièrement chargée : dispositif Pinel, CITE, abattement sur les plus-values, donations facilitées, hausse de la taxe d'habitation... Découvrez toutes les mesures dans notre guide.
Attentisme, morosité, stagnation... L'année 2014 n'aura pas été très positive pour l'immobilier. Malgré une baisse des prix, très variable selon les régions, et une baisse des taux d'emprunt, les transactions n'ont pas connu de hausse importante.
Pour relancer le secteur, l'espoir se porte donc sur la loi de Finances 2015. "Le législateur a souhaité fluidifier le marché de l'immobilier en mettant l'accent sur deux grands axes : les plus-values immobilières et les donations et droits de mutation à titre gratuit", explique Sabrina Cohen, expert comptable, lors d'une présentation de la loi de Finances au sein du Conseil supérieur du notariat.
D'autres dispositions ont également été prises pour encourager les propriétaires à mettre en vente les biens en sommeil, et les potentiels acquéreurs à sauter le pas : baisse de la TVA sur l'immobilier neuf, dispositif Pinel, prêt à taux zéro étendu, etc.
Enfin, les travaux d'amélioration de la consommation énergétique des logements seront également encouragés en 2015, par le biais de crédits d'impôts (CITE) et de baisse de la TVA. L'objectif n'est pas seulement d'augmenter le volume de biens sur le marché, mais aussi la qualité de ces biens.
Coups de pouce pour les travaux, incitations à l'achat, fiscalité locale, découvrez toutes les mesures mises en place pour l'année 2015, en pages suivantes.
Immobilier, fiscalité : ce qui change en 2015

Investissement locatif : le dispositif Duflot devient le Pinel

Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Duflot (mis en place en 2013) est modifié et devient le Pinel, du nom de la nouvelle ministre du Logement. La loi de Finances 2015 précise les modalités fiscales de cette aide à l'investissement locatif.
L'acquéreur d'un logement neuf bénéficie d'une réduction d'impôts, s'il s'engage à louer ce bien à un foyer fiscal dont les ressources ne dépassent pas un montant (variable en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique), et contre un loyer plafonné (variable en fonction de la localisation).
Le taux de réduction d'impôt est de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour neuf ans et de 21 % pour douze ans, plafonné à 300.000 euros et 5.500 euros/m². Si l'engagement initial est de six ou neuf ans, le dispositif peut être prolongé mais ne peut s'appliquer pendant plus de douze ans au total.
Nouveautés du Pinel : le locataire peut être un ascendant ou descendant. "En revanche, dans le cadre d'une société civile de placement en immobilier (SCPI), il est toujours impossible de louer à un associé", regrette Jean-Paul Matteï, notaire. La réduction d'impôt est désormais calculée sur 100% du montant investi dans la SCPI, contre 95% auparavant.
Investissement locatif : le dispositif Duflot devient le Pinel

Crédit d'impôt pour travaux d'amélioration : le CIDD devient le CITE

Annoncé en septembre dernier par Ségolène Royal, le Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) remplace officiellement le Crédit d'impôt développement durable (CIDD). Comme son aîné, ce dispositif doit encourager les propriétaires à réaliser des travaux d'amélioration des performances énergétiques de leur logement.
Exit les tableaux complexes et les taux différents en fonction des travaux ! Le CITE simplifie les choses, avec une réduction d'impôt unique de 30%. Plus besoin de faire un bouquet de travaux pour en bénéficier : dès la première amélioration, quels que soient les revenus du ménage, les dépenses sont éligibles au CITE, sous réserve que les travaux répondent aux critères imposés par la loi. La pose de compteurs individuels pour le chauffage et l'eau sanitaire dans les bâtiments équipés d'une installation centrale s'ajoute, par exemple, à la liste des travaux éligibles.
Le dispositif, entré en vigueur avec la loi de Finances, est cependant rétroactif. Les travaux réalisés et payés à partir du 1er septembre 2014 sont donc également éligibles. Le montant en est plafonné à 8.000 pour un célibataire, et 20.000 euros pour un couple avec un enfant.
Enfin, depuis le 1er janvier 2015, pour qu'ils ouvrent droit au CITE, les travaux doivent être réalisés par des artisans "Reconnus garants de l'environnement" (RGE).
Crédit d'impôt pour travaux d'amélioration : le CIDD devient le CITE

Primo-accédants : le prêt à taux zéro (PTZ) précisé

Réformé de nombreuses fois, le prêt à taux zéro (PTZ) est, cette année encore, modifié par la loi de Finances. Il reste cependant réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale.
Le PTZ était accessible pour l'achat d'un bien neuf, ou d'un bien ancien dans un parc social (dans le cadre de l'achat par l'occupant de son logement en HLM). Il est aujourd'hui à nouveau étendu aux logements anciens à condition qu'ils subissent des travaux de rénovation. La liste et l'ampleur des travaux est précisée par décret, mais représente 20 à 30% du coût total de l'opération. Les travaux devront être exécutés dans les trois ans après l'émission de l'offre de prêt.
Le dispositif "acquisition-amélioration" est applicable uniquement dans une zone géographique précise, la liste des communes étant consultable dans un arrêté daté du 30 décembre 2014.
Primo-accédants : le prêt à taux zéro (PTZ) précisé

Accession : TVA réduite à 5,5% sur les biens neufs dans les quartiers prioritaires

