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Tout savoir pour bien louer

le 25 août 2014
Rentrée oblige, le marché de la location est en effervescence. Révision de loyer, contrat, dépôt de garantie, caution... Locataire comme bailleur, trouvez ici un petit rappel des essentiels à connaître pour une location non meublée.
Mise à jour d'un article datant du : 27/08/2010
La période est propice à la location. Comment mettre fin à son contrat de bail ? Comment réviser son loyer ? A quoi s'engage une caution ? Découvrez en pages suivantes les points essentiels à savoir sur la location et ses dernières évolutions en cette rentrée 2010.
En pages suivantes :
- Réviser son loyer
- Le contrat de location
- Le dossier de candidature à la location
- Mettre fin à un bail
- Les obligations en matières de diagnostics
- La caution
- La GRL, nouvelle formule
- l'état des lieux et le dépôt de garantie
- Charges, réparations... qui paie quoi ?
- La colocation
Tout savoir pour bien louer

Révision du loyer

credit immobilier
credit immobilier © MAP
Réévaluer son loyer à la hausse n'est pas extrêmement complexe. Encore faut-il procéder dans les règles.
Comment réviser son loyer annuellement ?
Tout d'abord, il faut savoir que la révision annuelle du loyer ne peut être effectuée que lorsque cette possibilité est inscrite dans le bail. Elle ne peut intervenir qu'une fois par an. La date de révision est celle indiquée dans le bail ou à défaut, la date anniversaire de la signature du contrat. L'Indice de référence des loyers (IRL)* est utilisé pour les baux d'habitation vides et meublés. Il établit la progression maximale que les bailleurs peuvent exiger de leurs locataires.

Comment calculer la revalorisation de son loyer ?

Une augmentation du loyer se calcule à partir d'un loyer hors charges. Il faut prendre la valeur du loyer l'année précédente. L'opération à effectuer est la suivante : loyer précédent multiplié par l'indice de référence des loyers du trimestre en cours, le résultat étant ensuite divisé par l'indice de référence du même trimestre de l'année précédente. Si le loyer n'a pas été réévalué depuis deux ans, la méthode de calcul reste la même. Il faudra prendre le quatrième trimestre de deux années auparavant comme indice de référence. L'évolution de l'IRL peut être consultée sur le site de l'Insee. A noter enfin, que le ministère du logement met une calculette en ligne de révision des loyers pour les propriétaires sur son site internet.
Réévaluer son loyer au-delà de l'IRL en cours de bail, est-ce possible ?
Oui, mais seulement en cas de travaux. Ainsi, le loyer peut être majoré en cours de bail, lorsque le bailleur et le locataire ont convenu (lors de la signature du bail, ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail) de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, une clause (dans le bail ou dans l'avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable à la fin des travaux.

L'exception parisienne

Pour limiter les hausses de loyer en région parisienne, un décret spécifique à Paris et à 334 communes limitrophes encadre la hausse des loyers lors d'un renouvellement de bail.
La progression du loyer ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre l'ancien loyer et ceux constatés dans le voisinage. Exemple : un logement est loué 500 euros par mois hors charges. Des biens similaires dans le voisinage sont loués 800 euros. (800 - 500) /2 = 150 euros, la hausse est limitée à 150 euros. Il faudra l'étaler sur six ans car elle est supérieure à 10% de l'ancien loyer ; ainsi l'augmentation annuelle sera de 25 euros par an (150 / 6 = 25).
En cas de travaux sur les parties communes ou privatives, la majoration ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises (à condition que le coût des travaux soit au moins égal au montant du dernier loyer annuel). Par exemple : un propriétaire réalise 7.000 euros de travaux dans l'année, il peut en répercuter sur le locataire 15%, soit 1.050 euros dont l'application est étalée sur six ans.
*Montant de l'IRL
Au deuxième trimestre 2014, l'indice de référence des loyers (IRL) affiche une augmentation de 0,57% sur un an, selon les derniers chiffres publiés par l'Insee. Une hausse moindre par rapport au trimestre précédent.
Il avait enregistré une hausse de 0,60% sur un an au premier trimestre 2014, 0,69% au quatrième trimestre 2013 et de 0,90% au troisième trimestre 2013. On observe donc une décélération, due notamment à une indexation sur l'inflation.
L'indice de référence des loyers correspond à la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers
Révision du loyer

