Un bailleur exige souvent de son locataire un garant. Ce dernier, aussi appelée caution, peut ainsi être sollicité pour régler les sommes dues par le locataire en cas de défaillance. Un engagement à ne pas prendre à la légère.
De façon quasi systématique, les propriétaires demandent un garant (aussi familièrement appelé une caution) afin de se prémunir contre
les loyers impayés. Il s'agit en général d'un proche, parent ou ami. Le garant, par un engagement de cautionnement, accepte ainsi de payer au bailleur le loyer du locataire en cas de défaillance de ce dernier.
Bien que la réglementation en vigueur soit protectrice à l'égard de la personne qui se porte caution, celle-ci doit malgré tout être vigilante car l'engagement de cautionnement peut entraîner de lourdes conséquences financières.
Que signifie se porter garant ou caution ?
Depuis le 1er janvier 2022, la loi définit le cautionnement comme
"le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci" (article 2228 du Code civil).
Ainsi, la personne qui se porte caution
garantit les dettes locatives dont est redevable le locataire, à savoir : le loyer, les charges, les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif de ses dettes locatives, et les frais de remise en état du logement dégradé.
La durée d'engagement de la caution
L'engagement de la caution peut être :
- à durée déterminée : la durée est précisée dans l'acte de cautionnement, et est généralement identique à la durée du bail. La caution reste obligée de payer les dettes locatives jusqu'à la date initialement prévue sans pouvoir résilier son engagement.
- à durée indéterminée : aucune date n'est ici précisée. La caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, dans ce cas, elle reste tenue des dettes locatives jusqu'à la fin du contrat de location.
Comme pour le contrat de bail, l'acte de cautionnement prend fin à l'expiration du bail, ou du délai de préavis du locataire.
Caution simple ou solidaire : quelle différence ?
Il existe 2 types de caution qui n'engagent pas de la même manière :
- La caution simple : dans ce cas, le bailleur peut réclamer les impayés auprès du garant seulement s'il a déjà demandé le paiement au locataire, et que ce dernier n'est pas en mesure de régler ses dettes locatives.
- La caution solidaire (la plus fréquente en pratique) : le bailleur peut ici solliciter directement la caution dès le premier impayé de loyer, sans même savoir si le locataire peut régler.
Le type de caution doit être précisé dans l'acte de cautionnement.
Quels documents le garant doit-il fournir ?
Le bailleur peut exiger certains documents, toutefois énumérés de façon précise par la loi :
- une pièce d'identité en cours de validité (carte d'identité, passeport ou permis de conduire) ;
- un justificatif de domicile ;
- un justificatif professionnel (extrait Kbis pour les indépendants, contrat de travail, attestation employeur...) ;
- des justificatifs de revenus et de solvabilité (3 derniers bulletins de salaire pour les salariés par exemple, titre de propriété, dernier avis d'imposition...).
La forme et le contenu de l'acte de cautionnement
L'acte de cautionnement doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit, et être réalisé par acte sous signature privée ou par acte authentique (c'est-à-dire acte notarié).
Il doit être signé par la caution et contenir des mentions obligatoires (nom du bénéficiaire, montant du loyer...) dont certaines doivent être écrites obligatoirement à la main (ou par apposition numérique) par la personne se portant caution.
A noter : Un modèle d'acte de cautionnement est à la disposition des particuliers sur
le site internet du ministère de l'Intérieur.
Depuis le 1er janvier 2022, le contrat de cautionnement peut aussi être signé par voie électronique.
Quels risques financiers pour la caution ?
Si la caution refuse, ou ne peut pas payer l'intégralité des dettes du locataire suite à la mise en demeure du bailleur, celui-ci peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et le recouvrement.
En cas de difficultés financières, le locataire, et/ou la caution, peut solliciter des délais de paiement devant le juge.
Le bailleur peut procéder à des mesures de saisie à l'encontre du locataire et de la caution (saisie possible des biens immobiliers, des comptes bancaires...).
La caution est ensuite en droit de se retourner contre le locataire suite au paiement des dettes de ce dernier afin d'obtenir le remboursement de l'intégralité de la somme sous réserve que le locataire soit solvable.
Important : en cas de décès du garant, si rien n'est indiqué dans l'acte, son engagement se transmet automatiquement à ses héritiers qui restent redevables de dettes nées avant le décès.