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Loi Denormandie : investir dans l'ancien avec travaux

Par Rouba Naaman-Beauvais
,
Mis à jour le 27 mars 2019
Pour investir dans la location vide, un nouvel avantage fiscal a été créé cette année. Proche du Pinel, il s'en distingue par quelques points cruciaux. Nos explications détaillées et quelques exemples concrets.
Investir dans la pierre, une valeur sûre... et un placement malin, surtout lorsqu'il s'accompagne d'un cadeau non négligeable. Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif fiscal plus connu sous le nom de "loi Pinel" a été renforcé. Sous l'impulsion du nouveau ministre du logement Julien Denormandie, le concept a été élargi aux logements anciens situés au coeur de certaines villes, sous réserve de réaliser des travaux pour les réhabiliter, et de mettre en location le bien à un montant raisonnable pour des ménages modestes.

Communément appelé "dispositif Denormandie", cet avantage fiscal peut s'avérer intéressant si vous cherchez à réaliser un investissement locatif dans l'immobilier ancien. L'objectif assumé de cette loi : encourager les particuliers à investir dans la réhabilitation des habitats dégradés qui pullulent dans certains centres-villes. Elle remplace, à partir de 2019, le dispositif Cosse, et s'appliquera jusqu'au 31 décembre 2021.

Attention, toutefois, à bien analyser l'état du marché immobilier dans la ville qui vous intéresse. Compte tenu des conditions imposées par la loi Denormandie, l'investissement est plus ou moins rentable en fonction du dynamisme de la commune, de la demande locative, et du montant moyen des loyers constaté.

Voici tous les détails sur le dispositif Denormandie 2019.
 

Qui peut bénéficier du Denormandie 2019 ?

 
Le dispositif fiscal Denormandie s'adresse aux particuliers, contribuables fiscalement domiciliés en France, qui souhaitent investir dans l'achat d'un bien ancien à rénover pour profiter d'un avantage fiscal intéressant.
 

Pour quel bien ?

 
Le bien acheté doit être :
  • Achevé depuis 15 ans ou plus ;
  • Situé dans l'une des 222 villes bénéficiaires du plan Action coeur de ville, ou dans une commune ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
  • Une "passoire thermique", c'est-à-dire présenter une étiquette énergétique F ou G.
Vous devez prévoir des travaux conséquents pour rendre à nouveau habitable le logement en question. Le dispositif s'applique aussi pour des bien à usage de bureaux, si les travaux prévoient de changer sa destination pour en faire un logement.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal Denormandie, le coût global du projet (prix du bien + montant des travaux) ne doit pas dépasser les 5.500 €/m2.
 

Quelles sont les conditions de travaux ?

 
Dans ce logement, vous devez prévoir des travaux à hauteur de 25% au moins du coût total de l'opération.

Exemple :

Vous achetez un bien au prix de 120.000 €. Les travaux devront atteindre un montant de 40.000 €, soit un budget total de 160.000 €.


Le chantier de rénovation doit être réalisé par un professionnel labellisé RGE, et répondre à l'un ou l'autre de ces deux critères :
  • Comprendre 2 types de travaux parmi 5 catégories : changement de chaudière, remplacement du système de production d'eau chaude, isolation des fenêtres, des combles, ou des murs. Les conditions exactes (niveau de performance requis) sont précisées par décret ;
  • Entraîner une amélioration des performances énergétiques du bien de 30% ou plus, ou 20% si le bien se trouve dans une copropriété.
 

Quel est le montant de l'avantage fiscal ?

 
L'avantage fiscal dépend de la durée pendant laquelle vous louer le bien à un montant plafonné.

Durée d'engagement locatif Montant de l'avantage en % du montant de l'opération
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%
 
L'avantage est calculé sur le montant total de l'opération (prix du bien + montant des travaux), à hauteur de 300.000 € maximum.

Exemple :

Le bien a coûté 270.000 € à l'achat. Le montant des travaux s'élève à 90.000 €, donc le montant total de l'opération est de 360.000 €. L'avantage fiscal sera calculé sur une base de 300.000 €.

Si vous louez le bien rénové pendant 12 ans, vous obtiendrez une réduction fiscale de 63.000 € répartis sur 12 ans, soit 5.250 €/an


 

Quelles sont les conditions de location ?

 
Comme pour le dispositif Pinel, le logement rénové doit être loué vide à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un plafond fixé par décret.

Composition du ménage Plafond de revenus
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2/C
Personne seule 37.508 € 37.508 € 30.572 € 27.515 €
Couple 56.058 € 56.058 € 40.826 € 36.743 €
Pers. seule ou couple + 1 personne à charge 73.486 € 67.386 € 49.097 € 44.187 €
+ 2 personnes à charge 87.737 € 80 716 € 59.270 € 53.344 €
+ 3 personnes à charge 104.390 € 95 553 € 69.725 € 62.753 €
+ 4 personnes à charge 117.466 € 107.527 € 78.579 € 70.721 €
Majoration par pers. à charge supplémentaire + 13.087 € + 11.981 € + 8.766 € + 7.888 €
 
Pour connaître la zone correspondant à la ville où se situe votre bien, utilisez le moteur de recherche du ministère.

Le montant du loyer, quant à lui, ne peut pas dépasser un plafond, fixé par décret, et variable en fonction de la zone où se situe le logement.

Zone où se situe le bien Plafond de loyer (par m2)
Zone A bis 16,96 €
Zone A 12,59 €
Zone B1 10,15 €
Zone B2/C 8,82 €
 
Attention ! Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. En effet, les prix au m2 dépendant de la région bien sûr, mais aussi du type de bien, un studio ayant un prix moyen au m2 bien supérieur à celui d'un T4, par exemple.

Pour définir le loyer maximum que vous pouvez proposer pour le bien rénové, vous devez commencer par calculer un coefficient, à partir de la formule suivante :

Coefficient = 0,7 + 19/(surface habitable + la moitié de la surface des annexes)

Le coefficient doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche, et ne peut dépasser 1,2. Multipliez ensuite ce coefficient au plafond indiqué dans le tableau ci-dessus, et vous obtiendrez le plafond de votre bien.

Exemple :

Votre bien est situé en zone A, présente une surface habitable de 40 m2 et un balcon de 10 m2. Le calcul du coefficient est le suivant :


0,7 + 19/45 = 1,22 donc 1,2


Le loyer mensuel maximum que vous pouvez proposer pour ce bien est :


12,59 x 1,2 = 15,108 €/m2 soit 604,32 €



Notez que, contrairement au dispositif Pinel, il vous est possible de louer ce bien rénové à un ascendant (parent, grand-parent) ou à un descendant (enfant, petit-enfant) dans le cadre du dispositif fiscal Denormandie.
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