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Le Community land trust, ou comment acheter une maison sans le terrain

Par Rouba Naaman-Beauvais
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le 20 février 2014
Acheter le bâti sans le foncier, c'est l'idée surprenante du Community land trust pour faciliter l'accession à la propriété immobilière. Le concept, appliqué aux États-Unis depuis 40 ans, pourrait trouver un cadre légal en France grâce à la loi Alur. Tour d'horizon du principe et de sa future adaptation dans l'Hexagone.
Acheter une maison sans acheter le terrain sur lequel elle est construite. L'idée paraît aussi loufoque que géniale - pourtant, elle a fait ses preuves outre-Atlantique. Créé dans les années 70 aux États-Unis, importé en Grande-Bretagne, au Canada et en Belgique, le principe du Community land trust (CLT) a connu un certain succès notamment dans l'état du Vermont, où il a permis à plusieurs centaines de foyers modestes d'accéder à la propriété.
Le concept arrive en France, mais il amène avec lui une multitude de question : à quel point le système est-il intéressant pour les particuliers ? Qui pour gérer les CLT ? Quel cadre légal pour ce système ? Quel sera le profil des ménages concernés ? Les propriétaires peuvent-ils revendre ou mettre en location le logement ? Dans quelles conditions ? Les réponses en pages suivantes.
En pages suivantes, découvrez notre guide dédié au Community land trust, pour mieux comprendre ce concept.
Le Community land trust, ou comment acheter une maison sans le terrain

Baisser le prix d'acquisition en séparant bâti et foncier

Derrière le terme, se cache un concept simple - du moins, en apparence. Un organisme à but non ou "à lucrativité limitée" achète un terrain, sur lequel il fait construire un bien immobilier ou rénove un bâtiment existant, pour y installer des logements. Ces habitations sont ensuite vendues à des ménages aux revenus modestes ou modérés, qui se portent ainsi acquéreurs du bien (les murs) mais pas du foncier (le terrain), qui reste la propriété de l'organisme.
Les acquéreurs sont donc propriétaires de la maison, et peuvent y faire les modifications qu'ils souhaitent, et locataires du foncier, pour lequel ils versent un loyer au CLT.
Le prix d'acquisition du logement se trouve ainsi réduit par rapport au marché, puisqu'il ne comprend pas la valeur du foncier. En pratique, dans les pays où le concept existe déjà, il permet une décote d'environ 20 à 30%. Le premier objectif est de faciliter l'achat par les primo-accédants, ou par "les particuliers captifs de la location", comme nous l'explique Jean-Philippe Attard, président de l'association Community Land Trust France.

Et en France ?

Il reste difficile, pour l'instant, d'estimer la décote que le concept pourrait créer sur les prix de vente en France. "Elle dépend notamment de la tension du marché et de la zone géographique" ajoute l'urbaniste.
Baisser le prix d'acquisition en séparant bâti et foncier

Une gestion par des organismes à but non lucratif

Dans les pays où il existe déjà, le concept de CLT est géré individuellement par des organismes - ceux-là même qui achètent le foncier, gèrent les logements et les vendent. Ainsi, existe-t-il plus de 250 CLT aux États-Unis.
"Outre-Atlantique, il s'agit de sociétés qui se font reconnaître comme ayant une utilité sociale, nous explique Jean-Philippe Attard. Elles profitent ainsi d'aménagements fiscaux et de subventions publiques, mais elles lèvent aussi des fonds auprès de donateurs privés". Ces organismes à but non lucratif fonctionnent grâce à ce financement, qui leur permet notamment de promouvoir la vente des biens et de gérer le parc de logements. Certains d'entre eux, à lucrativité limitée, se rémunèrent par de faibles honoraires.

Et en France ?

Avec l'article 77 bis, qui crée le statut d'organisme de foncier solidaire (OFS), la loi Alur, adoptée définitivement le 20 février 2014, commence à poser les bases pour l'adaptation en France du concept.
Les OFS sont des "personnes morales de droit privé sans but lucratif ou à lucrativité limitée agréés par décision administrative". Ils ont pour objectif principal "de produire des logements et des équipements collectifs dont le prix d'acquisition est diminué de tout ou partie de la valeur du foncier et d'assurer sur le long terme le maintien de leur accessibilité aux ménages sous condition de ressources".
Concrètement, le cadre juridique reste souple. Un décret d'application est attendu, qui doit définir notamment la composition des OFS. "L'on peut imaginer que des collectivités ou des organismes publics y participent", précise Jean-Philippe Attard, qui a participé, parmi d'autres intervenants, aux débats préparatoires à la rédaction de l'article de loi.
Une gestion par des organismes à but non lucratif

Des biens réservés aux revenus modestes ou modérés

A l'origine, les biens vendus en Community land trust sont réservés à des ménages aux revenus très modestes. C'est le cas notamment en Belgique, à Bruxelles, où une association promeut le concept.
Dans certains états des États-Unis, en revanche, le concept est élargi aux particuliers ayant des revenus un peu plus élevés, mais qui restent exclus du schéma habituel de l'acquisition. "Le CLT crée alors un marchepied pour les classes moyennes, qui auraient difficilement pu acheter un bien par les voies classiques, mais qui peuvent tout de même se permettre de rembourser un prêt immobilier", explique Jean-Philippe Attard.

