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Louer à plusieurs : la colocation, mode d'emploi

Par Augustin Flepp
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Mis à jour le 3 juillet 2017
"La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale". La loi Alur a permis de combler un vide juridique concernant le statut de la colocation, un mode de vie alternatif et très prisé des Français. Si la location à plusieurs peut paraître simple, il est nécessaire avant de s'installer de bien connaître les différents contrats de location et les modalités du bail. Explications.
"Bonjour, ma colocataire est amenée à me quitter donc je recherche un ou une autre colocataire". Le site appartager.com regorge de petites annonces de ce genre. A l'image du covoiturage, la colocation est de plus en plus appréciée des Français désireux de réduire les frais du logement et de partager une vie commune.
Depuis quelques années, les locations entre plusieurs personnes se sont multipliées. "Chaque année, environ 360.000 annonces sont postées pour des colocations", indique Antonia Piersanti, responsable France du site dédiée aux annonces de colocation, appartager.com, dans une interview accordée à nos confrères du Figaro. Entre 2011 et 2012, le nombre de demandeurs a d'ailleurs observé une hausse de 11%.

Une solution attractive en période de crise

Dans un contexte économique tendu, la colocation s'avère une solution attractive et rentable pour les étudiants au faible pouvoir d'achat. A Paris, le prix moyen d'un studio est estimé à 853 euros selon LocService, site de location d'appartement entre particuliers, alors qu'il baisse à 519 euros en colocation. Une différence non négligeable de plus de 300 euros.
En couple ou à plusieurs, la colocation a un statut juridique quasi-similaire à une location individuelle sauf qu'il existe deux contrats de location possibles (unique ou multiple). Ils définissent notamment la répartition des pièces à usage privé ou commun.
De plus, le propriétaire peut faire appel à une clause de solidarité pour éviter les loyers impayés. Les colocataires s'engagent alors à payer l'intégralité du loyer même en cas de départ précipité de l'un d'entre eux.
Enfin, plusieurs solutions s'offrent aux colocataires pour se répartir le versement du loyer.
Quels sont les différents contrats de location ? Qu'est-ce que la clause de solidarité ? Comment se répartir le versement du loyer ? Comment régler un conflit entre colocataires ?
Découvrez ci-dessous le mode d'emploi de la location à plusieurs...

Quels sont les différents contrats de location ?

Comme pour une location, l'état des lieux et la signature du contrat sont des étapes obligatoires. La législation française ne prévoit néanmoins pas de bail de colocation proprement dit.
Avant de s'installer en couple ou à plusieurs, il convient de connaître les deux types de contrat de location possibles.
Le contrat unique consiste en à la mise en place d'un seul contrat pour l'ensemble des colocataires. En signant ce contrat, les membres d'une colocation vont disposer des mêmes droits et devoirs et s'organisent eux-mêmes pour se partager l'ensemble des pièces louées. Ils définissent ensemble leur quote-part du loyer et des charges (voir en pages suivantes). Ils sont néanmoins redevables de la totalité du loyer vis-à-vis du propriétaire.
Le contrat unique permet aussi de choisir un seul contrat d'assurance, évitant les risques de litiges entre assureurs et facilitant le constat des dommages et la gestion des prises en charge en cas de sinistre.
En revanche, le recours à un contrat unique peut avoir une contrainte financière. En effet, lorsque l'un des colocataires décide de quitter le logement, les colocataires restants devront supporter le poids du loyer s'ils ne retrouvent pas son remplaçant.
Le contrat multiple consiste en à la réalisation de plusieurs contrats de location pour chacun des colocataires. Le propriétaire accorde un droit de jouissance, c'est-à-dire un droit d'usage privatif sur certaines pièces du logement telle la cuisine ou les sanitaires.
Comme le contrat unique, le contrat multiple précise le montant du loyer, des charges courantes ainsi que la caution et le dépôt de garantie.
Les colocataires se voient ainsi accorder plus d'indépendance et peuvent sortir plus facilement de la colocation. En cas de départ de l'un d'entre eux, il doit cependant être obligatoirement remplacé.

Qui doit apparaître sur le bail de location ?

Sans surprise, le nom de chaque colocataire s'engageant à respecter leur obligation (loyer, charge) et leur devoir (entretien) doit être obligatoirement mentionné.
Dans certaines colocations, il arrive que des personnes soient logées sans être mentionnées dans le bail de location. Si les avantages sont multiples, à commencer par la possibilité de quitter la colocation sans préavis, ce genre de pratique est loin d'être conseillé d'un point de vue juridique.
En effet, le propriétaire pourra à tout moment exclure sans préavis cet "occupant" n'ayant pas d'existence officielle et donc de preuve de participation financière à la location.
Le bail engage la responsabilité de chaque colocataire et évite que l'un d'entre eux n'ait l'idée de partir sans payer les frais qui lui incombent.
Par ailleurs, en figurant sur le bail, le colocataire pourra justifier d'un logement et donc bénéficier dans certaines conditions des aides aux logements.

