Sous-louer son logement : les règles à respecter

La sous-location est un moyen permettant au locataire de quitter sa résidence principale quelques mois pour des raisons professionnelles ou pour un voyage à l'étranger par exemple, sans avoir à rechercher une nouvelle location à son retour.

Une sous-location est constituée dès lors qu'un locataire titulaire d'un bail de location à son nom, met partiellement ou intégralement son logement à disposition d'un sous-locataire moyennant le paiement d'un loyer. Mais pour qu'elle soit valable et n'entraine aucun litige, il est important de suivre certaines règles.

Sous-location : uniquement avec l'autorisation du bailleur

Depuis 2014, toute sous-location d'un logement vide ou meublé est interdite, sauf si le locataire obtient préalablement un accord écrit de son propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).

Le locataire doit demander par lettre recommandée avec accusé de réception l'autorisation écrite de son bailleur pour pouvoir sous-louer son logement. La demande doit contenir le montant du loyer qui sera payé par le sous-locataire. Le bailleur, lui, est libre d'accepter ou de refuser la demande de sous-location, et il n'a pas à justifier sa réponse.

Si le locataire sous-loue sans y avoir été autorisé préalablement, ou sans en avoir fait la demande au propriétaire, ce dernier peut, notamment, demander la résiliation du bail et exiger du locataire de lui verser les loyers correspondants aux sous-locations non autorisées.

A noter : dans le cas où le locataire héberge gratuitement un proche (pas de sous-location), l'autorisation du propriétaire n'est cependant pas nécessaire.

L'importance du contrat de sous-location

Bien que la loi n'impose pas la rédaction d'un contrat de sous-location, il est vivement recommandé d'en établir un par écrit après avoir obtenu l'accord du bailleur.

Le contrat de sous-location doit être rédigé et signé par le locataire et le sous-locataire. Le locataire a, de plus, l'obligation de remettre au sous-locataire, l'autorisation écrite de son bailleur ainsi que la copie du bail en cours.

Différentes mentions doivent également être indiquées dans le contrat : la date de prise d'effet de la sous-location, sa durée, le montant du loyer, l'existence ou non d'un dépôt de garantie (auquel cas préciser le montant), le préavis, les obligations des parties, les états des lieux d'entrée et de sortie...

• Le montant du loyer de la sous-location

Le montant du loyer est librement fixé par les parties, toutefois, il ne peut être supérieur à celui payé par le locataire au propriétaire. En cas de sous-location partielle du logement, le montant du loyer doit être proportionnel à la surface louée.

• La durée de la sous-location

La durée de la sous-location est librement fixée, mais elle ne peut excéder celle du contrat de bail. Ainsi, la sous-location prend fin à l'issue de la durée exprimée dans le contrat ou, au plus tard, à l'expiration du bail principal.

En effet, le contrat de sous-location prend automatiquement fin lors de la cessation du bail principal pour quelque motif que ce soit (résiliation, départ volontaire du locataire...), sans nécessité d'un congé préalable.

Les avantages de la sous-location

• Pour le locataire : La sous-location donne la possibilité au locataire d'être absent pendant une durée prolongée sans pour autant procéder à la résiliation de son bail de location.

• Pour le sous-locataire : La sous-location a un intérêt financier pour le sous-locataire, qui réalise des économies dans sa recherche de logement (pas de frais d'agence). De plus, sous la condition que le contrat de sous-location soit autorisé par le propriétaire, établi par écrit et signé, le sous-locataire est éligible à des aides au logement comme l'APL.

• Pour le propriétaire : La sous-location permet au propriétaire d'éviter une période sans locataire et de percevoir les loyers alors même que son locataire est absent.

Sous-location : les responsabilités du locataire

Le locataire est, à l'égard de son bailleur, toujours tenu de l'exécution des obligations du bail comme s'il occupait les locaux lui-même. Il est donc responsable des agissements du sous-locataire et doit répondre de ses manquements (impayés, dégradations, plaintes des voisins pour le bruit...).

C'est pourquoi, si le locataire sous-loue intégralement son logement, il doit absolument veiller à ce que le sous-locataire ait bien souscrit une assurance habitation.

Le propriétaire et le sous-locataire, quant à eux, ne sont tenus à aucune obligation l'un vis-à-vis de l'autre. Toutefois, si le locataire principal ne paie plus son loyer, le bailleur peut obtenir du sous-locataire le versement direct du sous-loyer.