Investir dans une maison de retraite : le bon plan ?

Alors que les pouvoirs publics communiquent régulièrement sur les dispositifs de défiscalisation immobilière type Borloo ou Robien, on connaît moins l'investissement dans une maison de retraite. Une option pourtant simple - acheter un logement senior en vue de le louer meublé -et originale qui présente a priori peu de risque.

Contexte et fiscalité favorables

De fait, avec une prévision de croissance des plus de 65 ans fixée à 25% sur les trente prochaines années, "on est sur un marché extrêmement porteur" affirme Yannick Ainouch, directeur général du groupe Quietude. Cette société qui construit, vend et gère de l'immobilier propose des programmes d'investissement dans des résidences services et des EHPAD (établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes). "L'investisseur achète un appartement ou une pièce dans une résidence senior au groupe, qui s'engage ensuite à verser un loyer pendant 9 ans", ajoute notre interlocuteur. "C'est une de nos filiales qui gère tout ce qui concerne les charges, l'exploitation, les dégradations, les réfections ou encore les carences du locataire". Il s'agit d'un bail commercial. L'investisseur achète le logement puis le loue à l'organisme qui gère le bâtiment, à charge pour ce dernier de trouver un locataire. Fiscalement, l'acheteur est considéré comme un loueur en meublé professionnel dès lors qu'il génère chaque année au moins 23.000 € de loyers. L'avantage ? A condition d'être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), il peut déduire l'intégralité de ses charges locatives de ses revenus globaux. On entend par charges locatives, les intérêts d'emprunt, les dépenses locatives, les charges de copropriété, les dépenses d'entretien et de réparation du logement.

Marché de niche

Fort séduisant, l'investissement reste néanmoins assez rare. "Il y a entre 3.000 et 5.000 appartements et chambres en EHPAD mis sur le marché chaque année" , prévient Yannick Ainouch. Ce que confirme Jean-Louis Chavan, Directeur commercial du groupe Quiétude : "nous proposons au maximum 3 programmes de ce type par an. En trois semaines, tout est parti." Rien d'étonnant quand on connaît l'attrait fiscal du système. D'ailleurs, comme le note Yannick Ainouch, "contrairement aux dispositifs de défiscalisation classiques (Borloo Robien NDLR) régulièrement amendés ou supprimés, le statut de loueur meublé professionnel n'a jamais été remis en cause." Pour autant, la démarche ne s'adresse pas à n'importe qui, dans la mesure où l'investissement de départ implique un minimum de 400.000€ à 500.000€ selon le directeur général de Quiétude. Les contribuables situés dans la dernière tranche d'imposition et déjà propriétaires sont donc naturellement plus enclins à s'aventurer dans de tels programmes.

Rester prudent

Quel que soit l'intérêt du dispositif et son apparente sécurité, mieux vaut toutefois ne pas s'engager à la légère. Certes, les programmes partent très rapidement. Mais encore faut-il ne pas s'engager dans un programme à la viabilité incertaine. Et pour éviter de passer à côté d'un bon investissement, plusieurs critères sont à prendre en compte. Comme pour tout investissement locatif, la question de la demande locale est la plus importante : la population locale est-elle susceptible de louer le logement en question ? Il faut par ailleurs savoir dans quelle structure investir. Choisir un EHPAD permet de bénéficier d'un cadre fortement réglementé dans la mesure où ces établissements obéissent à des règles très strictes. En contrepartie, les logements proposés à l'investisseur doivent être très équipés pour accueillir une population fortement dépendante, ce qui implique des frais. Les résidences services, ne sont quant à elles pas contrôlées. Attention alors à vérifier la solvabilité de la société de gestion. Car le bail commercial n'est pas une garantie : si la société de prise à bail n'a pas beaucoup de fonds propres et fait faillite, elle peut dénoncer le bail et laisser l'investisseur se débrouiller seul à l'issue des 9 ans.