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Comment déclarer ses revenus locatifs en 2018 ? Notre guide pratique

Par Rouba Naaman-Beauvais
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le 3 mai 2018
Vous êtes propriétaire d'un bien que vous mettez en location occasionnellement ou à l'année ? N'oubliez pas de déclarer le montant des loyers perçus, lors de votre déclaration de revenus 2017. Micro-foncier, micro-BIC, régime réel ou spécial... Pour ne pas vous tromper, notre guide complet.
L'investissement locatif est devenu une source de revenus, principaux ou complémentaires, pour de nombreux foyers fiscaux. Que vous possédiez plusieurs biens en location à l'année, ou que vous mettiez ponctuellement votre résidence principale sur une plateforme de location en ligne (type AirBnB), vous devez vous poser la question de la déclaration de ces sommes touchées.
En effet, la loi est complexe, puisqu'il existe plusieurs régimes d'imposition, en fonction notamment du montant des revenus fonciers, mais aussi du type de bien, meublé ou vide. Par exemple, si vous louez à la fois un logement meublé et un local vide, vous devrez déclarer les deux types de revenus dans deux cases différentes ! Bailleurs, pour ne pas vous perdre dans les méandres de la loi, et ne pas vous tromper en déclarant vos revenus locatifs, découvrez notre guide pratique.
 
Ce qu'il faut déclarer : l'ensemble des sommes perçues pour la location du ou des biens (logement vide ou meublé, boxe, garage, local commercial, etc.), qu'il s'agisse des loyers, d'indemnités d'assurance, d'aides touchées lors de travaux de rénovation (aides de l'Anah), de revenus provenant de parts dans une société immobilière, ou de revenus d'un fonds de placement immobilier. Les charges du locataire, en revanche, ne sont pas à déclarer.
Dans quel délai déclarer : si vous déclarez vos revenus en version papier, vous avez jusqu'au 17 mai 2018. Passer par Internet vous permet de gagner quelques jours : jusqu'au 22 mai si vous habitez les départements 01 à 19 ou si vous êtes non-résident ; 29 mai pour ceux des départements 20 à 49 ; 5 juin pour ceux des départements 50 à 974.

Mes revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 € par an : régime micro-foncier

Vous êtes concerné si... vous êtes bailleur d'un ou plusieurs logements vides (non meublés), et le montant total des revenus bruts perçus en 2017 ne dépasse pas 15.000 € hors charges. Attention, il existe des exceptions qui dépendent alors d'autres régimes (voir plus bas).
Vous devez déclarer selon... le régime micro-foncier. Il s'agit d'un régime d'imposition simplifié, qui concerne la plupart des propriétaires bailleurs non professionnels. Vous pouvez toutefois choisir de déclarer selon le régime réel (voir plus bas).
L'intérêt : Vous n'avez pas besoin de remplir une déclaration spécifique. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement sur la somme déclarée, pour couvrir les éventuels frais liés à l'amélioration des logements.
La case à remplir dans la déclaration de revenus 2018 : Indiquez le montant total des revenus locatifs perçus en 2017 dans la case 4BE de la déclaration n° 2042.

Mes revenus fonciers dépassent 15.000 € par an : régime réel

Vous êtes concerné si... vous êtes exclu du régime micro-foncier. Par exemple, vous êtes bailleur d'un ou plusieurs logements non meublés qui vous ont rapporté plus de 15.000 € en 2017 (revenus bruts hors charges). Ou encore, vos revenus proviennent exclusivement d'une société immobilière dont vous possédez des parts (sauf si celle-ci est dite "translucide"), ou d'un fonds de placement immobilier (FPI) soumis à l'impôt sur les sociétés.
Vous devez déclarer selon... le régime général, dit réel. Si vous optez pour ce régime alors que vous n'y êtes pas obligé (par exemple si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15.000 € par an), alors vous vous engagez à déclarer selon le régime réel pendant 3 ans.
L'intérêt : Vous pouvez déduire les intérêts d'emprunts liés à l'achat du bien mis en location, ainsi que le montant réel des dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration des biens mis en location. Un régime intéressant, donc, si vous avez engagé de lourds frais dans les logements loués en 2017.
Le formulaire à remplir pour la déclaration de revenus 2018 : Il s'agit de la déclaration de revenus fonciers, dite n°2044, paragraphe 110.
 
