Loi Alur adoptée : ce qui change pour la location

L'encadrement des loyers, après avoir été défini par décret trouve sa place dans la loi Alur. Dans les zones "tendues", il a été désormais voté que les préfets fixeront chaque année par décret un loyer médian de référence majoré de 20%, au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller, mais aussi un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse. Un "complément de loyer exceptionnel" pourra s'ajouter au loyer de base pour des logements particulièrement bien situés ou confortables, mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation.

Qui est concerné ?

Les zones dites "tendues" représentent 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants, "où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (et qui sont à ce titre soumises à la taxe sur les logements vacants)" : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones.

Entrée en vigueur

Le dispositif entrera en vigueur progressivement, précise le Ministère, "à partir de la promulgation de la loi Alur et au fur et à mesure que les agglomérations concernées seront dotées d'un observatoire des loyers". Et d'ajouter qu'il pourrait être effectif dans l'agglomération parisienne ainsi que dans quelques autres agglomérations dès l'automne 2014.

"La garantie universelle est un dispositif applicable à tous les logements du parc privé, en location nue ou meublée, à titre de résidence principale, ce qui représente plus de 6 millions de baux", précise le Ministère. Gratuite et publique, la GUL couvrira finalement les loyers à hauteur d'un loyer médian de référence ("garantie socle"), fixé localement par les préfets, et calculé grâce aux observatoires locaux mis en place. Si le loyer choisi par le propriétaire dépasse ce loyer médian, il devra donc faire appel à une assurance complémentaire pour couvrir entièrement les impayés.

Pour les étudiants

Dans le cas où le locataire est étudiant, apprenti, salarié titulaire d'un contrat autre qu'un CDI ou demandeur d'emploi, ce plafond sera revu à la hausse. Il y aura aussi une franchise d'un mois "afin de signaler au plus tôt les impayés", a déclaré la ministre, et la durée d'indemnisation sera de l'ordre de 18 mois. Enfin, une agence d'État, fondée sur un partenariat public-privé et composée de 20 à 40 personnes, s'appuiera sur un réseau d'opérateurs agréés pour vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la GUL, s'assurer du versement des allocations ou encore accompagner le locataire dans la recherche d'un autre logement. Coût estimé selon le ministère : 420 millions d'euros en année pleine, financés par des économies sur des dépenses actuelles de l'État, des organismes HLM et des collectivités territoriales.

Entrée en vigueur

"A compter du 1er janvier 2016, tous les baux privés qui seront signés pourront automatiquement être garantis par la Gul. A partir de cette date, il sera également possible de bénéficier de la garantie au moment du renouvellement du bail." A noter, la création de commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, alertées systématiquement sur des situations d'expulsion.

- Limitation des justificatifs exigibles d'un locataire : A l'image de ce qui se fait dans le parc social, la loi Alur crée une liste exhaustive des pièces exigibles. Cette liste sera définie par décret. Tout bailleur contrevenant, pourra se voir infliger une amende administrative, jusqu'à 3.000€ pour une personne physique, 15.000€ pour une personne morale. - Création d'un formulaire type pour le bail et encadrement de l'état des lieux Bailleur et locataire devront établir un bail conforme à un contrat de location type, défini par décret. Parmi les nouvelles mentions obligatoires prévues : le nom du locataire ; les équipements ; le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement ; le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement ; le montant du dernier loyer acquitté par le dernier locataire. A partir du 1er janvier 2016, la Gul sera proposé par défaut dans le contrat et s'il y renonce, le bailleur devra le spécifier expressément. De la même manière, les états des lieux d'entrée et sortie verront des modalités types d'élaboration définies par décret.

- Délai de préavis raccourci

Le délai de préavis minimum imposé au locataire qui souhaite quitter son logement est réduit à un mois en zone tendue (ailleurs, l'application du préavis réduit devra obligatoirement s'accompagner d'une justification par le locataire). Ce délai de préavis réduit à un mois s'applique désormais à tout locataire qui s'est vu attribuer un logement social, et aussi aux bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé (AAH).

- Congé-reprise encadré

En cas de congé-reprise, le bailleur doit spécifier la nature du lien qui le lie au bénéficiaire de la reprise. En cas de congé pour vente ou congé-reprise frauduleux, le bailleur s'exposera à une amende comprise entre 3 000 et 20 000 € pour une personne physique, et jusqu'à 40 000 € pour une personne morale. Si contestation du congé par le locataire il y a, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité et le caractère sérieux du motif du congé. En cas de motif non valable, le juge peut l'invalider et le locataire demeurer dans le logement.

- Sécurisation des contrats en colocation

Pour donner un "coup de pouce" à la colocation, un bail spécial est créé. Les règles de cautionnement et de solidarité sont aménagées pour limiter les cautions tout en préservant les intérêts du bailleur. Par ailleurs, la clause de solidarité en cas de colocation est limitée : le colocataire sortant est ainsi libéré de cette clause s'il est remplacé, avec l'accord de son bailleur, par un autre colocataire. Le calcul des charges et les modalités d'assurance du logement sont également simplifiés et adaptés au cas de la colocation.