Et en France ?

Le cadre légal n'étant pas entièrement défini, il est encore trop tôt pour connaître les conditions d'accès. Si le principe du CLT est géré par une loi dédiée, un plafond de revenus pourrait être imposé, comme c'est déjà le cas pour profiter des aider actuelles à l'acquisition (prêt à taux zéro, etc.).
Il est également possible que la définition des conditions soit laissée au bon jugement des organismes de foncier solidaire (OFS). Chacun pourrait ainsi définir les plafonds de revenus du ménage, etc.
Des biens réservés aux revenus modestes ou modérés

Des biens destinés à être habités... ou exceptionnellement loués

Les biens mis en vente par des CLT sont destinés, à l'origine, à être habités par leurs acquéreurs. "L'idée étant de permettre aux ménages de devenir propriétaires de leur résidence principale", explique Jean-Philippe Attard.
Cependant, dans des cas très précis, les CLT autorisent les propriétaires à mettre en location le bien en question. Jean-Philippe Attard, qui a enquêté aux États-Unis auprès de foyers ayant bénéficié du concept, a découvert plusieurs cas.
"Une jeune femme, qui souhaitait reprendre ses études dans un autre état, a loué pendant un an sa maison à un autre foyer modeste", se souvient-il. Une autre propriétaire, dont les revenus ont baissé subitement, a choisi de louer la seconde chambre de son logement à une personne également en difficultés.

Et en France ?

Le décret d'application à venir devrait éclaircir, non seulement le profil des ménages concernés, mais les conditions d'utilisation du logement. Il devrait être question, notamment, d'éviter les abus, aussi bien en matière de location que de revente. "L'essentiel est de rester dans l'esprit du CLT : améliorer l'accès au logement", conclut Jean-Philippe Attard.
Des biens destinés à être habités... ou exceptionnellement loués

Restreindre les plus-values en cas de revente du bien

Au-delà du simple fait de proposer un logement moins cher, le Community land trust impose un certain nombre de règles aux futurs propriétaires. "Le but étant de maintenir le schéma, et de permettre par la suite à d'autres ménages d'acquérir, à leur tour, un logement à un prix inférieur au marché", nous explique Jean-Philippe Attard.
Concrètement, les acquéreurs s'engagent à limiter les plus-values lors de la revente du bien. Pour cela, plusieurs méthodes de calcul existent :
- La méthode par évaluation : le propriétaire s'engage à limiter à 25% (par exemple) la plus-value sur le bien lorsqu'il le revendra. Par un calcul savant, on détermine cette somme, à partir des valeurs marchandes du bien le jour de son achat et le jour de sa vente, diminuée du prix du foncier et des éventuels investissements réalisés par le propriétaire pour des travaux d'amélioration.
- La méthode par indexation : le prix du logement augmente uniquement suivant un index choisi, par exemple l'indice de revenus des ménages, ou celui des prix à la consommation.
- La méthode du taux fixe : un taux, calculé à partir de l'inflation, est appliqué chaque année sur la valeur du logement.
Dans les trois cas, "le vendeur récupère son principal [la somme qu'il a investit au départ], plus une petite marge, suffisante pour lui permettre d'acheter ailleurs, par exemple", nous explique Jean-Philippe Attard.

Et en France ?

Là encore, le décret d'application de la loi devrait encadrer le processus. Toutefois, Jean-Philippe Attard émet une réserve par rapport à la méthode par évaluation, qu'il juge "plus éloignée du principe même du CLT, puisqu'elle reste liée aux fluctuations des prix du marché". Reste à voir ce que décideront les législateurs.
Restreindre les plus-values en cas de revente du bien

Les questions qui restent en suspens

Le concept même de Community land trust ne pouvait, jusqu'à maintenant, pas être importé en France en l'état. "L'on savait vendre le bâti et le foncier séparément, et l'on savait également limiter les plus-values sur la revente d'un bien. Mais il était impossible de combiner les deux dans une même vente", nous explique Jean-Philippe Attard.
La loi Alur, votée définitivement jeudi 20 février 2014, commence à poser les bases d'un CLT à la française : création des organismes de foncier solidaire, mais aussi présentation d'une ordonnance pour encourager les logements intermédiaires, dont les prix devraient être limités.
En revanche, de nombreux points nécessitent encore un cadre légal, notamment le bail de location du foncier. Des questions restent en suspens : les propriétaires pourront-ils faire construire une extension sur un terrain qui ne leur appartient pas ? Du propriétaire et de l'OFS, qui paiera quoi en cas de nécessité de travaux lourds ? Qu'adviendra-t-il du bail du foncier en cas de décès ? Les réponses, dans le décret d'application, déjà en cours de réflexion.
Plus d'informations sur le Community land trust en France sont disponibles auprès de l'association CLT France.
Les questions qui restent en suspens
 
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