Si vous optez pour ce régime, vous avez jusqu'au 18 mai 2018 pour envoyer votre déclaration !

Je loue un bien neuf Borloo, Robien ou Cosse : régime spécial

Vous êtes concerné si... vos revenus fonciers proviennent de la location d'un bien neuf ou assimilé, pour lesquels vous bénéficiez d'un avantage fiscal spécifique (dispositifs Borloo, Robien, Besson, Périssol, Scellier, ou Cosse avec conventionnement de l'Anah, etc.).
Vous devez déclarer selon... le régime spécial.
L'intérêt : Le formulaire tient compte des particularités de chacun de ces investissements, notamment les déductions fiscales spécifiques aux différents dispositifs d'investissement locatif.
Le formulaire à remplir pour la déclaration de revenus 2018 : Demandez la déclaration de revenus fonciers "n° 2044 spéciale".

Je loue un bien classé ou situé dans une zone protégée : régime spécial

Vous êtes concerné si... le ou les biens que vous mettez en location sont des immeubles classés, situés dans un secteur protégé, ou encore détenus en nue-propriété, s'ils vous permettent de bénéficier de l'avantage fiscal Malraux, etc.
Vous devez déclarer selon... le régime spécial.
L'intérêt : Si, en 2017, vous n'avez pas touché de loyer provenant de votre immeuble classé, ou s'il vous a rapporté des recettes et que vous l'occupez en partie, vous pouvez tout de même déduire certaines charges.
Le formulaire à remplir pour la déclaration de revenus 2018 : Demandez la déclaration de revenus fonciers "n° 2044 spéciale".

Mes locations meublées me rapportent moins de 70.000 € par an : régime micro-BIC

Vous êtes concerné si... vous êtes bailleur, professionnel ou non (LMNP), d'un ou plusieurs logements meublés, dont les revenus annuels ne dépassent pas 70.000 € charges comprises. Ce plafond est rehaussé à 170.000 € par an pour les locations de tourisme dans des biens classés.
Vous devez déclarer selon... le régime micro-BIC. Si les revenus provenant de la mise en location de logements vides sont considérés comme des revenus fonciers, ceux provenant d'une location meublée sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux.
L'intérêt : Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire automatique de 50% sur les sommes totales perçues, et de 71% pour les biens classés. Attention, dans certains cas (location touristique dont les recettes dépassent 23.000 € par an, chambres d'hôtes dont les recettes dépassent 5.100 €/an, etc.), les revenus sont soumis aux cotisations sociales.
Le formulaire à remplir pour la déclaration de revenus 2018 : Il s'agit du formulaire n° 2042 C PRO. Si vous êtes un bailleur non professionnel (ou loueur en meublé non professionnel, LMNP), remplissez le cadre "revenus des locations meublées non professionnelles". Si vous êtes professionnel (c'est-à-dire, si vous êtes inscrit au registre de commerce, avec des revenus locatifs qui sont la première source de revenus de votre foyer, d'un total supérieur à 23.000 € par an), remplissez le cadre "revenus industriels et commerciaux professionnels".

Mes locations meublées me rapportent plus de 70.000 € par an : régime réel

Vous êtes concerné si... vous êtes exclus du régime micro-BIC. Par exemple, si vous proposez à la location des biens meublés qui vous rapportent plus de 70.000 € par an.
Vous devez déclarer selon... le régime réel des locations meublées. Si vous optez pour ce régime alors que vous n'y êtes pas obligé (par exemple si vos revenus locatifs ne dépassent pas 70.000 € par an), alors vous vous engagez à déclarer selon le régime réel pendant 2 ans, renouvelables automatiquement.
L'intérêt : Vous pouvez déduire le montant réel de vos charges, qu'il s'agisse du prix du mobilier, de frais de rénovation, d'intérêts d'emprunt, de frais de travaux dans la copropriété, de frais d'assurance, et même de la taxe foncière.
Le formulaire à remplir pour la déclaration de revenus 2018 : Il s'agit des formulaires n° 2031 et 2033.
 
Si vous optez pour ce régime, vous avez jusqu'au 18 mai 2018 pour envoyer votre déclaration !
Comment déclarer ses revenus locatifs en 2018 ? Notre guide pratique
 
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