Impayés de loyer : quels recours pour les propriétaires ?

Un locataire défaillant n'est pas toujours un mauvais payeur. Il peut en effet rencontrer des difficultés économiques passagères, mais si la situation s'éternise, ou qu'il fait preuve de mauvaise foi, il faut agir.

En 2017, 147.000 procédures ont été initiées par des propriétaires pour expulser des locataires non solvables, soit un taux d'impayés de 1,3%*. Avant de vous tourner vers la justice, prenez contact avec votre locataire pour tenter d'éclaircir la situation et trouver un compromis satisfaisant.

*(Chiffre Infostat/Ministère de la Justice, 2017)

Impayés de loyer : résolution à l'amiable

Avant d'entreprendre toute procédure devant les tribunaux, commencez par un règlement à l'amiable. Dès le premier impayé, prenez vite contact avec votre locataire, soit par téléphone, soit par mail ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et conservez toujours une trace de vos échanges.

Cette démarche peut aboutir à une solution rapide et convenable pour les deux parties. Si votre locataire rencontre des difficultés financières, vous devez lui proposer des solutions comme l'échelonnement de la dette en plusieurs mensualités par exemple, sa réduction ou encore son annulation (comme le prévoit l'article 1244 du Code civil). L'idée n'est pas de vous mettre en danger financièrement, mais simplement de trouver un compromis.

Si vous tombez sur un accord, mieux vaut le stipuler sous la forme d'un avenant à votre contrat de location. Sachez que même dans le cas d'une résolution à l'amiable, le propriétaire a le droit de réclamer son loyer intégralement (en une seule ou plusieurs fois), ou de demander des dommages et intérêts si cela est stipulé dans le contrat de bail. Si cette résolution à l'amiable échoue, vous pouvez entamer une procédure pour loyer impayé.

Recouvrement des loyers impayés

La procédure de recouvrement débute après la conciliation à l'amiable. Vous devez envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception pour défaut de paiement. Après un délai de 15 jours, si le locataire ne répond pas, le propriétaire pourra alors lui faire parvenir une lettre de mise en demeure.

Durant cette période, le bailleur doit informer les garants du défaut de paiement du locataire. Ces derniers peuvent d'ailleurs être démarchés pour payer la dette locative en raison de la clause de cautionnement solidaire. Cela ne peut se faire que par un courrier recommandé avec accusé de réception. Si cela n'aboutit pas, une procédure judiciaire peut être entamée.

Le propriétaire peut alors envoyer une sommation de payer par un courrier recommandé ou par voie d'huissier. Le locataire dispose, alors, d'un délai de deux mois pour régulariser la situation. Le commandement de payer détaille les arriérés de loyer mais aussi de charges mois par mois.

Vérifiez si votre bail mentionne une clause résolutoire. Si c'est le cas, et que le locataire manque à l'une de ses obligations contractuelles, le propriétaire a le droit de résilier automatiquement le bail. A ce stade, le locataire peut s'acquitter de sa dette entièrement ou partiellement, mais également demander un délai de paiement.

 

L'injonction de payer

A ce stade, si vous n'avez pas obtenu les sommes dues, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité et engager une procédure d'injonction de payer (pour une créance jusqu'à 10.000 €). Pour des créances inférieures à 5.000 €, vous pouvez opter pour une procédure simplifiée par voie d'huissier de justice.

Le locataire a alors un mois pour répondre, et éventuellement contester. S'il ne le fait pas, le propriétaire peut alors faire exécuter l'ordonnance.

Notez toutefois que l'injonction de payer permet uniquement le recouvrement de la dette sans toutefois mettre fin au bail. Si vous souhaitez en plus le départ de votre locataire, il vous faudra alors faire jouer la clause résolutoire prévue dans votre contrat de location, mais l'intervention d'un juge est indispensable.

Procédure d'expulsion pour impayés de loyer

L'expulsion ne peut être ordonnée que par une décision de justice. Le juge peut décider d'accorder des délais de paiement au locataire, ou ordonner l'expulsion en résiliant le bail.

Un commandement sera alors transmis par voie d'huissier au locataire lui signifiant de quitter les lieux dans un délai de deux mois (sauf durant la trêve hivernale, soit entre le 1er novembre et le 31 mars).

Toute procédure d'expulsion doit être signalée à la CCAPEX (Commission Départementale de Coordination des Actions de prévention) afin d'alerter les services sociaux. Si le locataire reste dans les lieux, l'huissier de justice présente une demande d'expulsion auprès de la préfecture aidée par les agents de la force publique. Un propriétaire dispose ici d'un délai de 3 ans pour couvrir ses loyers impayés.

Les assurances et garanties contre les loyers impayés

Pour éviter une procédure longue et coûteuse, il existe des assurances pour se prémunir des impayés de loyer. Elles garantissent le remboursement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire, et offrent une protection judiciaire et financière. Renseignez-vous auprès de votre agence de location ou d'une assurance privée. Son coût est de l'ordre de 3 à 4% du montant du loyer.

Le propriétaire peut également demander des garanties à son futur locataire. Selon la situation, ce dernier peut alors présenter un garant, ou, s'il n'en a pas, souscrire une assurance.

• La caution personne physique

Le bailleur peut demander une caution solidaire au locataire. Cette procédure de recouvrement est moins complexe et plus facile à activer. Cependant, la loi interdit de cumuler assurance pour loyer impayé et caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Toute personne qui se porte garante pour une location s'engage, en cas d'impayés de loyer, à régler la dette locative. Il existe deux types de cautions :

• la caution simple : dans le cas de l'insolvabilité du locataire, le bailleur doit entamer les différentes procédures de recouvrement d'impayés de loyer avant de réclamer les arriérés à la caution. Pour cela, il lui adressera un courrier recommandé avec accusé de réception lui détaillant l'échec des procédures ;

• la caution solidaire : le bailleur a le droit de s'adresser directement à la caution dès le premier euro de loyer impayé.

• Visale, une garantie gratuite pour le locataire

La garantie Visale est un dispositif financé par Action Logement, qui s'adresse aux locataires d'un logement du parc privé n'ayant pas de garant. Mise en place en 2016, Visale couvre les loyers impayés pour une durée de 36 mois maximum durant toute la durée du bail.

Qui peut prétendre à ce dispositif ?

• les jeunes de moins de 30 ans : salariés, étudiants ou chômeurs ;

• après 30 ans : salariés du secteur privé (en période d'essai, CDD, intérim, apprentissage et intermittents) qui entrent dans le logement jusqu'à 6 mois après ma prise de fonction.

Dans tous les cas, le logement doit être la résidence principale du locataire, le contrat de location conforme à la loi du 6 juillet 1989 et le loyer ne doit pas dépasser 1.300 € (ou 1.500 € en Ile-de-France). Attention, les logements HLM sont exclus du dispositif Visale.

• L'assurance souscrite par le locataire

Si le futur locataire ne remplit pas toutes les conditions pour prétendre à la garantie loyer impayé, au dispositif Visale ou simplement à la caution solidaire, il peut, alors, souscrire à une assurance privée. Un organisme se porte garant pour sa location moyennant une cotisation mensuelle calculée selon un pourcentage du loyer (entre 3 et 4%).