Le contrat de location

document mains
document mains © Gautier Willaume-FOTOLIA
Le contrat de location est obligatoirement écrit, réalisé en deux exemplaires signés par le propriétaire et par le locataire.
Il mentionne notamment le montant du loyer, la durée du bail, le montant du dépôt de garantie et la description complète du logement.
Mais attention aux clauses abusives ! Il est par exemple interdit d'imposer au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent autres que celles prévues par le dépôt de garantie, le mois de loyer payé d'avance et la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction, le cas échéant ; le locataire ne peut pas non plus être forcé d'opter pour le prélèvement automatique. La clause qui refuserait au locataire le droit d'héberger des personnes chez lui serait également nulle.
(cf. pour une liste exhaustive cf. le site service-public : Les clauses abusives).
Le bail est accompagné de plusieurs documents comme l'état des lieux, l'attestation d'assurance obligatoirement souscrite par le locataire, l'engagement de caution s'il y a lieu, les extraits de règlement de copropriété concernant le locataire (notamment la jouissance et l'utilisation des parties communes ainsi que la proportion que représente le logement pour chaque catégorie de charge), le dossier de diagnostic technique et enfin une information sur la réception des services de télévision existant dans l'immeuble.
Attention ! En cas d'absence de contrat écrit, la location peut quand même être valable, mais à ce moment-là, le bailleur ne pourra pas arguer de la nullité du contrat pour demander au locataire de partir, comme il ne pourra pas non plus augmenter le loyer. A noter qu'en revanche, un contrat peut être établi par écrit à tout moment.
Le contrat de location

Dossier de candidature à la location

interdiction location
interdiction location © MAP
Selon la loi du 6 juillet 1989, complétée par la loi Dalo du 5 mars 2007, en préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut plus demander au candidat à la location de produire certains documents tels que :
- photographie d'identité hormis celle de la pièce justificative d'identité,
- carte d'assuré social,
- copie de relevé de compte bancaire ou postal,
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal,
- attestation d'absence de crédit en cours,
- autorisation de prélèvement automatique,
- jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : "Par ces motifs",
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs,
- attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire,
- contrat de mariage,
- certificat de concubinage,
- chèque de réservation de logement,
- dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique,
- extrait de casier judiciaire,
- remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du Code civil,
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.
Dossier de candidature à la location

Mettre fin à un contrat de bail

mains séparation divorce papier déchiré
mains séparation divorce papier déchiré © DR
Un bail est conclu pour un minimum de trois ans si le bailleur est un particulier ou une société civile immobilière (constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus ou lorsque le logement est en indivision) et six ans minimum si le bailleur est une personne morale (société, association, syndicat, etc.). Sauf mention expresse dans le contrat invoquant la reprise pour des raisons professionnelles ou familiales.
Le préavis est de trois mois, réduit à un mois pour le locataire invoquant des raisons professionnelles (mutation, nouvel emploi), personnelles (s'il a plus de 60 ans et que son état de santé le justifie, ou économiques (s'il bénéficie du RMI). Le propriétaire peut également donner son congé au locataire si ce dernier ne respecte pas ses obligations, s'il vend l'appartement ou s'il le destine à un membre de sa famille. Le préavis prend dans ces cas des formes très réglementées (Pour en savoir plus, rapprochez-vous d'une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires).
En savoir plus, voir sur Maison à part : Bail, résilier dans les délais.
Mettre fin à un contrat de bail

Les obligations en matière de diagnostics

dpeimmeubleancien
dpeimmeubleancien
Quelque soit la nature du bien loué, les bailleurs doivent remettre au locataire des diagnostics techniques : la performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb, l'état des risques naturels technologiques.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2011, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l'annonce de location. Le DPE doit donc être réalisé dès le passage de l'annonce.
Pour en savoir plus, voir les articles :
Les nouvelles obligations des bailleurs
Les diagnostics techniques obligatoires
Les obligations en matière de diagnostics

