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Acheter un bien immobilier en 2012 ?

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La conjoncture immobilière est-elle aussi mauvaise qu'on ne l'avance ? Entre la hausse prédite des taux de crédits, la diminution effective des avantages fiscaux, et la crise qui dure, la donne a changé. Maison à part dresse un bilan de la situation par profil d'acheteur potentiel.
Hausse des taux des crédits immobiliers, disparition ou rabot des avantages fiscaux, baisse ou stagnation des prix au mètre carré... Les spéculations concernant la conjoncture immobilière en 2012 sont en tête d'affiche. La dégradation de la note de la France, qui passe de AAA à AA+ aux yeux de l'agence Standard & Poors, mais aussi les élections présidentielles et législatives, sont autant d'événements qui devraient impacter concrètement les possibilités d'investissement immobilier pour les ménages.
Dans le brouhaha d'avis divergents, Maison à part dresse un bilan de la situation par profil d'acheteur potentiel. Alors, est-il ou non intéressant d'acheter en 2012 ? Découvrez-le en pages suivantes.
Acheter un bien immobilier en 2012 ?

Les primo-accédants - PTZ+

Comme 43% des Français, vous n'êtes pas propriétaires. Mais comme beaucoup d'entre eux, vous en rêvez ! L'année 2012 est-elle idéale pour un premier achat ? Éléments de réponse.
Le PTZ+ réservé aux logements neufs
Pour inciter les Français à devenir propriétaires pour la première fois, le prêt à taux zéro (PTZ) a été lancé en 1995. Plusieurs fois redéfini, puis transformé en PTZ+ début 2011, il est en 2012 limité aux seuls logements neufs. "Or, les primo-accédants achètent sensiblement plus de biens anciens que de nouveaux" estime Michel Pagès, notaire à Nice.
C'est donc là un premier obstacle qui se posera en 2012 pour les nouveaux acquéreurs. "Beaucoup de primo-accédants éligibles au PTZ+ s'en trouveront exclus" explique René Pallincourt, président de la FNAIM. Il estime que certains ménages perdront ainsi jusqu'à 15% de leur capacité d'investissement.
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Les primo-accédants - PTZ+

Les primo-accédants - Taux d'emprunts

Deuxième obstacle : les banques. "Les taux des crédits immobiliers n'ont pas baissé, et ils risquent d'augmenter, même si nous n'avons pas encore assez de recul sur la situation" précise Michel Pagès. La dégradation de la note de l'Etat français en tant qu'émetteur d'emprunt devrait aggraver la situation.
"Un État qui emprunte plus cher, cela signifie des banques qui se financent également à des taux plus élevés, et donc, par effet domino, des taux proposés aux particuliers également plus élevés" explique Empruntis dans un communiqué. Les taux pourraient ainsi passer de 4,20% sur 20 ans à 4,70%, d'ici juin, selon le comparateur de crédits.
Frilosité des banques
"Je ne crois cependant pas à une hausse très significative, tempère René Pallincourt. La perte du triple A aura des conséquences, mais plutôt sur l'octroi des prêts". Les banques pourraient en effet se montrer frileuses vis-à-vis des emprunteurs, et leur réclamer plus de garanties. "En cause, le climat économique et son influence sur l'emploi, mais aussi les éventuelles difficultés de revente des biens immobiliers" explique Michel Pagès.
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Les primo-accédants - Taux d'emprunts

Les primo-accédants - Rester locataire ?

Tout ceci doit-il décourager les primo-accédants ? Pas forcément. "Acheter pour se loger, sans intention de revendre dans les 3 ou 4 ans, c'est toujours plus intéressant que de payer un loyer" insiste René Pallincourt.
Pour Michel Pagès, c'est une manière efficace de capitaliser son argent. "Très souvent, les primo-accédants entre 25 et 35 ans achètent de petites surfaces, puis les revendent peu de temps après pour acheter plus grand. Allez au bout de votre projet, si vous en avez la possibilité, car cela vous mettra le pied à l'étrier" conseille le notaire.
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Les primo-accédants - Rester locataire ?

L'investissement locatif - Scellier

"De plus en plus de Français se dirigent vers l'investissement locatif, au détriment des assurances-vie" constate Michel Pagès. Selon une enquête Ipsos pour Cerenicimo, parue en janvier 2012, 58% des Français estiment que l'immobilier est le meilleur placement pour se protéger d'une inflation forte.
Dispositifs fiscaux
Grâce à plusieurs dispositifs fiscaux, comme le Robien ou le Scellier, l'investissement locatif dans un bien neuf était plutôt intéressant. "Mais aujourd'hui, les dispositifs sont rabotés ou supprimés, et les prix d'achat dans le neuf augmentent" tempère le notaire.
Pour investir dans le neuf, étudiez bien l'emplacement du logement. "Vérifiez la rentabilité locative de votre achat, qui est variable selon les régions" conseille Michel Pagès. Sans quoi, vous risquez de ne jamais trouver de locataire...
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L'investissement locatif - Scellier

L'investissement locatif - Plus-values immobilières

"Si vous souhaitez profiter des avantages fiscaux, faites-le avant le 31 décembre 2012", date à laquelle le dispositif Scellier disparaît, ajoute René Pallincourt. "En revanche, si vous avez l'intention de revendre au bout de neuf ans, comme le propose le Scellier, la fiscalité n'est plus avantageuse".
Réforme des plus-values immobilières
En effet, la loi de finances 2012 comporte une réforme des plus-values immobilières, qui concerne les biens hors résidences principales. A partir du 1er février 2012, l'exonération de taxation sur les plus-values est de 2% par an entre 5 et 15 ans de détention du bien, de 3% par an entre 15 et 25 ans, puis de 10% par an au-delà. L'exonération n'est complète qu'au bout de 30 ans, au lieu de 15 auparavant.
"Compte tenu de ce nouveau calcul dégressif, très dissuasif, l'intérêt de l'investissement locatif est réduit, si l'on prévoit de vendre rapidement. Mais, à long terme, il reste un investissement sécurisé" estime René Pallincourt.
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L'investissement locatif - Plus-values immobilières

L'achat d'une résidence secondaire

Contrairement à l'idée reçue, les particuliers qui investissement dans une résidence secondaire ne sont pas toujours propriétaires de leur résidence principale. Il peut donc également s'agir de primo-accédants.
Il n'existe pas de fiscalité préférentielle pour l'achat de résidence secondaire. "A moins d'acheter un bien neuf, pour le mettre en location dans le cadre d'un dispositif Scellier, puis, au bout de neuf ans, d'en faire une résidence secondaire" explique Michel Pagès, qui précise que c'est le cas de figure le plus courant.
"Investissement plaisir"
Cependant, l'investissement dans un logement secondaire est souvent un "achat plaisir, confort, loisir, à la mer, à la montagne, ou dans une région qui tient à cœur, en prévision de la retraite" détaillent nos experts. "Souvent, le ménage a déjà investi dans le locatif, et il n'a pas de volonté de rentabilité pour cet achat" précise René Pallincourt.
"Acheter un chalet à la montagne, par exemple, est dans l'ensemble un bon placement, car les biens ont pris beaucoup de valeur" conseille Michel Pagès. Le marché est très attractif, mais uniquement dans les régions propices (mer, montagne) ou dans celles où la pression immobilière est la moins forte (campagnes).
L'achat est même plus favorable que les années précédentes, selon René Pallincourt. "Tous les analystes s'accordent à prédire un ralentissement du nombre de transactions en 2012, ce qui entraînera une baisse des prix, intéressante même si elle restera, à mon avis, raisonnée".
L'achat d'une résidence secondaire
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