La Loi prévoit un rééquilibrage de la répartition des honoraires de location entre le locataire et le propriétaire selon le principe que "les frais versés par chaque partie doivent correspondre au juste prix de la prestation rendue à chacun". Ainsi, la mise en location du bien - dits frais d'agence - est à la charge totale du propriétaire, à l'exception de quatre prestations qui présentent une utilité pour le bailleur comme pour le locataire : la réalisation de l'état des lieux, la rédaction du bail, l'organisation de la visite, la constitution du dossier du locataire. D'autres prestations sont également abordées par la loi. Ainsi : - Le délai maximal de remise du dépôt de garantie par le bailleur au locataire sera ramené de deux mois à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ; - La rétention abusive du dépôt de garantie par le bailleur (au-delà du délai légal) sera sanctionnée par le versement au locataire d'une pénalité par mois de retard équivalente à 10% du dépôt (cette pénalité sera due dès le premier jour suivant la fin du délai légal) ; - Une grille de vétusté sera définie pour mieux calculer les réparations locatives ; - Le locataire pourra obtenir une diminution du montant de son loyer quand la surface habitable réelle du logement qu'il loue s'avère inférieure à celle indiquée dans le contrat de location ; - La pratique de régularisation tardive des charges sera limitée, grâce à la création d'un délai de prescription de 3 ans, les actions en révision de loyer étant prescrites au terme d'un délai d'un an ; - Le locataire pourra étaler sur douze mois le paiement d'arriérés de charges, si le bailleur procède à une régularisation des charges plus d'un an après leur exigibilité.

Conserver à la réglementation une certaine souplesse - qui fait le succès de ce type de bail - tout en apportant une meilleure protection aux locataires, a été l'objectif de la loi Alur sur ce point. "Sont donc désormais appliquées aux meublés les mêmes obligations concernant l'état des lieux, le dossier de diagnostic technique, les clauses réputées non écrites, la rémunération des intermédiaires, les obligations des parties, les règles de prescription ou encore les modalités du congé. Un inventaire et un état détaillé du mobilier du logement meublé doivent être réalisés pour la signature du bail, selon les mêmes modalités que l'état des lieux. Le dépôt de garantie applicable aux locaux meublés est limité à un montant correspondant à deux mois de loyer, afin de tenir compte de la valeur des meubles et des équipements." Le durée du bail (établi conformément à un bail type) est d'au moins un an, réduit à neuf mois pour les étudiants. La reconduite tacite n'est possible que dans le cas où le bail dure au moins un an. Quant à la résiliation, elle est possible à tout moment par le locataire, sous condition de préavis d'un mois. L'encadrement des loyers s'applique également de manière adaptée pour ce type de bail. Le préfet de département applique ce dispositif d'encadrement des loyers aux meublés situés dans une zone concernée, en majorant les valeurs de référence contenues dans l'arrêté. Enfin, un statut de la résidence universitaire, doté de règles adaptées au fonctionnement spécifique de ce type de logement et aux besoins des étudiants est créé.

Les meublés touristiques sont définis comme des locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Les mesures prévues par la loi Alur sont rendues obligatoires, sauf lorsqu'il s'agit de la résidence principale du loueur (c'est-à-dire le logement qu'il l'occupe au moins huit mois par an) : dans ce cas, aucune démarche spécifique n'est requise. La location en tant que meublé touristique sera soumise notamment à une autorisation de changement d'usage, si une commune n'a pas pris de disposition spécifique, à obtenir par le bailleur auprès de la municipalité (ou de l'EPCI, le cas échéant). Toutes ces dispositions s'appliquent dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que dans les communes "tendues" sur décision du conseil municipal (ou de l'EPCI compétent en matière d'urbanisme), ainsi que dans les communes dites "tendues" (fixées par décret voir la GUL).

Marquées par de nombreuses affaires d'abus, souvent pointées du doigt, les professions immobilières seront désormais plus encadrées. La Loi prévoit notamment : - La création d'un conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, qui aura la responsabilité de représenter la profession et de veiller à la moralité et à la compétence des professionnels ; - La création d'une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, qui sera chargée de veiller au respect des règles et des principes déontologiques au sein de ces activités et, le cas échéant, de sanctionner les agissements contraires à la réglementation ou à la déontologie. A noter que cette commission pourra être saisie par l'intermédiaire des associations de consommateurs. - L'obligation d'une formation continue pour les professionnels. - Les marchands de listes ne devront proposer que des logements dont ils ont l'exclusivité. Et il sera maintenant interdit de faire figurer sur une liste une annonce par ailleurs publiée sur internet. - L'encadrement accru des ventes à la découpe, avec notamment une protection des locataires âgés.