La caution - Tout savoir pour bien louer

caution location chèque dépôt de garantie
caution location chèque dépôt de garantie © MAP
Face aux risques d'impayés, les bailleurs demandent couramment qu'une personne se porte caution pour son locataire.
C'est un véritable engagement : elle se porte garant du paiement du loyer à la place de ce dernier le cas échéant. La personne qui se porte caution peut être un membre de la famille du locataire ou un ami, il n'y a pas de restriction particulière et ce, quand bien même cette personne n'ait pas la nationalité française ou n'habite pas sur le territoire.
La caution nécessite un engagement écrit, signé entre le bailleur et la personne qui se porte garant, qui figure dans le contrat de bail ou en annexe. Une copie est d'ailleurs remise à chaque partie. L'acte, rédigé à la main par la caution, doit comporter le montant du loyer et ses conditions de révision, une mention exprimant qu'elle s'engage en toute connaissance de cause et le montant maximal, le cas échéant, qu'elle garantit.
L'article 22-1 de la loi du 6.7.89 (alinéa 1) doit également être mentionné : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".
La caution - Tout savoir pour bien louer

La garantie des risques locatifs, nouvelle formule

signature de la convention DAS/ APAGL
signature de la convention DAS/ APAGL © PP - MAP
Destinée notamment à apporter aux propriétaires la sécurité du paiement des loyers, la Garantie des risques locatifs (GRL), mise en place en 2007, a eu des débuts difficiles. Concurrencée et peu connue, elle connaît aujourd'hui une nouvelle mouture.
Annoncée en mai dernier et devant voir le jour en septembre, la nouvelle garantie des risques locatifs (GRL) semble cette fois mise sur les rails. C'est le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, en personne, qui l'a présentée le 23 décembre 2010 lors d'une conférence de presse. "Il fallait le temps d'affiner les modalités du dispositif avec les assureurs" explique à Maison à part Lucie Cahn, directeur général de l'Apagl (Association pour l'accès aux garanties locatives).
Jusqu'alors, deux systèmes cohabitaient : la Garantie des loyers impayés (GLI) délivrée par les assureurs lorsque le taux d'effort des locataires était inférieur à 33% et, la GRL, pour ceux présentant un taux supérieur à 33%. Des bailleurs perdus, ne sachant plus à qui s'adresser, une mise en concurrence avec les assureurs, une méconnaissance globale du dispositif, notamment des locataires, ou encore des préjugés persistants (manque de confiance des propriétaires ou impression de stigmatisation pour les locataires), etc... la mise à plat était plus que nécessaire.

Un produit unique

Une extension est réclamée dès ses débuts en 2007. Fini donc le temps où la GRL n'était réservée qu'aux locataires les plus fragiles. Désormais, les sociétés d'assurances liées au dispositif GRL disposeront "d'un produit unique qui couvrira les propriétaires contre les risques d'impayés de tous les locataires présentant un taux d'effort (ndlr, rapport entre revenu et loyer) inférieur ou égal à 50%. Action Logement ou l'Etat, selon les publics (1% logement : salariés, retraités, jeunes et étudiants boursiers ; Etat : fonctionnaires, minima sociaux et professions non salariées, ndlr), apporteront une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sur-sinistralité liée aux défaillances des locataires les plus modestes", a expliqué Benoist Apparu. Les organismes de gestion de la GRL n'interviennent plus dans le métier des assureurs qui voient ainsi le dispositif d'un meilleur œil.
Mais de tout cela, le bailleur ne se préoccupera pas. Il bénéficiera en effet d'un interlocuteur unique : son assureur. Ce nouveau dispositif permet, explique Lucie Cahn, de "laisser libre choix de son locataire au bailleur, qui n'a plus qu'à vérifier si les revenus de celui-ci (salaires ou bénéfices et prestations sociales comprises, ndlr) dépassent ou non les 50% du loyer". Une simplification qui pallie les éventuelles discriminations ou stigmatisations d'alors. Il en coûtera au bailleur "entre 2 et 3% de son loyer annuel, charges comprises" pour être assuré, précise Lucie Cahn.
Du côté des locataires, en cas d'impayés et s'ils sont de bonne foi, le traitement social est préservé. Le locataire en difficulté sera suivi par les organismes comme l'Apagl, qui l'aideront quant à l'étalement de sa dette ou son relogement éventuel. Malgré tout, l'accent est mis également sur la responsabilisation du locataire : ce dernier sera sommé de reprendre le paiement (au moins partiel dans un premier temps) des loyers. "Si cette condition n'est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés sera engagée" explique le ministère.
A cela s'ajoute un dispositif de contrôle des assureurs qui sera mis en place sur la base d'un suivi d'indicateurs.*
La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) prévoit la mise en place d'un système de garantie universelle de loyers à partir du 1er janvier 2016.
Voir :
La GRL, nouvelle formule
Lancement effectif de la nouvelle GRL
L'interview de Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement, réalisée par Maison à part, à l'occasion du lancement.
La garantie des risques locatifs, nouvelle formule

