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Acheter un bien immobilier : attention aux frais cachés

Par Rouba Naaman-Beauvais
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Mis à jour le 6 mars 2018
Vous sautez le pas et achetez votre logement, mais avez-vous bien évalué le coût total de l'opération ? Les sommes qui vous seront demandées au moment de la signature de l'acte de vente sont diverses. Pour optimiser votre financement, découvrez nos conseils.
Lorsque l'on se lance dans l'aventure de son premier achat immobilier, on compare les prix au mètre carré et on se lance dans des calculs savants en lisant les annonces des agences. En effet, estimer avec précision le budget total pour l'achat d'un logement, en incluant tous les frais satellites, est loin d'être simple.
Des honoraires de l'agent immobilier, aux travaux avant installation, en passant par les frais de dossier et de mutation, Maison à part vous propose une liste exhaustive de toutes les dépenses engendrées par l'achat d'un bien immobilier. De quoi estimer au mieux le budget dont vous aurez besoin !

Les frais d'agence

La recherche du logement de vos rêves peut prendre parfois beaucoup de temps. Vous pourrez vous faire aider par une ou plusieurs agences immobilières pour accélérer votre prospection.
Si vous choisissez d'acheter un bien que vous a proposé un agent immobilier, vous devrez lui verser, au moment de la vente, des honoraires souvent appelés "frais d'agence". En général, ils s'élèvent à environ 3 à 8% du prix d'achat effectif du bien, une part souvent dégressive en fonction du montant de la vente.
Mais ce pourcentage n'est pas encadré par la loi, et chaque agent peut fixer ses honoraires comme il le souhaite. A vous, donc, de négocier une réduction, en particulier si votre budget est un peu serré : un agent préfèrera réduire sa marge et signer la vente, plutôt que de passer à côté d'une occasion.
 
Bon à savoir : Les professionnels de l'immobilier doivent afficher dans l'agence de manière claire le mode de calcul de leurs honoraires.

Les frais de courtage

En amont de votre recherche, il vous faut estimer votre budget. Pour cela, vous pourrez consulter votre banque, ou faire appel à un courtier en prêt immobilier, qui prospectera les établissements bancaires pour vous et vous proposera le meilleur montage financier.
Si vous choisissez un prêt immobilier négocié par un courtier, vous devrez lui verser des honoraires de courtage. Là encore, leur montant est variable en fonction des sociétés. Il s'élève souvent à 1% de la somme empruntée, avec toutefois une somme plancher pour les petits prêts.
Certains courtiers sont même gratuits ! Tous les courtiers sont rémunérés par les banques, mais tous ne facturent pas des honoraires à leurs clients en plus.
Là encore, à vous de négocier pour réduire les frais. Notez, enfin, que certaines agences de courtage proposent des programmes de fidélité, qui vous récompensent si vous leur envoyer des clients.
 
Bon à savoir : Dans tous les cas, le montant précis des honoraires de courtage doit être indiqué dans le contrat que vous a fait signer le courtier.

Le versement de l'acompte à la signature

Ça y est, vous avez trouvé votre bien et vous voilà devant le notaire, face au vendeur de ce qui sera bientôt votre nouveau logement. Alors, dès la signature du compromis de vente, vous devrez vous acquitter de certains frais.
Vous devrez, en effet, verser un acompte de 10% du prix d'achat du bien, "afin de motiver votre volonté d'acheter", précise Ulrich Maurel.
Sachez cependant qu'il est tout à fait possible de négocier ce pourcentage à la baisse si votre apport est faible, et si le vendeur est d'accord : 5% le plus souvent, et pourquoi pas 0% ! "Le meilleur moyen de le négocier est de fournir un accord de prêt avant la signature du compromis", ajoute le spécialiste du crédit immobilier.
 
Dans tous les cas, si vous vous désistez sans faire jouer l'une des conditions suspensives indiquées dans le compromis de vente, ces 10% seront dus au vendeur.

Les frais de financement de l'achat

Le compromis de vente est signé, et vous avez maintenant quelques semaines pour trouver et signer le prêt immobilier qui vous permettra de financer votre achat. L'ensemble du financement de votre bien se compose des éléments suivants :
- Le coût du bien immobilier : c'est-à-dire le montant inscrit dans la promesse de vente ;
- Le prêt immobilier : son coût dépend du montant emprunté, du taux d'intérêt et de la durée, mais aussi du montant de votre apport pour cette vente ;
- Les prêts immobiliers aidés : PTZ, prêt conventionné, PEL... Pour en savoir plus, découvrez notre article sur les aides financières à l'achat ;
- L'assurance emprunteur : elle est obligatoire, et indispensable en cas de problème (chômage, décès, invalidité...). Son taux dépend de l'assureur, de votre état de santé (antécédents médicaux des dix dernières années), de la couverture, etc. ;
- Les frais de dossier bancaire : leur montant (entre 500 et 1.000 euros en général) est variable en fonction de la banque, mais ils sont surtout négociables. "Pour cela, conseille Ulrich Maurel, proposez à votre banquier de souscrire au produit du mois (assurance vie, garantie décès ou autre), qui est mis en avant dans l'agence." Votre conseiller sera sans doute plus enclin à vous proposer une contrepartie ;
- La garantie bancaire : il peut s'agit d'une garantie hypothécaire, d'une caution ou d'un privilège de prêteur de deniers. Son montant est variable et peut s'élever à 3% du montant du prêt.
Pour en savoir plus sur le prêt immobilier, découvrez notre article dédié.

