Etude
Crédit immobilier : un marché en pleine mutation
L’Observatoire du financement des marchés résidentiels vient de rendre publics ses derniers résultats. Alors que les ménages modestes empruntent de plus en plus, on observe une stabilisation des taux d’intérêt et un recul de la durée des prêts. Revue de détails.
Depuis 2001, les emprunteurs ont véritablement changé de visage, si l’on en croit la dernière étude statistique de l’Observatoire du financement des marchés résidentiels*. Certes, les banquiers ont toujours tendance à prêter davantage aux clients de moins de 35 ans qu’aux emprunteurs de plus de 45 ans. On observe néanmoins que la proportion de personnes de moins de 35 ans ayant un crédit immobilier sur les épaules, est nettement plus forte aujourd’hui qu’il y a sept ans (51 % contre 43,3% en 2001 dans le neuf et 53,1 % contre 47,1% dans l’ancien). Sans doute les personnes les plus âgées ont-elles fini de rembourser leur crédit tandis que les jeunes ménages s’engagent plus massivement dans l’achat de leur résidence.
Les ménages modestes sont plus nombreux à emprunter
Côté catégorie socio professionnelle en revanche, on constate une démocratisation du recours à l’emprunt immobilier au profit des ouvriers et employés. Ces derniers représentaient 31.2% des emprunteurs en 2001 dans le neuf - contre 50% aujourd’hui - et 33,9 % dans l’ancien (contre 43.9% au premier trimestre 2008). Les cadres et les professions libérales quant à eux sont beaucoup moins nombreux à y recourir : ils ont perdu près de 16 points sur le marché du neuf et 8,4 points sur le marché de l’ancien.
De la même façon, les ménages qui touchent moins de deux SMIC ou dont le revenu se situe entre deux et trois SMIC sont beaucoup plus nombreux à acheter qu’en 2001, qu’il s’agisse de logements neufs ou anciens. Et ce, en dépit de l’érosion de leur indicateur de solvabilité, qui s’est toutefois légèrement amélioré début 2008. L’extension du prêt à taux zéro dans l’ancien et la hausse des revenus y ouvrant droit, ainsi que l’instauration d’un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt n’y sont sans doute pas pour rien.
Les taux d’intérêt se stabilisent
Les banques semblent par ailleurs freiner sur les hausses des taux. Après avoir subi une forte augmentation depuis le quatrième trimestre 2005, le taux d’intérêt moyen s’est en effet "stabilisé à 4 ,67% au premier trimestre 2008" . Une bonne nouvelle selon l’Observatoire qui estime que "même s’il est encore trop tôt pour parler de retournement de tendance des taux des crédits immobiliers aux particuliers, en revanche, il semble probable que le mouvement de reconstitution des marges des établissements (...) touche à sa fin." Les prêts immobiliers à taux variables continuent de diminuer puisque leur part s’établit à 1,7 % en avril 2008.
Enfin, les durées de prêts semblent se tasser. Certes, on n’hésite plus à s’endetter sur de très longues périodes - en avril 2008, près de 60% des prêts à l’accession voient leur remboursement s’échelonner entre 20 et 30 ans alors qu’en 2003, 60.4 % de ces prêts étaient consentis entre 10 et 20 ans - pourtant, la durée moyenne des crédits s’établit actuellement à 20 ans, chiffre qui « avoisine donc les durées les plus longues constatées en 2007 ».
Il ne reste donc plus qu’à attendre de voir si les tendances dégagées par l’étude se confirmeront dans l’avenir.
*L’Observatoire du financement des marchés résidentiels est né de l’association entre le Professeur Michel Mouillart, l’institut CSA et le Crédit Logement. Les analyses sont réalisées sur la base de 16. 000 opérations par mois en moyenne.
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