L'état des lieux et dépôt de garantie

logement vide porte ouverte etat des lieux
logement vide porte ouverte etat des lieux © PP-MAP
La réalisation d'un état des lieux contradictoire, à l'entrée comme à la sortie du logement, précis et écrit, est essentielle afin d'éviter des conflits éventuels au moment de la restitution du logement et donc du dépôt de garantie.
Sa rédaction obéit à des règles précises. Il décrit les pièces, la présence et l'état des équipements. Réalisé de manière contradictoire et à l'amiable, il est gratuit. S'il y a désaccord entre les parties, il peut être réalisé par un huissier, dont la rémunération sera effectuée par les deux à égale importance.
Attention ! Le bailleur n'a pas le droit d'imposer à la charge du seul locataire la présence d'un tiers (agent immobilier, huissier...) qui établirait cet état des lieux. Si le propriétaire refuse d'établir ce document, il devra prouver toute dégradation imputée au locataire. En revanche, si le locataire s'oppose lui à la rédaction de l'état des lieux, il sera présumé "avoir reçu (le logement) en bon état" (Commission nationale de concertation).
Dans tous les cas, le logement doit être rendu par le locataire en l'état où il l'a reçu, mais il n'a pas à le remettre à neuf ! La vétusté due à l'usage ne doit pas justifier le refus de restitution du dépôt de garantie.
Maison à part a recueilli les conseils de Thierry Virieux, fondateur du site jegeremonimmobilier.fr, qui nous a expliqué comment bien réussir son état des lieux. Pour lire l'interview, suivre le lien.

Montant du dépôt de garantie

Exigé par le bailleur au début d'une location, le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charges (deux mois pour les baux conclus avant la loi du 8 février 2008). La restitution du dépôt de garantie doit se faire dans les deux mois après la fin du bail. Au-delà, le locataire peut demander des indemnités.
L'état des lieux et dépôt de garantie

Charges, réparations... à qui revient la facture ?

Argent étudiants
Argent étudiants © Fotolia
Le logement doit être livré en bon état d'usage et de réparation, comme les équipements en état de marche.
Les réparations importantes, autres que celles incombant au locataire, dues notamment à la vétusté, à un vice de construction ou un cas de force majeure, sont à la charge du propriétaire. Le locataire ne peut s'opposer aux travaux d'entretien ou de réparation du logement et s'il entreprend des transformations, même en termes d'équipements, il doit en demander l'accord écrit de son bailleur, sous peine de ne pouvoir lui demander d'indemnisation, voire de devoir remettre en l'état le logement.

Le paiement des charges

Le locataire doit payer trois types de charges au propriétaire : les frais d'eau, d'énergie ou de chauffage, d'entretien d'ascenseur par exemple, lorsque ces services sont compris dans l'usage de l'immeuble ; les dépenses d'entretien et de petites réparations dans les parties communes ; les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, assainissement). La liste des charges incombant au locataire est limitée à celle établie par le décret du 26 août 1987. Le paiement s'effectue de manière mensuelle ou trimestrielle - avec révision justifiée chaque année - ou sur justificatifs. Le propriétaire peut réclamer les impayés pendant cinq ans maximum, comme le locataire pour un remboursement d'un trop payé.

Réparations incombant au locataire

Le décret du 26 août 1987 indique que toutes les menues réparations et d'entretien courant sont à la charge du locataire. N'hésitez pas à vous rapprocher d'une association de locataires ou de bailleurs en cas de doute. Locataire, n'optez surtout pas en cas de conflit pour un non paiement du loyer (sauf cas exceptionnel de constat d'insalubrité ou de péril) ! Des démarches amiables ou judiciaires doivent être engagées au préalable.
Charges, réparations... à qui revient la facture ?