Qu'est-ce que la clause de solidarité ?

D'après la loi, les propriétaires ont la possibilité d'ajouter une clause spécifique à leur bail de colocation : la clause de solidarité. Les colocataires ne sont pas obligés de la signer. S'ils acceptent, ils deviennent redevables individuellement de la totalité du loyer de la location.
Concrètement, si l'un des colocataires quitte le logement avant la fin du bail, ceux qui restent s'engagent à verser leur part du loyer. Les propriétaires se voient ainsi protégés des loyers impayés mais peuvent aussi se retourner contre un seul des colocataires en cas de désaccord.
Cette clause appelle donc à la vigilance des colocataires, notamment dans le choix de leurs partenaires. Car la clause de solidarité se termine six mois au maximum après le départ d'un colocataire. En quittant son logement, il faudra donc veiller à demander à son propriétaire un désengagement de cette clause.
Enfin, à la lecture du bail, les colocataires devront être attentifs car la clause de solidarité n'est pas exprimée de manière explicite. Une ligne peut simplement préciser que chacun des colocataires est tenu pour responsable de la totalité des loyers.
Ces engagements peuvent devenir très vite contraignants financièrement en cas d'un départ précipité lié à un problème de cohabitation. C'est pourquoi, les colocataires, lors de la signature du contrat, pourront demander à leur propriétaire que la clause prenne fin à la date de départ de l'un d'entre eux et qu'elle reprenne sur la période restante du bail pour son remplaçant.

Qui paie le dépôt de garantie ?

Lors de l'emménagement, les colocataires s'engagent à remettre un dépôt de garantie à leur propriétaire. Comme pour le versement d'un loyer, les colocataires peuvent se répartir équitablement cette somme qu'ils verseront au bailleur. Selon la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie peut atteindre au maximum deux mois de loyer.
Pour rappel, il sert à dédommager le propriétaire d'éventuelles dégradations commises par les colocataires.
Après l'état des lieux de sortie de location, le propriétaire décide ou non de rendre le dépôt de garantie à ses locataires.
S'il accepte, il n'est pas dans l'obligation de rendre cette somme en autant de parts qu'il existe de colocataires. Un seul d'entre eux pourra se voir reverser cette somme, souvent équivalent au montant d'un loyer.

Comment s'assurer en colocation ?

La loi impose à tous les locataires de s'assurer contre les risques multiples liés à l'habitation (incendie, inondation, vol...). Lors d'une colocation, choisir une seule compagnie d'assurance pour l'ensemble du logement s'avère la solution la plus judicieuse. L'intérêt est principalement d'éviter les conflits entre compagnies en cas d'indemnisation des colocataires lors d'un sinistre.
A noter que certaines compagnies d'assurance proposent des formules d'assurance spécifiques pour les colocataires. Il est donc conseillé de les comparer avant d'arrêter son choix !

Comment se répartir le paiement du loyer en colocation ?

A chaque début de mois, le propriétaire attend le versement du loyer de la part de ses locataires, la somme est mentionnée dans le contrat de location. En revanche, la répartition du paiement du loyer est à la charge des colocataires qui peuvent s'arranger de différentes manières : soit chaque colocataire paie sa quote-part, calculée en fonction de l'espace qu'il occupe ou du nombre de colocataires dans le logement, directement au propriétaire - ils pourront décider de créer un compte commun sur lequel le loyer sera prélevé tous les mois pour faciliter leur démarche de paiement - soit un seul du groupe paye le loyer pour l'ensemble.

Qui est chargé de payer la taxe d'habitation ?

En général, la taxe d'habitation est rattachée au nom de la personne qui occupe le logement : propriétaire, locataire ou tout autre titre (occupation gratuite). Mais en cas de situation de colocation, le fisc peut établir un avis d'imposition au nom de l'ensemble des occupants. Les colocataires recevront dans ce cas le montant global de la taxe d'habitation qu'ils devront ensuite se répartir équitablement ou en fonction de la surface qu'ils occupent individuellement.

Que se passe-t-il en cas de départ d'un colocataire ?

Un des colocataires décide de partir et envoie au propriétaire une demande de préavis de trois mois. Lors de son départ, il veillera à se désengager de la clause de solidarité. Les autres colocataires restants, eux, ont la possibilité de retrouver son remplaçant, évitant ainsi de voir leur part du loyer augmenter.
Concernant le dépôt de garantie, la loi n'oblige pas le propriétaire à le diviser en autant de parts qu'il existe de colocataires. La loi ne prévoit pas non plus un état des lieux lorsque l'un d'entre eux quitte le logement. Les colocataires devront s'assurer que les parties privées du "partant" ont été bien restituées en état. Dans le cas contraire, le propriétaire pourra se retourner contre les colocataires restants à la fin du bail.

Comment régler les litiges en colocation ?