Pour encourager l'accession sociale dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, et améliorer ainsi la mixité sociale, une réduction de la TVA à 5,5% est instaurée pour certaines acquisitions.
Le bien acquis doit être neuf, avec un permis de construire déposé à partir du 1er janvier 2015 exclusivement. Il doit se trouver dans l'un des 1.300 quartiers prioritaires, ou à moins de 300 mètres d'un quartier prioritaire. Sa valeur est plafonnée par arrêté.
Les acquéreurs doivent répondre à des conditions de ressources précises, définies par décret, et conserver leur bien au moins dix ans, sans quoi ils devront s'acquitter d'un impôt supplémentaire.
Accession : TVA réduite à 5,5% sur les biens neufs dans les quartiers prioritaires

Hausse de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et de la redevance TV

Après de nombreux débats sur l'objet d'une telle mesure, la hausse de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires a finalement été confirmée par la loi de finances rectificative pour 2014.
Concrètement, dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants (TLV), le conseil municipal peut voter une majoration de 20% de la part communale de la taxe d'habitation (et uniquement de cette part). La mesure s'applique aux logements meublés non affectés à l'habitation principale, donc aux résidences secondaires.
"C'est la double peine, regrette Jean-Paul Matteï, notaire. Les propriétaires payent déjà une taxe d'habitation sur une résidence secondaire, alors qu'ils utilisent moins les services municipaux qu'elle permet de financer, puisqu'ils sont moins souvent présents". Trois exceptions s'appliquent toutefois :
- lorsque la résidence secondaire est située près du lieu de travail. C'est le cas de nombreuses personnes habitant en province et travaillant la semaine à Paris ;
- pour les personnes âgées, lorsque la résidence secondaire était leur résidence principale avant qu'elles ne s'installent en maison de retraite ou EHPAD ;
- lorsque l'occupant "ne peut affecter le logement à sa résidence principale pour une cause étrangère à sa volonté".
Une autre ligne de l'avis d'impôt 2015 va changer : celle qui concerne la contribution à l'audiovisuel public. La redevance TV augmente de 3 euros, passant de 133 à 136 euros en métropole. Dans les départements d'outre-mer, elle augmente d'un euro, passant de 85 à 86 euros.
Hausse de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et de la redevance TV

Terrains à bâtir : fiscalité révisée et abattement de 30% sur les plus-values

"Enfin un traitement favorable pour les terrains à bâtir," se félicite Sabrina Cohen, expert comptable, lors d'une conférence au sein du Conseil supérieur du notariat. Depuis le 1er janvier 2015, la fiscalité des plus-values de la vente des terrains à bâtir est alignée sur les autres biens immobiliers (soit une exonération de la partie fiscale au bout de 22 ans, puis une exonération totale au bout de 30 ans).
De plus, un abattement de 30% sur les plus-values de cession des terrains à bâtir a également été décidé, jusqu'au 31 décembre 2015. "Cet abattement s'applique également sur des constructions existantes, pour inciter à la démolition et à la reconstruction destinée à l'habitation", ajoute Sabrina Cohen. Pour en savoir plus sur les conditions de l'exonération et de l'abattement exceptionnel, découvrez notre article dédié.
Autre disposition : la taxe foncière sur les propriétés non bâties est majorée. C'est la valeur locative cadastrale des terrains constructibles (valeur qui sert de base au calcul de la taxe) qui est augmentée de 25%, mais aussi d'une valeur forfaitaire de 5 euros par mètre carré. Cette augmentation ne concerne que les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et à la taxe sur les micro-logements, mais d'autres communes pourront demander une dérogation pour appliquer cette hausse. "Ces taxes permettront aux collectivités locales de financer des installations d'urbanisme", précise Jean-Paul Matteï, notaire.
Enfin, un abattement exceptionnel de 35.000 à 100.000 euros est mis en place sur les donations de terrains à bâtir (plus de détails en page suivante). Autant de dispositions qui ont toutes le même objectif : encourager les propriétaires de terrains nus constructibles à les mettre en vente, dans l'espoir d'y voir se construire des logements neufs.
Terrains à bâtir : fiscalité révisée et abattement de 30% sur les plus-values

Abattement de 100.000 euros sur les donations de logements neufs et de terrains à bâtir

Parmi les mesures instaurées par la loi de Finances pour 2015, un système d'abattement exceptionnel doit encourager les donations entre ascendants et descendants. Deux mesures distinctes et cumulables ont été créées.
Un abattement de 35.000 euros est appliqué sur les donations de terrains à bâtir, à condition que le donataire (le nouveau propriétaire du terrain) s'engage à y faire construire un logement neuf (ou à achever la construction d'un logement) dans un délai de quatre ans. La donation doit être signée entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015.
Un deuxième abattement de 35.000 euros concerne les donations de logements neufs, c'est-à-dire des logements n'ayant jamais été occupés ni utilisés, pour lesquels un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. La donation doit être signée au plus tard dans les trois ans suivant l'obtention du permis de construire.
Ces deux abattements sont majorés si la donation est effectuée entre personnes d'une même famille : 45.000 euros en faveur d'un frère ou d'une sœur, et 100.000 euros en faveur d'un ascendant (parents, grands-parents), d'un descendant (enfants, petits-enfants) ou d'un conjoint ou partenaire pacsé. Ces abattements sont cumulables, mais l'exonération résultant des donations provenant d'un même donateur est plafonnée à 100.000 euros.
Abattement de 100.000 euros sur les donations de logements neufs et de terrains à bâtir
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