Quel type de contrat pour la colocation ?

location
location
Solution prisée des étudiants, la colocation peut revêtir différentes formes et donc, connaître des régimes juridiques divers. Vaut-il mieux signer un contrat pour l'ensemble de la colocation ou plusieurs, en fonction du nombre de locataires ? Une étude de l'Anil a établi les inconvénients et les avantages de chacune des solutions, tandis que l'on réfléchit toujours à comment sécuriser ces pratiques.
Cela n'est plus un secret pour personne : la colocation devient un mode de vie de plus en plus prisé, notamment par les étudiants et les jeunes actifs, confrontés à une pénurie de logement et des loyers élevés. Partager un logement : une solution qui a ses avantages, mais aussi ses inconvénients. Une étude de Nicole Maury, de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil), publiée en août 2009, réalise un vaste tour d'horizon des pratiques actuelles de la colocation et quels sont les fondements juridiques appliqués. Car toute la question est là : comment sécuriser au mieux et le bailleur, et ses locataires ?
Tant que des dispositions spécifiques ne sont pas prises, il faut en effet trouver dans le régime commun de la location, les armes législatives adéquates. D'où une multiplication des solutions, mais aussi des difficultés. C'est là où cette étude se révèle justement intéressante, en examinant notamment, tour à tour, les différents contrats de location possibles, sous les angles avantages/inconvénients juridiques et, à la lumière de la jurisprudence. Quel contrat signer ? Un contrat unique pour l'ensemble des colocataires ou des contrats multiples entre le bailleur et chacun ? Dans la pratique, il semblerait que cela soit la première solution la préférée des bailleurs, mais est-ce avec raison ?
C'est d'ailleurs notamment sur la base de ce travail, entre autres, que l'Anil a remis en avril dernier sur sa demande, une note au secrétaire d'Etat du logement Benoist Apparu, précisant quelles pistes pourraient être envisagées pour sécuriser la colocation.
Retrouvez plus d'information dans l'article Louer à plusieurs : la colocation, mode d'emploi.
Quel type de contrat pour la colocation ?

Loi Alur adoptée : ce qui change pour la location

location louer
location louer © Fotolia
Encadrement des loyers, garantie universelle, relations locataires-propriétaires, coûts... Retour en détails sur les principales mesures concernant la location, mises en place par la loi Alur, définitivement adoptée le 20 février 2014.
Le 20 février 2014 a marqué la fin d'une étape pour la ministre du Logement, dont la loi Alur vient d'être définitivement adoptée par le Parlement. Après neuf mois de travaux parlementaires, "L'engagement a été tenu", s'est félicité Cécile Duflot, lors d'un point presse le jour du vote. Reconnaissant aussi que l'adoption avait été faite dans les délais et le calendrier annoncés.
Désormais, place à la mise en œuvre de cette loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, qui devrait être "effective dès 2014", a précisé la ministre. Avant d'ajouter que les premiers décrets d'application seront publiés avant l'été, notamment en ce qui concerne les honoraires des professionnels de l'immobilier. Les autres mesures entreront en application dès septembre.
Quant à la Garantie universelle des loyers - qui rappelons-le sera universelle, gratuite, automatique puisque figurant sur le bail type, et se substituera à la caution - elle entrera, comme prévu en vigueur, au 1er janvier 2016.

L'après Alur

Pour la ministre, cela ne s'arrête pas là : "Notre action va se poursuivre bien entendu, a expliqué Cécile Duflot, et s'articulera autour de trois objectifs : 500.000 logements ; Plan de lutte contre la précarité et l'exclusion sociale ; transition écologique, avec le Plan de rénovation thermique".
Concernant "Objectif 500.000", "une nouvelle phase d'accélération" va se produire très prochainement, puisque, ce vendredi 21 février, le groupe de travail formé des principaux acteurs de la construction a rendu ses propositions, notamment pour la simplification des normes. Désormais, charge à la ministre de compiler l'ensemble des propositions pour un rapport définitif qui sera rendu public courant mars.
"Nous allons franchir une étape que l'on ne croyait pas pouvoir franchir", laissait entendre la ministre, sans vouloir en dire davantage. Excepté que la traduction concrète de ce travail sera très rapide, avec la publication d'une série de décrets et d'arrêtés à venir.
Enfin, dans la droite ligne d'une baisse des coûts de construction, chère à la ministre et aux professionnels du bâtiment, des annonces sont également attendues sur les logements intermédiaires*, dont l'ordonnance favorisant leur développement a été adoptée en Conseil des ministres mercredi 19 février.
Retrouvez en détail les principales mesures mises en place par la loi Alur concernant la location dans l'article dédié.
*En location ou en accession, les logements intermédiaires sont destinés à des foyers ayant des ressources modestes. C'est d'ailleurs pourquoi leur loyer ou leur prix est maîtrisé. L'idée de ces habitations est de combler le vide laissé entre les logements du parc social et celui du privé.
Loi Alur adoptée : ce qui change pour la location
 
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