Durée de préavis non respectée, loyer impayé, rupture du bail précipitée... Si les différentes parties (colocataire, propriétaire) n'arrivent pas à trouver un accord à l'amiable, les litiges en colocation peuvent s'avérer désastreux et engager une procédure judiciaire fastidieuse et coûteuse.

Litiges entre propriétaire et colocataire

Les associations de défense des locataires conseillent la résolution d'un conflit à l'amiable. "Les deux parties doivent dialoguer rapidement et ne pas laisser traîner un conflit", explique Stéphane Pavolvic, directeur de la Confédération Générale du Logement. "Il faut aussi s'entourer d'un maximum d'associations de logement spécialisées sur les règles juridiques en colocation qui pourront apporter un éclairage au conflit entre les deux parties".
Si le bailleur et les colocataires ne s'accordent pas sur l'issue du litige, et avant d'envisager une procédure de justice souvent longue et coûteuse, ils auront la possibilité de saisir la Commission Départementale de Conciliation.
Cette dernière est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des propriétaires et de représentants des locataires.
Pour les colocataires ou le propriétaire, ce recours est gratuit. Les deux parties peuvent envoyer un courrier mentionnant l'objet du litige et une copie du contrat de bail.
Ces commissions appartiennent à la direction du logement des préfectures. Pour se renseigner sur la démarche à suivre, il suffit de se rendre sur le site Internet de la préfecture de son département ou de contacter le secrétariat par téléphone.
Autre solution, le conciliateur de justice. Son rôle est quasiment le même que celui de la Commission Département de Conciliation : concilier les parties et trouver un terrain d'entente entre bailleur et colocataires.
"Ce conciliateur n'est pas un expert juridique au logement. Il est davantage adapté aux conflits dans lesquels des sommes d'argent importantes sont engagées", prévient Stéphane Pavolvic.
Enfin, si les parties ne parviennent toujours pas ou ne souhaitent pas s'entendre, elles ont toujours la possibilité de porter le litige devant le tribunal d'instance. Le cas échéant, la commission émet un avis dans un délai de deux mois.
Si colocataires et propriétaires ne trouvent pas une solution amiable à leur litige sur une somme inférieure à 10.000 €, l'une ou l'autre peut saisir le tribunal d'instance.

Litiges entre colocataires

En cas de litige non résolu à l'amiable, les membres d'une colocation auront la possibilité de consulter le juge d'un tribunal d'instance. En fonction de la situation du conflit, ce juge pourra renvoyer les colocataires vers un conciliateur de justice.
"Nous conseillons aux colocataires d'essayer d'anticiper les problèmes, explique Stéphane Pavlo. Ils pourront notamment établir un acte de responsabilité individuelle concernant, par exemple, les dégradations dans des pièces à usage privatif comme les chambres".

Quels sont les nouveaux types de colocation ?

Aujourd'hui, les formes de colocations sont extrêmement diversifiées.
La location d'une chambre chez l'habitant peut s'associer à une forme de colocation. Le colocataire possède généralement une chambre et ils partagent des pièces communes avec le propriétaire (cuisine, salle de bains). En revanche, la location chez l'habitant n'est pas rattachée au statut de la colocation.
Cette colocation est très appréciée chez les jeunes étudiants qui s'installent pour la première fois.
Les colocations en couple ou à plusieurs sont les plus répandues car elles sont très rentables et même plus écologiques selon certains spécialistes.
La dernière décennie a vu émerger une autre forme de cohabitation encore plus solidaire, le couchsurfing. Inventé par une jeune Allemand en 2000, le couchsurfing est une association qui offre la possibilité de se loger gratuitement chez des habitants du monde entier.
En s'inscrivant sur le site de l'association, qui compte 3 millions de membres, l'on pourra se retrouver héberger une nuit, quelques jours voire plusieurs mois en cas d'accord avec l'habitant. Cette forme alternative et temporaire de colocation a un statut particulier. La personne logée est considérée comme un "occupant" de la colocation et donc son nom n'est pas mentionné dans le bail. Il ne lui est pas non plus demandé de verser obligatoirement un loyer auprès de son logeur.
Pour mettre fin à la période de location, les deux parties devront s'arranger à l'amiable et sans la présence du propriétaire.
Concernant la vie commune, il n'est pas exclu qu'une petite participation financière lui soit demandé.

Que dit la loi ALUR à propos de la colocation ?

La colocation a désormais son statut juridique. La nouvelle loi sur l'Accès au Logement et à l'Urbanisme Rénové précise en effet que "la colocation est comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale. Elle est formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur".
La loi ALUR instaure un contrat de location spécial pour les colocations.
Par ailleurs, les colocataires pourront désormais décider de laisser le bailleur souscrire un contrat d'assurance pour leur compte.
En outre, le texte de loi limite l'engagement de solidarité des colocataires. En cas de départ d'un locataire, sa solidarité sera résiliée au bout d'un délai maximum de six mois et non plus à l'expiration du bail.
Louer à plusieurs : la colocation, mode d'emploi
 
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