Les frais de notaires

Lors de la signature de l'acte authentique de vente, quelques mois plus tard, d'autres frais viennent s'ajouter au prix du bien immobilier en lui-même, en particulier les frais de mutation (2 à 3% du prix du bien s'il est neuf, 7 à 8% s'il est ancien). On les appelle souvent "frais de notaire", à tord. Il s'agit en fait de l'ensemble des dépenses relatives à la vente, plus précisément :
- les droits d'enregistrement : ce sont les impôts et taxes dus lors d'un achat immobilier. Leur montant est variable en fonction de la zone géographique. Il est reversé en partie aux collectivités locales et en partie à l'État.
- les débours : toutes les dépenses que le notaire a faites en votre nom en préparant la vente, par exemple les frais d'inscription des garanties hypothécaires, de publication de vente, ou encore les documents comme l'extrait de cadastre ;
- les émoluments du notaire : c'est-à-dire sa rémunération. Ils s'élèvent à un pourcentage du prix de vente du bien, dégressif en fonction du montant de cette vente ;
- les émoluments de formalités : c'est la rémunération spécifique à l'accomplissement des démarches administratives indispensables à la vente, comme la vérification de l'état civil.

Les impôts locaux

Le jour de la signature, vous payez également une partie des impôts locaux. En effet, dans certains cas, la taxe foncière pour l'année écoulée a déjà été payée par le vendeur, alors qu'il ne doit la payer que pour la période pendant laquelle il était effectivement propriétaire.

Exemple :

Le propriétaire d'une maison paye sa taxe foncière le 15 octobre.
Si la signature de l'acte authentique a lieu le 23 novembre, légalement, le vendeur ne doit payer la taxe foncière que du 1er janvier au 22 novembre, et l'acheteur du 23 novembre au 31 décembre. Au moment de la signature, l'acheteur verse au propriétaire le prorata de la taxe foncière pour la période courant du 23 novembre au 31 décembre.
Si la signature de l'acte authentique a lieu le 25 avril, le vendeur ne doit payer la taxe foncière que du 1er janvier au 24 avril, et l'acheteur du 25 avril au 31 décembre. Lors de la signature, l'acheteur s'engage à payer la taxe au moment où elle lui sera demandée (le 15 octobre par exemple). Afin que le montant de la taxe entre le 1er janvier et le 24 avril soit effectivement payé par le vendeur, la somme est retenue sur le montant de vente du bien.

Les charges de copropriété

Dans le cas d'un bien immobilier situé dans une copropriété, il peut vous être demandé (mais cela est négociable entre acheteur et vendeur) de payer le prorata des charges de copropriété payées à l'avance par le vendeur du bien, selon le même calcul que pour les taxes locales.

Exemple :

La signature de l'acte authentique a lieu le 23 novembre.
Le propriétaire vendeur a déjà versé au syndic l'avance pour les charges de copropriété du 4ème trimestre (octobre-novembre-décembre). L'acheteur lui verse le prorata des charges, c'est-à-dire le montant correspondant à la période entre le 23 novembre et le 31 décembre.

Les frais liés aux divers travaux

Peu après l'achat de votre bien, ou de manière concomitante à l'achat, vous pourrez avoir envie ou besoin de réaliser des travaux. Ces frais sont à prendre en compte lors de la préparation de votre projet immobilier.
- Si votre logement est ancien : des travaux de remise en état, d'aménagement (dépose de cloisons) ou de décoration peuvent être utiles. Pensez à les prévoir en amont et à les inclure dans le budget du prêt.
- Si votre logement est neuf : en particulier dans le cas d'une vente sur plan (VEFA), vérifiez l'état précis dans lequel le bien est livré. Par exemple, les revêtements de sol et muraux sont-ils inclus ? La cuisine est-elle meublée et équipée ? Autant de travaux à budgétiser.
- Si votre logement se trouve dans une copropriété : lisez scrupuleusement les comptes-rendus des dernières assemblées générales (AG) des copropriétaires. Si des travaux ont été votés mais pas entièrement payés, tous les appels de fonds restant dus sont à votre charge et, ce, dès la signature. Si la prochaine AG a lieu entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique, le vendeur peut vous envoyer une procuration pour participer à sa place à la réunion. Dans ce cas, tous les appels de fonds consécutifs aux travaux votés pendant cette AG vous sont dus.
Acheter un bien immobilier : attention aux frais cachés
 
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